导读：
     ■全国高新区之首，再度优化升级
     ■优化升级目标：3-5年产值翻番
      一、总体思路：“六转变六提升、一核两轴四基地”
      二、四大基本原则
      三、国际化高技术产业基地，惠利香山里、燕晗山居
     ■优化升级重头戏：深圳湾园区、留仙洞、大沙河
       一、科技创新，加速经济增长
       二、产业升级：深圳湾园区、留仙洞、大沙河是重点
       三、实现新增空间约1300万平方米，惠利华侨城、十五峯
         1、深圳湾园区南区
         2、深圳湾园区中区
         3、深圳湾园区北区
         4、留仙洞园区
         5、大沙河创新走廊
          1）．旧厂房升级再造，实现政企互利
          2）探索开发地下空间：公配升级
     ■升级实利华侨城、十五峯；外溢效应再利圣拿威、22世纪
正文：

■全国高新区之首，再度优化升级

最新消息，深圳市人民政府日前正式印发《深圳高新区优化升级工作方案（2012－2015年）》。结合深圳高新区，特别是指深圳高新区深圳湾园区及留仙洞园区的发展实际需求，将进一步促进深圳高新区优化创新环境，提高创新能力，引领全市经济发展方式转变及产业转型升级，创造“深圳质量”。

自建区以来的深圳高新区，坚持自主创新、培育高新科技、人才引进，如今已是引领全市科技创新的动力引擎、辐射带动区域创新的重大力量和国家高新技术产业的重要基地。如今这里已培育出境内、外上市企业81家，研发投入强度、PCT（专利合作协定）申请量、单位面积工业总产值、增加值、税收、万元工业增加值能耗等主要指标连续多年居全国高新区之首，成为引领全国科技创新的一面旗帜。

发展的同时，深圳高新区也面临着新的问题，主要表现为：环境和资源紧约束，发展空间急需拓展；创新载体建设不足，创新质量有待提高；产业结构不尽合理，产业层次差距较大；产业发展后劲不足，战略性新兴产业亟待壮大；社会发展滞后，人居环境、产业配套设施急需完善。基于此，即将开始的优化升级工作将再度促进深圳高新区的发展。

■优化升级目标：3-5年产值翻番

一、总体思路：“六转变六提升、一核两轴四基地”

根据方案的总体思路和基本原则，深圳高新区将围绕科学发展主题及转变经济发展方式主线，以国家自主创新示范区建设为总体目标，以创造深圳质量为新的标杆，以“六个转变”和“六个提升”为发展理念，以“一核两轴四基地”为重点。其中：

六个转变：即由产业集聚和生产基地向人才集聚和创新基地转变，由输出产品向溢出技术和服务转变，由增量扩张用地模式向存量改造优化转变，由单一宗地出让向多个宗地整体开发转变，由单一产业功能向产业、城市复合功能转变，由单纯政府投资向多元资金投入转变。

六个提升：通过促进结构优化提升产业层次，通过引进新型研究机构提升创新能级，通过实施知识产权与标准化战略提升企业核心竞争力，通过形成战略性新兴产业集群提升科技产业整体实力，通过推进城市更新提升园区产业承载力，通过挖掘存量资源提升园区可持续发展能力。

一核：以深圳湾园区为创新体系带动区、以留仙洞园区为产业空间拓展区、以大学城园区为创新人才培育区，形成国家自主创新示范核心区。两轴：沿科苑大道轴线建设成为科技创新动力轴，沿大沙河流域轴线建设成为综合配套服务轴。四基地：重点建设深圳市软件产业基地、深圳湾科技生态园、深圳集成电路设计产业园、留仙洞战略性新兴产业基地等，建立相对完善的高新区创新生态体系。

如此，深圳湾园区、大沙河流域、科苑大道、留仙洞园区等都将成为深圳高新区创新发展的重点区域，这对正好紧邻着深圳科技园的华侨城、接近留仙洞园区的地业·十五峯，都是一大提升。

二、四大基本原则

包括：1、开放创新，资源聚合；2、优化整合，产业集聚；3、3．集约高效，空间拓展；4、能级提升，转型跨越。

三、国际化高技术产业基地，惠利香山里、燕晗山居

根据方案，深圳高新区将利用3-5年时间，聚集一批高水平研发机构，引进一批国际化创新型领军人才，形成一批跨国创新型企业，辐射全市科技园区，引领全国科技创新，建成国际化高技术产业基地。并实现六大工作目标：

1、规模指标五年翻番。至2015年，培育出通信设备、互联网和软件3个超千亿的产业集群。园区实现工业总产值、高新技术产品产值和工业增加值翻番，分别达到6300亿元、5800亿元和1900亿元，占全市的20%、30%和22%。

2、效益指标全国领先。至2015年，园区每平方公里实现工业总产值540亿元、高新技术产品产值500亿元、工业增加值165亿元、税收30亿元。

3、创新指标优质优量。至2015年，园区高新技术产品产值占全市的30%；拥有自主知识产权的高新技术产品产值占园区高新技术产品产值的75%；研发产业产值占全市的65%；专利申请不少于24000件，其中发明专利申请不少于18000件，PCT申请不少于7200件；专利授权不少于12000件，其中发明专利授权不少于6300件；企业主导或参与国际、国家行业标准制订360项，占全市的45%。

4、质量指标节节攀升。至2015年，战略性新兴产业增加值占园区增加值的40%。民营科技企业产值占园区产值的75%。万元工业增加值能耗下降至0.113吨标准煤，约为全市平均水平的1/3。

5、科技资源加速集聚。至2015年，园区重要创新载体数量约占全市的50%。其中，国家级重点实验室达到6-7家、国家工程技术研究中心3-4家、国家工程实验室6-7家、国家认定企业技术中心达到11-14家，市级工程实验室、工程中心和企业技术中心190-210家。园区大专以上学历人员占园区从业人数的70%。

6、空间倍增创新示范。促进园区土地空间优化整合、推动落后产能“关停并转”。至2015年，园区新增空间规模总量约1300万平方米。其中，新增高科技产业用房面积约850万平方米（深圳湾园区约400万平方米，留仙洞园区约450万平方米）；新增公共配套用房面积约450万平方米（深圳湾园区约400万平方米，留仙洞园区约50万平方米）。

从上述六项工作目标来看，未来3-5年时间，深圳高新区无论在产业规模、创新能力、产值效益、科技资源、空间利用等方面，都将得到极大的跃升。随之出现的将是吸引更多高新科技企业、创新人才、管理人才的进入，如此这将带动高新区周边的房地产市场发展，特别是华侨城目前在售的香山里二期、待售中的燕晗山居都将因此受惠。

■优化升级重头戏：深圳湾园区、留仙洞、大沙河

围绕建设国家自主创新示范园区及世界一流高科技园区总体目标，根据深圳高新区战略定位和主要任务，实施科技创新、产业提升、空间优化、综合配套和示范带动五大工程。

一、科技创新，加速经济增长

积极探索科技体制创新，进一步强化企业、科研机构等创新主体作用，加速推进创新载体建设，促进科技与产业相结合，实现自主创新和经济增长互动共赢，增强城市发展动力。包括1、全面推动科技与金融、文化产业融合示范；2．强化知识产权与标准化战略；3．加速推进创新载体建设；共三方面内容。

值得注意的是，在加速推进创新载体建设方面，将搭建知识创新体系，落实国家创新型城市建设相关任务，推进国家基地建设与园区转型升级品牌联动，大力引进创新实体，建立技术和服务支撑平台，促进产学研结合。

力争2015年前新增2-3家国家级重点实验室、新增1-2家国家工程技术研究中心、新增2—3家国家工程实验室、新增4-7家国家认定企业技术中心、新增80—100家市级工程实验室、工程中心和企业技术中心。加速建设国家大学科技园，争取国家部委支持港澳名牌大学在深圳高新区开展合作办学，积极协助其申报国家重点实验室和科研项目。

二、产业升级：深圳湾园区、留仙洞、大沙河是重点

大力构建“三智融合”的园区产业形态，加速推进优势产业集聚式发展，大力培育战略性新兴产业，引导置换传统产业项目。

1、深圳湾园区南区：成为创新资源聚合辐射的高科技企业研发、总部核心区。重点发展电子通信、数字视听等高技术优势产业，积极向产业链高端发展，抢占世界高技术产业制高点的前沿阵地。加强创新载体建设，围绕创新创业人才培育、基础研发、技术转移和企业孵化等创新活动，建立技术和服务支撑平台。

2、深圳湾园区中区：成为软件及集成电路设计产业孵化培育和集聚区。重点发展软件、集成电路设计、计算机及外设、生物医药等优势产业，以新应用带动新增长，扩大产业规模，致力提升产业层级。以城市更新手段积极推动大冲新城项目建设，提升产业及服务空间承载能力，完善综合配套设施，辐射带动园区周边及大沙河流域的产业、人文生态体系建设。

3、深圳湾园区北区：成为优势传统产业的提升区。改造提升优势传统产业，积极加强高新技术在副食品、包装印刷、建筑等优势传统领域的应用，鼓励企业实施品牌和标准化战略，运用高新技术特别是信息化技术改造产品设计、原料采购、物流、订单处理、批发经营、生产销售等关键环节，推动产业向研发、品牌、营销等价值链高端延伸，增强产业竞争力。

4、留仙洞园区：大力推进深圳市留仙洞战略性新兴产业基地建设，积极引进战略性新兴产业研发中心及总部项目，以智慧深圳建设为契机，促进新一代信息技术产业领域的移动互联网、云计算、三网融合、智能家庭、物联网的研发、集成和应用示范，力争在集成电路、高端软件、新型显示、高端服务器等核心基础领域实现突破。

5、大沙河创新走廊：沿大沙河流域纵深发展，北至大学城园区，南接深圳湾园区，发展成为校区、社区、园区三区融合互动的通道。保护生态环境，发展循环经济，大力发展科技服务业，拓展新业态产业空间，开发利用互联网虚拟空间，扩大周边功能合作空间，形成科技服务贯穿、高端人才聚集、推进产业发展的综合态势。

三、实现新增空间约1300万平方米，惠利华侨城、十五峯

大力推动旧厂房升级再造，探索创新型产业用房配建新模式，开发公共设施地下空间，加快闲置未开发用地的处置，盘活政府存量资源。通过提高土地资源的开发强度，释放土地潜力，实现园区产业用地的集约节约高效利用。通过优化方案、科学布局等手段，调动多元资金投入建设，实现新增空间规模约1300万平方米。其中：

1、深圳湾园区南区：致力拓展增量空间，高标准超前规划科技、城市大型综合体项目。探索地下空间综合利用，用下沉或半下沉方式建设公共配套服务设施，完善餐饮、储蓄、邮政等公共设施，提高区域人居舒适度。

加速建设深圳湾科技生态园等重点项目，满足中等规模高科技企业、战略性新兴产业、高端服务业企业总部和高科技人才“双落地”需求，成为研发中心、总部集聚、创新支撑体系完善、城市功能和产业功能融合的示范区。开发建设完成后，新增产业用房面积约200万平方米，配套用房面积约50万平方米。该片区靠近华侨城欢乐海岸，即将推出的华侨城度假公寓应该引起大家的关注。

2、深圳湾园区中区：通过市场化方式，运用城市更新手段推进大冲村改造，为园区科技人才提供单身公寓、商务、餐饮等配套服务设施，改造后人居配套用房面积达300万平方米。使大冲新城成为与高科技生态社区形态相适应的高科技人才新家园。

3、深圳湾园区北区：重点推进旧工业区改造，全面加快城市更新力度。淘汰落后产能，清退产业低端环节，确保园区优势高技术产业升级再造的空间需求，推动产业向更高端环节延伸。改造后，新增产业用房面积约100万平方米，配套用房面积约25万平方米。产业升级中的深圳湾园区北区，紧邻着华侨城香山里，应值得置业者们留意。

4、留仙洞园区：加速完成园区产业规划及空间规划编制，创新开发建设模式，释放土地潜力。园区开发建设完成后，产业用房面积约为450万平方米。留仙洞园区位于在售十五峯二期的西侧，未来开发完成后将直接受益。

5、大沙河创新走廊：结合周边产业现状，以城市更新政策为导向，整合新兴产业资源，盘活存量资源，为产业升级提供技术及空间支撑。重点推进大沙河创新走廊城市更新片区约8.5平方公里的旧工业区改造工作，建成25个专业园，400万平方米创新型产业用房，新建创新型企业总部基地规模约100万平方米。

1）．旧厂房升级再造，实现政企互利

根据深圳市产业转型升级总体方案及高新区专项规划，结合深圳高新区产业发展实际需求，创新高新区土地二次开发利用机制，鼓励区内企业以自有楼宇或厂区为单位，整体开展高水平的二次开发建设。既满足企业新增产业空间需求，同时按一定比例为政府提供产业孵化培育空间。

2012年，启动普联技术、宇龙计算机、康泰生物等3—4个条件成熟、产业空间需求迫切的旧厂房的改造升级工作。2013年，力争有2—3个项目取得实质性进展。探索创新型产业用房配建新模式，实现政府、企业互利共赢。

2）探索开发地下空间：公配升级

进一步优化空间利用方式，充分利用社会资金，研究开发园区公共设施用地的地下空间。保留地上原有规划功能，探索地下空间混合开发，按需增设公共停车场、公共汽车总站、员工餐厅、商场、银行等公共配套项目。

2012年，启动深圳湾园区公共设施用地的地上、地下功能复合开发的规划建设方案研究工作。2013年，在深圳湾园区选取1宗公共设施用地为试点，启动项目的开发建设。2015年，园区地下空间开发及公共服务配套水平大幅提升，2-3个项目建成并投入使用。

■升级实利华侨城、十五峯；外溢效应再利圣拿威、22世纪

综合上述深圳高新区升级优化方案的具体内容，房地内参www.BANQ.cn发现，深圳高新区所提出的系列产业升级、空间优化、旧厂房的升级改造、地下空间的探索和利用、科技创新资源的进一步发展……都集中在深圳湾园区、留仙洞园区、大沙河创新走廊等重点发展区域。

可以预期，未来3-5年时间，深圳市政府在发展高新区时，大量的投资资金、 空间利好、土地释放等都将集中在这三个园区，这就使得紧邻着三个园区的房地产市场都将直接或间接得到利好。尤其是近邻深圳湾园区的华侨城纯水岸14\15期、燕晗山居、香山里二期；靠近大沙河走廊以北、留仙洞园区的十五峯二期，都将因此得以惠利。

与此同时，由于深圳高新区的产业升级、空间利用的规划、土地的释放，必将使得高新区由输出产品向溢出技术和服务转变。如此，原本位于高新区的一些、不太适宜高科技、创新产业发展的企业逐渐向西部的宝中、西乡、老宝安等片区转移，从而带动部分终端产业、技术人才、管理人才也随之向西部转移。这种情况下，位于宝中的教育物业之宝中·圣拿威、一步实现商业、教育、地铁、公园、办公这种60秒都市生活圈的勤诚达·22世纪，都将是这类人群考虑居住的最佳选择。（CWE）

附件1：

深圳高新区优化升级重点工程责任表（2012-2015年）

 附件2：

2012年深圳高新区优化升级重点建设项目责任表