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土地市场
国府1.0红线:促观湖园君墅成绝供?

作者:homer 类型:土地市场

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-07-26 11:14:26点击6249


导读:
         ■新政出台:容积率低于1.0地块,一律不批!
         ■和黄•观湖园:全城纯墅区的容积率亚军,仅0.44!
         ■全深在售纯墅区性价比之冠
         ■深圳中轴唯一高性价纯独栋:观湖园•君墅
正文:

■新政出台:容积率低于1.0地块,一律不批!

6月18日,国土资源部、国家发展改革委联合印发《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》,原有2006年目录和2009年增补目录自动废除。新旧目录新政对比后发现,容积率低于1.0的用地项目一律不得审批。

这说明容积率低于或等于1.0的现售楼盘和已售楼盘将成为市场绝版,也意味着楼市“1.0容积率”成为了富豪与中产阶层的分界线。

严格来说,容积率是关系人居舒适性、空间宽敞度、园林绿化等极为重要的参考指标。容积率越低说明单位土地上承载的人口数量越少、人均占有土地资源与园林资源越多、居住舒适性就越高,而房产最重要的价值,就是土地资源、就是居住舒适性。

■和黄•观湖园:全城纯墅区的容积率亚军,仅0.44!

因此,容积率指标直接关系到项目的价值空间和对价能力。现今政府为严控城市开发用地,限制容积率低于1.0的地块建设,就意味着容积率低于1.0的别墅区未来将越来越稀缺,其中纯墅区就更为罕至了。由此,现今市面上已建成的容积率低于1.0的纯墅区,将成为深圳最后绝唱!

房地内参相关资料显示,现今深圳豪宅市场,共有12家纯墅区容积率低于1.0,指标如下:

1、万科•天琴湾:占地298000.00㎡、容积率0.10
2、和黄•观湖园:占地375851.88㎡,容积率0.44
3、观澜湖•圣堤湾:占地150000.00㎡、容积率0.46
4、招华•曦城:占地600048.75㎡、容积率0.50
5、京基•天涛轩:占地20004.50㎡、容积率0.55
6、西丽山庄:占地41206.40㎡、容积率0.57
7、爱琴湾:占地31137.19㎡、容积率0.60
8、深业•紫麟山:占地145468.61㎡、容积率0.60
9、莱蒙•水榭山:占地143083.76㎡,容积率0.60
10、万科•兰乔圣菲:占地72500.00㎡、容积率0.60
11、仙湖山庄2期凤凰谷:占地69503.00㎡、容积率0.60
12、世纪海景•果岭海:占地53307.00㎡、容积率0.64

其中,首位的天琴湾已销售完毕,不参与市场竞争。紧接其后的,就是和黄•观湖园,位居深圳亚军之位。那么,怎么理解和黄•观湖园的指标?这么说吧,位于银湖的赫赫有名的颐园容积率0.75、银谷别墅二期容积率0.60、位于盐田的新世界花园容积率0.50,这些别墅区的价格如此之高,但其实硬件指标是落后于和黄•观湖园的。

而与万科•天琴湾、招华•曦城相比,和黄•观湖园的价格优势非常之大,弥补指标上的些许弱势还远远有余,也就是说,和黄•观湖园具备深圳纯墅区中,最高的性价比,这或许是本项目销售如此之好的关键原因所在。

■全深在售纯墅区性价比之冠

作为深圳在售的中轴纯别墅大盘中,容积率最低的楼盘,和黄观湖园,也是目前在售纯墅区中,容积率仅高于东部发展轴上的万科•天琴湾的0.10,而低于深圳全部其它纯墅区。

和黄•观湖园分为独立、双拼、叠加等3种类型。目前,新品独栋别墅——君墅在售,带私家码头,面积在238-525㎡,均价40000元/㎡,样板房开放中。

其中,现有少量247-550㎡纯别墅在售,均价46000元/㎡,临湖5房均价40000/㎡起,非临湖5房均价30000/㎡起,550平独栋别墅约3800万/套,现购房赠送400平花园、地下室、私家码头。严格来说,无论从价值,还是品质,这是深圳在售纯墅区中性价比最高的项目,绝无仅有!

■深圳中轴唯一高性价纯独栋:观湖园•君墅

事实上,以销售套数、销售面积排名的销售排行榜,对于豪宅其实并不公平。犹如车中之豪华品牌奔驰、宝马不可能在销量榜上与奥托、奇瑞拼销量一样,按理说豪宅也不可能、不应该在销量上去与之下的小区去同台比拼。

因为凭借总价低、面积小、大众产品优势,中高档小区、尤其是价格便宜的小区总是能够获得更好的排名,而豪宅则限于价格高、客户面窄的因素,很难在销售排名上获得优势。

但和黄•观湖园2009年5月28日开盘,当周即售出180套、29310.12㎡,排全市新房销售套数第2、面积第1,列宝安区套数、面积双冠。此后三周,该楼盘一直位居宝安十强之列,并再次夺得一次周度冠军、一此季军。

据悉,此月前推出105套独栋别墅,受到投资客热烈追捧,成交持续向上,甚至创下两日内成交10套千万级别墅的佳绩,令业内惊叹。由此,在新政出台的背景下,类似和黄观湖园容积率低于1.0的纯墅区,势必受到市场更多关注。

再加上,项目地处深圳中轴地段核心,与梅观高速观澜出口仅3分钟车程,驱车达深圳CBD或深圳机场仅需20余分钟、往香港中环也仅需90余分钟车程。且近距离全球最大的高尔夫球会观澜湖高尔夫球场,同时建筑覆盖率仅为15%,仅次于万科•天琴湾,由此,可享最优越的人居环境、核心最便利的公共交通、最宽敞的私密空间。综合以上,和黄观湖园君墅未来的人居家价值、涨幅空间,十分可观。(PM)


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