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项目及片区考评
突变潜质之片区绝唱:被遗忘的经济干线!

作者:室介屋笈 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-07-05 10:39:45点击5747


导读:
         ■深圳东站,高铁站址经济
         ■连通珠三角、长三角,辐射经济最发达都市群 
         ■未来的经济干线:捆绑GDP四大强省
         ■最后的区域质变机遇:万科看准了,你呢?
正文:

■深圳东站,高铁站址经济

深圳北站自去年六月通车启用,由高铁站址,对区域价值的提升,已开始兑现。深圳北站所在的龙华中心区土地价值和商务办公租金已近2倍涨幅,楼盘售价更不断攀升,这些大家有目共睹。而由此,房地内参曾提炼的《高铁站址经济:处子级镀金机遇被漠视》http://www.banq.cn/html/8240.htm一文中的观点,得到佐证。

然而,使我们意外的是,在研究过程中,作为深圳两大高铁枢纽之一、与深圳北站齐头并进的深圳东站,却一直未受重视。如今,深圳北站的高铁站址经济已现,对于深圳东站,无不具有巨大的借鉴意义,也将成为我们下一步的研究重点。

据悉,深圳东站明年就将通车,而今市场对其的认知却几近为零。其中,东站所在的坪山中心区甚少有人炒作是一大主因,就连万科紧邻其附近打造的金域缇香,也是万科目前唯一未炒作的项目。而事实上,深圳东站的城际影响力、经济辐射力,甚至超越了深圳北站。

■连通珠三角、长三角,辐射经济最发达都市群

在全国交通版图上,连接深圳最紧密的两条高铁线,一条是打通中部地域的武广高铁,一条就是未来将打通整个东南部沿海地域的沿海高铁,如今厦深铁路就是其中一部分。而武广高铁,途径广东、湖南、湖北三省,东南沿海高铁,由上海为起始点,将途径上海、浙江、福建、广东四省。

就辐射省市而言,东南沿海高铁超越了武广高铁。而就经济影响力而言,东南沿海高铁的战略级意义更为凸显。首先,其将目前中国最重要的两大经济区——珠三角、长三角相连,覆盖了中国经济最发达,最有活力的都市群。

其中,连接的四大省市2011年GDP表现为:上海(16845万)、浙江(27005万)、福建(13601万)、广东(45636万),总值为103087万,而武广高铁连接的广东(45636万)、湖南(15027万)、湖北(15456万),总值为76119万,相差26968万,经济辐射效应完全不是同一个等量级。

■未来的经济干线:捆绑GDP四大强省

事实上,就东部沿海高铁线辐射的GDP总值,放置全球也应在前10、甚至是前5名,这是不容忽视的关键,未来绑着这个庞大的经济链条,势必将产生巨大的价值效应。由此,相较两者,武广高铁更多是具有民生、政治意义,而东部沿海高铁却具有战略级的经济意义,这是区别所在。

而由于东部沿海高铁线占据极大的经济成分,也可将其视为一条经济干线。未来在四省的经济带动下,产生的财富效应将尤为突出。而与武广高铁的落脚点是深圳北站所不同的是,东部沿海高铁线在深圳的落脚点正是深圳东站。

如此一来,深圳东站的城市辐射面、经济效应,自然超越北站,占得优势。如今,太多人并未意识到这点,而不久后,一旦深圳东站正式启用、高铁真正通行,这里的价值,不可小觑。财富效应,将立马显现。

■最后的区域质变机遇:万科看准了,你呢?

事实上,房地内参过去也曾提到,以高铁站址为中心所辐射的周边区域,会形成一个中央车站区,英文简称CTD。比如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等城市,而中央车站区,往往因高铁枢纽的城市辐射与人口带动,成为人流量最大、商务物流、信息流、资金流最集中的区域。

如今对应深圳北站已为现实。而未来,当辐射面更广、经济带动力更强的深圳东站崛起,势必也将促使周边区域发展,形成所谓的E—CTD片区。而这个片区的崛起,将具有历史性的意义。回顾深圳北站发展,其所在的龙华,从前仅为宝安的一个镇,因地铁覆盖,升级为深圳的龙华,后又因高铁覆盖,成为了全国的龙华,这其中龙华的地域性质发生了巨大变化。而因区域性质之变,成为价值提升的最大契机,得此区域项目价值不断攀升。

同理到深圳东站身上,未来待东南沿海高铁线正式运行,其所在的坪山中心区,势必也将发生性质之变,成为整个华东南地区的坪山。由此,区域项目将一并受益。作为紧邻深圳东站、由万科打造的金域缇香,受直接辐射,或将最先兑现。而房地内参认为,如今深圳未被炒作、具有战略级设施的区域,仅剩坪山中心区,这或许是全深最后一个具备片区质变的区域,因此,未来的发展趋势极为可观。之前错了龙华中心区的人应深有体会,如今,这个最后机会,不知是否还有人错过?(PM)


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