导读：
     ■南山八个旧改联合开工：139万、103亿
     ■向城市更新要空间，缓解了南山“无地可用”
     ■南山八个旧改项目简况
     ■南山进入旧改深化时代？2120万㎡、2000亿元、七盘受惠
正文：

 ■南山八个旧改联合开工：139万、103亿

2012年8月30日，深圳市南山区举行八大城市更新项目联合开工仪式，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋参加了更新项目开工暨侨城北项目奠基典礼。根据资料，联合开工建设的8个城市更新项目，总拆迁用地面积约36万㎡，规划建筑面积约139万㎡，预计总投资约103亿元。

上述8个项目包括侨城北工业区、信诺工业园、永新工业区、沿山路宝耀片区（二期）、马家龙工业区南头城城市中心、水湾村、茶光工业区、南山工业村。8个旧改项目中，除水湾村为旧村改造外，其余7个项目均是旧工业区升级更新项目。

城市更新对深圳而言，是个紧迫而现实的话题。其实，经过1992年原特区内统征和2004年原特区外城市化转地之后，深圳理论上已是全国惟一将土地全部收归国有的城市。但现实中原来的农村集体仍实际占用大量土地资源，土地管理权上仍存在明显的二元化。

■向城市更新要空间，缓解了南山“无地可用”

根据此前深圳的调查成果，除交通市政设施用地、公园绿地等外，深圳全市法定宗地面积仅约300平方公里，占深圳全市土地面积的不到16%。而据不完全统计，深圳全市原农村集体经济组织实际占用土地近400平方公里，其中约有261平方公里未办理合法用地手续，约3/4该类土地存在着产权复杂、征转手续不清、违法建设等问题，极大影响了土地的盘活和利用。

此种局面如不改变，深圳市政府很快将面临“无地可用”的困境。如今，南山区共同启动八个项目的旧改建设，更显得土地市场的紧迫性，其实也正是为了解决上述困境的方法之一，同时也一定程度上缓解了南山辖区“无地可用”的窘迫情况。

根据2011年资料，南山区辖区现有面积193平方公里，已建成区面积85.3平方公里，除去生态控制线范围内土地外，未开发土地不足15%，且大多确定了用途。可以说南山已基本无地可用。面对这样的困境，南山成立了土地整备中心，并提出“向城市更新要发展空间”的发展战略，通过加强土地管理和调控，实行最严格的土地管理制度，促进城区功能提升和产业转型升级。

■南山八个旧改项目简况

有人说，深圳用10年时间建成了一座崭新的城市，又用5年时间将其建成一个难以改造的旧城；也有人说，深圳的城市史是一段罕见的开发区变迁史，从最初的工业区变身成熟的现代化城市，再把这些老旧的建筑重新焕发出现代成熟的活力。

正是如此，在南山区发展越来越成熟之际，已正式开工建设大的八个旧改项目，不但缓解了南山区“无地可用”的困境，同时也盘活了南山区的土地发展。根据资料，上述已开工的八个城市更新项目包括：侨城北工业区、信诺工业园、永新工业区、沿山路宝耀片区（二期）、马家龙工业区南头城城市中心、水湾村、茶光工业区、南山工业村。

一、侨城北工业区项目。位于侨香路北，广深高速与北环大道交界处以南区域，属于华侨城片区，占地面积5万㎡，建设面积22.45万㎡，总投资约9.6亿，预计2016年底完工。

根据规划，侨城北工业区项目将升级改造为以新兴产业和文化创意总部基地为主的产业园区。侨城北工业区的改造完成后与华侨城片区相互映衬，对整个片区产业功能提升和整体形象改善具有重要意义。当然，这对位于华侨城的燕晗山居、纯水岸14、15期、香山里二期等住宅项目都将有着极大提升作用。

二、信诺工业园项目。位于南油片区，东滨路和月亮湾大道交汇处以南，占地面积1.8万㎡，建设面积9万㎡，总投资约4.5亿，预计2015年完工。根据规划，这里将打造为下一代互联网技术开发应用聚集基地总部经济区、国内下一代互联网应用与服务的平台。

三、永新工业区项目。位于南山区东滨路与南光路交会处，地处南油片区，紧临南油第一工业区的“荔秀”服饰文化特色街区，占地面积3.89万㎡，建设面积12.12万㎡，总投资约15亿，预计2014年底完工。根据规划，这里将发展高新技术及创意产业，打造成围绕光电高科技产业链、具备“两主一辅”功能与服务体系的特色园区，

四、沿山路宝耀片区（二期）项目，位于大南山片区，紧邻着招商·兰溪谷二期，占地面积6.05万㎡，建设面积15.12万㎡，总投资约6亿，预计2015年底全部完工。该项目分四期建设，现开工的二期建设面积4.93万㎡，预计2013年底完工。这里将打造为网络信息及科技服务产业集聚基地，直接受惠于招商·兰溪谷。

五、南头城城市中心项目。位于同乐片区，将打造为深圳文化产业南头总部基地，占地面积2.46万㎡，建设面积7.7万㎡，总投资约2.5亿，预计2014年底完工。

六、水湾村项目。位于蛇口片区，紧邻着蛇口新海上世界，占地面积3.68万㎡，建设面积21.87万㎡，总投资约28亿，预计2014年底完工。这里将升级打造为规划优良、建筑时尚、生活便利、文化丰富、精英云集、村民开心、具有独特持久生活魅力的新水湾。

在新蛇口、新海上世界如火如荼建设之际，水湾村旧改项目的启动，无疑是锦上添花，这对目前于9月3日针对客户预约开放的伍兹公寓来说，将是开盘前的又一喜事。

七、茶光工业区项目。位于曙光片区，沙河西路和茶光路交汇处以北，占地面积8.9万㎡，建设面积31.9万㎡，总投资约30亿，预计2017年底完工。该旧改项目是由南山区政府主导的旧工业区升级改造项目，将打造为上市企业和创新型、研发型企业总部基地。这对正好就在项目以东直线3公里处的十五峯二期来说，又是一大利好。

八、南山工业村项目。属于南油片区，位于南新路和东滨路交汇处以北，占地面积约4.4万㎡，建设面积约20万㎡，总投资约7亿，预计2015年10月完工。该工业村将升级为以创新产品研发咨询、设计创作为核心、高科技研发及物联网产业为主导的“深圳市厚华高新技术产业园”，助力于整个南山区的发展。

■南山进入旧改深化时代？2120万㎡、2000亿元、七盘受惠

单是统计上述八个联合开工建设的城市更新项目，总拆迁用地面积约36万㎡，规划建筑面积约139万㎡。事实上，截至目前，南山区列入及转入市城市更新各类计划的项目已经多达46个，预计总投资将超2000亿元；相当于整个龙华新区的规划投入资金。

不止如此，南山大沙河创新走廊更新片区更被一揽子列入市城市更新重点研究片区计划。据了解，截至目前，南山区列入及转入市城市更新各类计划的项目共计46个，预计总投资将超2000亿元，此外，大沙河创新走廊更新片区被一揽子列入市城市更新重点研究片区计划。除南科大、太子湾邮轮母港两个特大项目外，其余44个项目总拆迁用地面积约363万㎡，总建设用地面积约336万㎡，总建筑面积约2120万㎡。

而这还没包括“南方科技大学和深圳大学新校区项目”规划总用地面积约372万㎡；太子湾邮轮母港片区规划总用地面积约72万㎡，总建筑面积170万㎡。目前，南山区除了南科大、太子湾邮轮母港两个项目外的44个项目，已完成规划批复、需重点推进的21个项目累计拆迁用地136万㎡，拆迁建筑物262万㎡，规划建面达约648万㎡。

可以说，整个南山区已经初步形成了城市更新的大面积铺开、滚动推进、逐步发展的局面。而无论是从城市更新用地面积总量还是数量等方面来看，这在深圳全市各区都是位于前列。南山已然进入城市深度成熟发展之际，土地的盘活将再度激发紧邻着各大城市更新项目的新盘物业。如此，上述提及的华侨城·燕晗山居、纯水岸、香山里二期；蛇口的伍兹公寓、鲸山九期、兰溪谷二期；塘朗山脚下的十五峯二期等众盘在城市升级转型下，未来潜在的价值将更值得期待。（CWE）