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深圳五大总部基地,及其受益楼盘版图
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2012/8/21 15:1:2        点击6231
    

导读:
           ■深总部企业达180多家,五大总部基地成型
           ■全国总部经济城市迈进
           ■南山总部基地占比最高,成最具发展前景区域
           ■五大总部基地简析
              一、福田中心区总部基地:打造深圳总部经济航母
              1、五大总部基地的龙头:卓越•世纪中心成标杆
              2、观园、天悦湾、懿花园、观湖园、璞悦山受益
              二、后海中心区总部基地:名企结对、企业家云集之地
              1、总部企业云集、文化生活多元的滨海中心区
              2、伍兹公寓、招商•兰溪谷利好
              三、留仙洞片区总部基地:最重知识、最具创新的总部基地
              1、“国际知识创新村”:享高效集群优势
              2、十五峯、西丽山庄,最大受益
              四、深圳湾高新区总部基地:建设中国最大科技总部基地
              1、全国单位面积产出最高的高新区
              2、燕晗山居、华侨城•香山里、纯山岸14、15期利好
              五、龙华核心区总部基地:综合型的城市副中心
              1、交通物流、商务办公、商业服务,全能全优
              2、绿景公馆1866、水榭春天5期、中航天逸、星河盛世迎质跃
正文:

■深总部企业达180多家,五大总部基地成型

随深圳总部经济发展,各大总部基地雏形基本已现。目前深圳建总部的大型企业,就包括平安、华润、百度、中海油、中广核、中国移动、阿里巴巴、国信证券等,正在福田中心区、后海湾等地竖起一栋栋以企业命名的大厦。

深圳自去年4月底发布了有关在未来三五年间形成五大总部经济集群,通过提升总部经济,做大高端产业链的“首脑”部分的规划后,目前深圳总部企业达180多家,与上海、北京名列三甲。深圳未来有5大总部基地,分别是福田中心区、后海中心区、深圳湾高新区、留仙洞片区、龙华核心区。

其中,企业总部大厦在深圳的发展可以分为三个阶段,第一批在福田中心区,第二批在后海,第三批在前海。据规划,总部基地是深圳大力发展总部经济、实现经济转型与产业升级、高效集约利用土地的重要空间载体。目前,这五大总部基地已实现了特色定位,错位竞争,形成了一个各有优势,互补共赢的总部经济体系。

■全国总部经济城市、现代化国际化先进城市迈进

福田目前有20个总部项目,其中绝大部分是金融机构总部,典型的大厦有已竣工的深交所大厦、在建的平安IF C等;科技园主要是以科技型企业的总部,如腾讯、百度华南运营总部、芒果网、金蝶等;后海则定位金融商务区,目前已有11块土地已出让给各类型企业用于自建总部,以及华润在深圳湾体育中心附近也将建设总部。

未来,深圳这五大总部基地更将以组团式发展、集群式发展,形成五大产业航母群,将为发挥区域金融中心、国际商务会展中心、国际航运物流中心、全国科技创新中心的产业功能提供支撑。

事实上,发展总部基地,吸引国内外企业总部入驻,将给基地所在区域带来如税收、产业乘数、消费、就业、社会资本等经济效应,提高区域知名度、信誉度,促进区域政府服务质量,优化商务环境,完善城市基础设施和人居环境,推进多元文化融合与互动,加快城市国际化发展。

因此,未来几年,在深圳五大总部基地建设下,深圳将进入经济转型、产业扩大、城市升级、高效集约的蓬勃发展期,推动深圳朝全国总部经济城市、现代化国际化先进城市迈进。这对于总部基地所在区域,无疑是巨大利好。

■南山总部基地占比最高,成最具发展前景区域

如今,观察发现,深圳五大总部基地中,其中有三大总部基地位于南山区,分别是后海中心区总部基地、留仙洞片区总部基地、深圳湾高新区总部基地,有一大位于福田区,为福田中心区总部地基,有一大位于宝安区,为龙华核心区总部基地。

就总部基地数量而言,南山区以总数三个,在深圳所有行政区中占比最高,由此可见南山区未来的发展前景十分可观,其或将成为深圳未来三至五年,最具发展价值、人气最旺、财富最集聚的区域,应重点关注。

因此,之前房地内参给出的“买房不要离开南山”的言论,与之不无关系。而福田、宝安,也将因总部经济效应的发挥,带动区域高速前进,同样值得关注。

■五大总部基地简析

一、福田中心区总部基地:打造深圳总部经济航母

1、五大总部基地的龙头:卓越•世纪中心成标杆

作为深最早的总部聚集区,福田中心区总部基地将成为深圳金融中心、会展中心、传媒中心、跨国公司区域总部中心和内源性企业总部中心。基地东至彩田路,南至滨海大道,西至新洲路,北至红荔西路,规划面积约4平方公里。福田中心区是市级行政、文化、商业、商务等职能中心。

经20多年建设,目前已成形成片,具有先发优势和聚集优势。经市认定的第一批180家总部企业一半以上聚集在福田中心区,入驻世界500强企业77家,共投资法人企业127家,分别占全市的46%和28%。

如今,福田中心区是金融新业态高地,聚集了全市80%的创投机构,300多家备案的私募基金,管理着全国30%以上的基金资本。深圳中心区所属CBD及环CBD产业带成为福田区经济产出的主体空间,2010年实现增加值1146亿元,占辖区GDP比重达64%。

据了解,福田中心区总部基地列入深圳规划五大总部基地的龙头,将为中心区总部经济注入强大动力,为总部经济新一轮聚集带来战略机遇。其中,卓越•世纪中心占据基地核心位置,已成为区域标杆性建筑,具有绝对性的商业优势。即要在深圳建立高端形象、以深圳跳板进入国际市场,就会倾向在这选择办公地。

2、招商•观园、金地•天悦湾、和黄•懿花园、和黄•观湖园、万科•璞悦山受益

目前,福田中心区启动的标志性项目为岗厦村改造和平安大厦项目,同时,区域还有五座大型金融大厦处于施工阶段,其包括深圳证交所营运中心、平安国际金融中心、南方博时基金大厦、招商证券大厦、华安保险总部大厦。其中深圳证交所营运中心大厦已封顶,将投入运营。

而金融大厦的建设,将吸引大批国内外金融企业集聚,由此这里将成为众多金融才俊、企业高管等财富人群的集聚地,事实上,按照世界银行的测算,1㎡写字楼要带动15~20㎡住宅需求,而今五栋金融大厦正在施工,未来还有更多商业项目建设,这无疑将对区域及临近区域带来巨大住宅需求。

而在福田中心区无住宅供应的背景下,作为中心区中轴以北的“后花园”,鹭湖国际社区及坂田区域将成为中心区高端人群最佳的栖息地。招商•观园、金地•天悦湾、和黄•懿花园、和黄•观湖园以及万科璞悦山都将因此受益。

二、后海中心区总部基地:名企结对、企业家云集之地

1、总部企业云集、文化生活多元的滨海中心区

后海中心区总部基地将大打滨海特色牌,发展国际物流总部中心。后海中心区总部基地北至滨海大道,南至东滨路,西至后海滨路,东至沙河西路,总面积2.55平方公里,规划建设区约1.13平方公里,规划总建筑面积480万平方米,将建设成为总部企业云集、文化生活多元的滨海中心区。

后海中心区,是深圳未来三五年间重点打造的五个总部基地之一。区域内的深圳湾体育馆不仅将作为大运会开幕式的举办地,区域还将迎来一大批总部企业进驻,为区域发展添足马力。

另据了解,目前,百丽、天虹、中建钢构、阳光保险、中山证券、千亿大成基金企业总部也已经落户后海。中国航天珠三角总部,中海油南方区域总部,中铁南方总部、腾讯研发中心、百度公司的国际、华南总部和研发中心和阿里巴巴集团的国际运营总部和商业云计算研发中心也选址后海片区。

2、伍兹公寓、招商•兰溪谷利好

如此多家大型企业总部落户后海中心区,无疑将使区域产生巨大的总部经济效应,未来将爆发的总部经济能量,不容小觑。目前,华润集团将在深圳湾体育中心旁边建设华润总部和华润万家总部,其中华润总部设计高度为480米,将超过京基100大厦441.8米目前全国第二高楼的记录。华润总部已开工建设。

其外,后海中心区的两个重量级的总部基地——中海油南方总部和中国航天科技集团珠三角管理总部——航天国际中心已经开工建设。2011年1月27日,中海油大厦开工。项目占地约1.28万㎡,投资估算33亿元,未来将成为南中国海上油气田生产指挥中心、应急指挥中心、研发及实验中心和勘探开发中心等。

2010年10月13日,航天国际中心隆重奠基。中国航天科技集团珠三角管理总部将在这里设立。未来将成为中国航天科技集团公司和香港航科、香港航通、亚太通信等香港上市公司在深圳的管理中心、军民两用技术的研发中心、国际经济技术合作交流中心。由此,在一大批重量级总部企业的集聚下,对于紧邻的蛇口半山区顶级豪宅、海景豪宅,将受到顶级富豪的最先关注。如伍兹公寓、招商•兰溪谷、兰溪谷•国际公寓、招商•雍景湾都将是利好。

三、留仙洞片区总部基地:最重知识、最具创新的总部基地

1、“国际知识创新村”:享高效集群优势

留仙洞片区总部基地将利用深圳高校、科研院所聚集的优势,发展知识经济,形成创新高地。其规划定位为深圳市“西部硅谷北片区”的重要部分。该片区尚有国有储备地约110公顷,可安排产业用地约80万平方米,预计可提供320万平方米的建筑面积。

根据《深圳高新技术产业园区发展专项规划(2009~2015)》,留仙洞园区的功能定位是:“深港创新圈基地,港澳名牌大学办学试验区,科研机构聚集区,高层次创新人才培养教育区。”据悉,近期香港科技大学创校校长吴家玮在造访南山时,提议将留仙洞建成“国际知识创新村”。这一提议,使得留仙洞原有的规划更加具体。

2、十五峯、西丽山庄,最大受益

目前,留仙洞片区在建的最大工程,当属中兴通讯工业园。2005年5月,工业园奠基开建。该工业园占地44万平方米,是集生产与科研于一体的综合性园区。其外,TCL高科技工业园也位于留仙洞片区。按照计划,“TCL全球研发中心”将进驻TCL高科技工业园。

而除中兴、TCL等巨头抢滩留仙洞片区的同时,三洋也将目光投向了该区域。去年8月,三洋(蛇口)半导体基地悄然开业。三洋半导体将在留仙洞分期投入11亿元人民币,建设研发、生产及人才培训基地。同时,贯穿区域的5#地铁线也正在紧锣密鼓的施工中,其将于6月30日通车,对于区域交通升级是巨大利好。

事实上,留仙洞片区总部基地在深圳高校、科研院所聚集的优势下,将吸引一大批高素质优秀人才集聚,提供浓厚的创新氛围,推动科技创业。同时,还将改善区域的居住环境及生活素质,这对于直接受其离辐射的地业•十五峯及西丽山庄,自然是利好。

四、深圳湾高新区总部基地:建设中国最大科技总部基地

1、全国单位面积产出最高的高新区

深圳湾高新区总部基地是深圳的高科技板块,这里将成为原创型总部巨头的聚集地和财富增值带。深圳湾高新区总部基地,东至沙河西路,南至滨海大道,西至麒麟路与南油大道,北至广深高速规划面积11.50平方公里,是国家高技术产业重要基地和建设世界一流高科技园区的试点园区,汇集了众多高新技术企业总部。

事实上,位于深圳湾的深圳高新区已经成为中国最大的科技总部基地。2010年,在全国国家级高新区中综合实力排名第二的深圳高新区仅用了不到全市0.6%的土地便创造出了超过2500亿元的工业总产值,同比增长13.%,占全市工业总产值的16.47%。

2008年深圳高新区实现总产值2272亿元,平均每平方公里创造产值高达195亿元成为全国单位面积产出最高的高新区。

2、燕晗山居、华侨城•香山里、纯山岸14、15期利好

目前,沿着深南大道两边,分布着中兴通讯、长城、创维、康佳、TCL、联想、腾讯、大族、中芯、万利达、研祥等近30多家大型科技企业总部,其外,还有航盛、冠日、金蝶、迈瑞、飞通、迈迪特、科兴、匹基、赛百诺、海普瑞等。

据了解,目前有191家生物医药企业扎堆在深圳高新区“发酵”,时刻准备着上市。有近2000家电子信息企业,产值超亿元的达230家。同时,高新区目前已建设了互联网软件、生物医药等新兴产业专业园,力争在新一代信息技术、互联网、基因工程、干细胞、新能源、新材料、新能源汽车、节能环保等领域取得一批自主知识产权和技术标准,将深圳高新区打造成为战略性新兴产业集聚区。

而在这一大批以科技企业集群为力量的区域打造下,对区域周边豪宅项目势必产生较大影响。因为,业余时间有限、支付能力强、渴望轻松宁静的居住环境是科技人士的主要特征,这样一来,对于高新区周边,距离适中、可享受优越景观资源,同时与闹市保持距离、享受宁静的物业,自然是他们的心头好。由此,临近区域的燕晗山居、华侨城•香山里、波托菲诺•纯山岸14、15期都将进入他们的法眼。

五、龙华核心区总部基地:综合型的城市副中心

1、交通物流、商务办公、商业服务,全能全优

龙华核心区总部基地是唯一处于原二线外的总部聚集区,将成为特区总部经济一体化布局的示范。与其他总部基地比,龙华核心区与深圳福田中心区的直线距离最短,两个中心的商务资源可相互辐射。据房地内参www.BANQ.cn了解,龙华核心区总部基地已被列为全市重点规划建设的60个标志性重大建设项目。

龙华核心区是广深港高铁、深厦高铁和地铁四号线的汇集地,周边有着良好的扩展腹地。龙华核心区总部基地,北至白松路,南至玉龙路,东至梅龙大道。该片区依托国家级铁路枢纽深圳北站建设,将成为以综合交通物流、商务办公、商业服务为主要功能的城市副中心,成为深圳总部经济的重要发展地区。

该片区规划用地主要为商业和办公用地,总用地约123公顷,根据法定图则,预计可提供350万平方米的建筑面积。目前,区域在建的市重大项目就有深圳北站、广深港高速铁路、厦深客运专线以及地铁四、五号线,总投资额122.6亿元。其中,正在加快建设的深圳北站,占地近50万平方米,项目总投资约41亿元,全面建成后将成为华南最重要的综合交通枢纽。

2、绿景公馆1866、水榭春天5期、中航天逸、星河盛世迎质跃

除此以外,区域为实现“产业规划布局一体化”,民治片区在发展现代商贸、服务业和总部经济等方面,正加快规划和建设进度。在推动现代商贸业发展方面,天虹、岁宝百货、沃尔玛、华润万家等品牌商家先后签约入驻,建设银行、华夏银行等金融机构相继入驻街道。

牛栏前商圈改造设计方案已基本确定,民治、横岭商圈改造项目已经区发改局立项,宝安区重点支持建设的“民治电子商务产业园”等项目,也都进展良好。同时,加快道路交通设施建设,轨道4号、5号线已进入试车调试阶段。腾龙路等“两纵七横”共9条道路,也已完成工程进度的80%,深圳北站片区民繁路等38条次干道,正抓紧编制施工图。

由此可见,龙华核心区总部基地无论是在区域定位、商务服务配套、交通条件等方面,都在以全市最高级别的待遇打造,这对于区域住宅项目无疑将因此快速提升价值、提高对价水平,而尤其对于区域临近轨道交通、靠近商业的住宅项目来说,随着区域交通、商业的改善与升级上,更将最大受益。由此,对于临近深圳北站的绿景公馆1866、莱蒙•水榭春天5期、中航天逸、星河盛世、鸿荣源•熙园山院、合正•中央原著无疑将迎来质的飞跃。(PM)

深圳五大总部基地

 

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