■前言：龙岗大道1号临时接待中心已开放，月中开放营中

2012-11-5下午3点到5点，房地内参一行到位于深圳龙岗大道木棉湾地铁站B出口旁的佳兆业•龙岗大道1号考察，这个以龙岗大道1号为名字的项目，即将于11月中旬左右开放营销中心，届时深圳人可一睹龙岗大道上1号作品的风采。

佳兆业•龙岗大道1号，项目占地面积为19393.46㎡，建筑面积为135554㎡，容积率为5计容建面：96970㎡，其中住宅76360㎡，商业17110㎡，9班幼儿园2430㎡，总户数为1086，停车位560个，由两栋6单元，一栋30层、一栋41层组成。目前，项目已经于10月15 日开放临时接待中心，地址在布吉大都汇可域酒店旁。

根据客户登记簿上可以看到，来访客户大部分以布吉本地为主。作为一个久被遗忘、新项目不多、精品项目更少的区域，龙岗大道1号的出现，给了布吉人足够的渴望。项目主推42-97㎡1-3房，为全系精装空间，预计11月17日开放样板间。

■交通唯一性：纯正地铁口、枢纽中心圈、通达全城

一、地铁：纯正地铁口物业，无缝连接龙岗线

龙岗线总长约41公里，设车站30座，途径购物公园、老街、布吉客运站等重要站点。龙岗线不仅可以直达全市多个区域，更可以实现同地铁罗宝线、蛇口线、龙华线、环中线的交汇互转，实现全城的畅通无阻，半小时可抵达全市主要的区域中心。

佳兆业•龙岗大道1号位于地铁3号龙岗线木棉湾地铁站B出口旁，与地铁口通过风雨连廊无缝连接，属于纯正的地铁口物业。从项目旁的木棉湾出发，乘坐龙岗线只一站便到布吉站，6站可到达东门，9站可达华强北站，13站即进入CBD；而通过环中线，从布吉客运站出发，经坂田站、五和站、民治站等8站，即可进入深圳北站，南连香港，北通京广。

整个布吉片区内，龙岗线经过的站点有布吉站、木棉湾站、大芬站、丹竹头站，在这个4个站台中，只有佳兆业•龙岗大道1号是纯粹的地铁口物业，也是整个布吉片区内唯一地铁口新盘。

二、龙岗大道、龙岗线交通双利，名符其实的龙岗大道1号！

龙岗大道属于G205国道的一部分，南起布吉草埔龙岗区行政区界，北抵位于龙岗区坪地街道的深圳、惠州市界，经过迎办大运的洗礼，该路段标准已经提升到双向8车道，宽120米，两边各有25米的绿化带。

龙岗大道是深圳通往惠州乃至粤东和江西、福建等地的主要交通要道。同时成为深南大道贯穿东西的延长线，可快速实现同北环、滨河等主干道的交接。本项目正位于深圳市区路段，2要；自改造完毕后，区域内交通的顺畅性明显提升，可迅速实现。

而地铁龙岗线在深圳5条地铁线中，有一个非常奇特的地方，即是全线在沿龙岗大道分布，或是在沿线地下、或是在高架线上、或是在地面上。这样的好处就在于大道沿线可以充分享受龙岗大道与龙岗线的交通利好。

而草埔站、布吉站旁皆没有新盘，唯有佳兆业•龙岗大道1号是龙岗大道上地铁龙岗线第三站木棉湾站旁的新盘，因而，该项目由“新都汇”更名为“龙岗大道1号”可谓是名符其实。

三、龙岗大道1号，距枢纽中心圈仅一站路

项目与以布吉客运枢纽为中心的交通枢纽中心仅一个地铁站之隔，可享受客运枢纽所带来的便捷与繁华；布吉客运枢纽将建成一个占地12.7万㎡，集铁路站、地铁站（地铁龙岗线、环中线换乘站布吉站）、常规公交站为一体的综合客运枢纽，成为目前深圳主要客运枢纽———罗湖站的重要辅助。

布吉客运站是深圳的三大客运枢纽之一，与地铁布吉站和公交总站定位为综合枢纽站，通过站厅即可实现综合换乘。目前京九铁路布吉站也在整改扩建中，新布吉站将作为深圳“二主一辅”铁路车站中的“一辅”(辅助客运枢纽)，成为仅次于深圳北站、罗湖站的铁路客运枢纽，预计2012年底建成使用。

另外，以布吉火车站为主体建造的布吉交通枢纽将逐步取代深圳西站长途客运功能，与地铁龙岗线、环中线和常规公交、出租车等实现无缝换乘。据了解，改造后的布吉火车站（已更名为深圳东站）设计始发77对列车，通过115对，输送能力是现有深圳西站的5倍。预计布吉火车站开通初期日均客流量将达5万人，远期规划日均客流量将达到15万人。

由于布吉当前区域内用地布局凌乱、核心城区大片城中村密集建设、路网密度低、系统性不足，各类交通基础设施建设滞后，交通承载力严重不足。布吉客运枢纽开通，片区的交通及城市管理压力将进一步大幅增加。而佳兆业•龙岗大道1号与布吉客运枢纽仅仅相隔一站路。

四、公交：41条公交线路，网通深圳全城

途径木棉湾地铁站的公交线路多达41条，有300B、300区间线、306路、309路、321路、322路、357路、366路、371路、371区间线、372路、373路、374路、375路、376路、379路、383路、398路、822路、836路、839路、977路、M203路(原361路）、M224路；

M233路(原711路）、M244路、M265路、M268路（原943路）、M271路、M273路、M281路、M283路、M360路、M378路、M379路（原662路）、地铁3号线（龙岗线） 高峰32号专线、高峰专线17号、高峰专线19号、高峰专线20号、深惠3线。通过这些公交线路，可以将佳兆业•龙岗大道1号与全深圳各区域紧密联系起来。

五、路网已成：10分钟直达罗湖CBD、20分钟福田CBD

另外随着龙岗大道的改造完成，区域内已形成“三大路网”快速直达罗湖、福田、南山，分别为以深惠路、布龙路—南坪快速、布沙路—丹平快速路为主要道路的三大线路。从而在理想的交通状态下，可以实现5-10分钟直达罗湖CBD（田贝、水贝、东门）、20分钟福田CBD；30分钟南山方向。

■交通带来的房产价值简析

一、罗湖北中央生活区核心，零距离对接罗湖

佳兆业龙岗大道1号，位于罗湖北中央生活区核心，优享“罗岗组团、布吉中心组团”双片区规划与繁华。罗湖北中央生活区，可无缝对接老罗湖，而且随着沃尔玛、新一佳、天虹、苏宁、国美和肯德基、麦当劳等一批国内外大型商场或连锁店的入驻，罗湖北中央生活区已形成了遍布各小区和大街小巷的商业网络，同时成为现代化中心商住区。

佳兆业•龙岗大道1号零距离接驳地铁龙岗线、6站即可到达罗湖东门；周边规划了大量的商业和住宅，布吉街道办正好就在项目对面；集布吉客运站、深圳东站、龙岗线和环中线为一体的布吉枢纽站，与项目仅一站之隔，这些重大交通枢纽设施的聚集，将使得越来越多的客流在此聚集，带来更多的经济价值。从而很有必要对交通带来的房产价值做一番简析。

二、房产流通的根本要素，在于人的流动！

交通的便利将带来大量的客流及人流，或许可以从这个突破口，找到佳兆业•龙岗大道1号的价值所在。众所周知，商品的根本属性在于是用于交换的劳动产品，可见其注重流通性，不能流通的产品是无法成为商品的。房产也属于商品。但房产的奇特之处在于，既属于商品，又属于不动产（即不能流动的产品）。

按道理来说，不能够流通的产品是不能成为商品，这似乎存在悖论。但房产确确实实属于商品，这无可置疑。不动产不能移动，但不妨碍房产的流通。经过研究发现，房产的流通并不是靠房产本身的流动来实现，而是通过产权的转移、人的流动来实现的。

其中在销售的阶段，人的流动是实现房产流通的根本。就是说，一个片区房地产的发展，在其它条件等同的情况之下，人流具有决定性影响。人流越大越便利，房产实现流通才更有保障。因而，具备地铁口、龙岗大道、据枢纽中心仅一站路、公交线路网通全城的佳兆业•龙岗大道1号，客流便利、而且半径非常大，其流通价值，居深圳前列。

三、锋值产品，龙岗大道1号：起步购房、投资即受益

深圳作为经济外向型为主导的城市，城市年轻历史短，是中国最大的移民城市，平均年龄不超过30岁。城市年轻有年轻的好处，虽说在历史沉淀方面跟其他城市没法比，但是整个城市的活力、创新力居全国首位，创业气氛浓厚。

相比起环渤海城市带京津地区历史沉淀的权贵一族，长江三角洲江沪一带产业贵族的有钱有闲，深圳这个移民城市更多的共性是“无闲”，哪怕是富人也没闲。加班加点很正常，工作至深夜是常有的事，这在内地看来是不可思议的事情。钱赚到了，又没时间打理，那么投资具有租赁现金流的品种就是非常好的选择了。

佳兆业•龙岗大道1号主推40-95㎡1-3房，为全系精装空间，精装修省去了装修的麻烦。而人流越大越便利，有助于区域形成密集商务，房产实现流通才更有保证。佳兆业•龙岗大道1号处在客流量大的区域，无论是投资或是自住皆相宜。成熟地段自住方便，而面对商务人士的租金回报则是最高的，可谓是深圳在起步购房、投资时就可拥有的锋值产品。

■配套简析：自配套与公配套的和谐统一

佳兆业•龙岗大道1号项目本身负1楼至3楼自带约1.8万㎡高尚商业，将引入超市、百货等业态；9班制幼儿园。除此之外，步行5分钟内即是布吉中心天虹商圈，有天虹、世纪数码电脑城、世纪皇廷酒店、中海医院、深圳市科城实验学校、东方半岛小学等；

车行5分钟内是大芬沃尔玛商圈有沃尔玛、大芬油画村产业基地、金海马家居、湘田园酒楼等；车行5-10分钟内可达罗岗新一佳圈，有新一佳、苏宁、人人乐、肯德基、面点王、百合酒店等商业配套；

西南侧直线约1.2公里是万科红商圈，有3.6万㎡集中式商业，大型超市、必胜客、麦当劳、黄记煌、毛家等商家已开业，可就近为佳兆业•龙岗大道1号提供完善的商业配套。此外布吉中心小学、沙西小学（区一级）、南湾学校、深圳市木棉湾实验学校（省一级）、中海医院也就近环绕在侧。

可以说，佳兆业•龙岗大道1号实现了自配套与公配套的和谐统一。项目本身更多向住宅功能倾斜，更能保证居住的纯粹性；而完善的公共配套则为业主提供便利。

■布吉最靠近政府的“都厅物业”

一、布吉街道办就在项目对面，相隔仅龙岗大道

对一个区域或者城市而言，一般情况下最核心的区域莫过于政府所在地。像深圳市委、市政府所在地的福田中心区，是深圳的行政、文化、信息、国际展览和商务中心，经济发展、市政配套等方面均处于全市领先地位。基于政府所在地的重要性，处于政府功能辐射范围内的物业，往往具有比一般区域物业更可观的价值潜力。

布吉街道办、布吉广场正好就在佳兆业•龙岗大道1号正对面。两者仅相隔了一条龙岗大道，通过地铁3号线木棉湾站即可到达。从现场可以看到，这里作为布吉的核心地段，集中了布吉最多的公共配套设施、商业教育设施，也是布吉各项综合配套、投入基建最多的地方。佳兆业•龙岗大道1号与之仅一路之隔，是目前最靠近布吉街道办的新盘住宅，可谓都厅物业。

二、“都厅物业”，善出豪宅：龙岗大道1号的重要利好

在当下城市居住人口不断增多的情况下，治安环境、区域氛围已成为购房者关注的两大人居指标。谁也不希望自己身处闹市、乱市之中，而作为代表社会公共权力的政府，无疑是住宅区最大的镇楼之宝。政府周边的治安、环境、交通，毫无疑问是区域最优、最完善的。

“买房跟着政府走！”政府所在的地方，政府办公地，也即政府的门面，面子对于中国人最重要，自当要维持最佳的政府形象区域相应的公建、交通、环境、治安都是首先让周边受益的。

“都厅物业”往往出豪宅，像深圳市民中心旁的黄埔雅苑是典型豪宅，深圳市委旁的佳兆业中心也备受瞩目。佳兆业•龙岗大道1号作为最靠近新区政府的新盘，未来受政府官员、企业主、行商一族等城市实力阶层的带动。

■产品简析

一、主干道上的新帝标：龙岗大道1号，最高楼达41层！

在建筑规划上，佳兆业•龙岗大道1号展现出了“第一”的价值风采。其中，项目最高一栋建筑为41层超高建筑，这是深圳三条主干道（深南大道、宝安大道、龙岗大道）上最高的住宅建筑，缔造了深圳住宅项目的新“帝标”纪录（因其超高41层，可称之为“帝标”，以区别于一般的地标）。

一个地标性项目可以成为一个区域、一个城市的标签，能够大量地出现在各类媒体中，以及影视作品里，成为这个城市的代表，是城市里的一道风景线。此外，项目以简洁简洁、明快、挺拔、大气的建筑风格，极富有现代国际化风味。这也将更多的吸引喜欢追逐潮流的客户。

二、户型分析：多选择、精装修，投资自住两相宜

佳兆业•龙岗大道1号，项目将主推42-97㎡1-3房，其中，44-68㎡的户型为片区稀缺型投资自住两皆宜偏小户型产品；而86-95㎡的户型，其“N+1”拓展功能，将成为片区主流刚需客群需求产品。

在套数上，佳兆业•龙岗大道1号以小户型居多；在总建面上，小户型与中户型产品不相上下。总的来说，呈现出“两头大、中间小”的格局，为购房者提供了多种选择。而项目所有单位全高标准兼高精准装修，具备片内区较高精装标准交楼标准，省去了装修的麻烦，投资、自住两相宜。

■开发商研析

一、29城、逾60项目，佳兆业全国布局

项目开发商为佳兆业集团。佳兆业集团成立于1999年，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司，业务涉及大型住宅物业和综合商用物业的规划开发营运，领域遍及珠三角地区、长三角地区、环渤海地区、成渝地区及中部地区等全国五个主要经济区域，已于2009年12月在香港联合交易所主板正式挂牌上市。

目前，佳兆业业务覆盖20多个城市，共拥有60多个项目。2011年佳兆业完成合约销售金额153亿元，同比增长52%；完成合约销售面积218万㎡，同比增长149%，顺利完成150亿元任务。2011全年，佳兆业实现收益108.35亿元，同比增长40%。这是继2009年上市以来，佳兆业连续3年实现业绩快速增长，公司销售规模复合增长率76%。

二、业内公认的“旧改专家”、城市升级改造的卓越推动者

佳兆业在业内素有“旧改专家”之荣誉，拥有丰富的经验，拥有开发、建设大型社区和旧城改造的成功案例。作为城市升级改造的卓越推动者，佳兆业集团自1999年成立以来，便专注于旧改，尤其是在深圳，佳兆业在深圳开发的项目，旧改项目占比很高。

例如，佳兆业最具代表的开山之作，即是位于布吉的桂芳园。当时桂芳园所在的片区还是荒山野岭，在佳兆业将其打造成70万㎡的新家园后，这里就成为了布吉城市化的“启蒙者”，受到业界的一致认可；当年深圳最醒目的烂尾楼——子悦台项目，佳兆业接手后取名为佳兆业中心，经改造立刻盘活，最终卖出超过1万单价，上演了丑小鸭变成白天鹅的故事……

三、发轫之地，佳兆业拥布吉150万㎡开发量

佳兆业年开发规模超过1000万㎡，己形成具有核心竞争力的业务体系与地产品牌。而布吉是佳兆业的起家发轫之地，桂芳园、可园等都是都是业内响当当的项目。如今，佳兆业载誉归来，在布吉于开发佳兆业•大都汇后再度开发佳兆业•龙岗大道1号，令人期待。

目前，佳兆业在布吉片区的项目有可园、桂芳园、大都汇、龙岗大道1号等。其中，佳兆业•可园总占地面积185724㎡，总建筑面积735299㎡；佳兆业•桂芳园占地20万㎡，总建筑面积50万㎡；佳兆业•大都汇总占地5241.23㎡，建筑面积95559.10㎡；再加上佳兆业•龙岗大道1号，佳兆业在布吉的拥有近150万㎡的开发量。

■总结：自生性的效率峰值区，地头力之王乃是布吉！

一、深圳版“油尖旺”，布吉迎来新生

布吉是深圳特区外发展最早的、最成熟的地方，同时也是罗湖的后方对接地所在。而正是因为当年的早熟，虽在规划上显得有点杂乱，但布吉拥有着极为成熟的的各种配套。这里的生活条件之便利、商业之旺盛，大街小巷的相融贯通，颇为类似香港的油尖旺。

而目前，龙岗大道、龙岗线已经全线通车、布吉枢纽中心也即将建成，布吉已经呈现出了欣欣向荣的局面。未来这个深圳“小香港”，在罗湖重新得到优势后，将会有更多客流、商业流、信息流进入布吉。

二、龙岗大道1号：企业回流、罗湖回归后的受益主盘

须知，福田已经基本开发完毕、南山也已进入开发尾端；而这两大区的建筑正处在半新不旧、新旧交替之时，旧改空间不大。而罗湖是深圳原特区内最老旧、旧改空间最大，三贝旧改（田贝、湖贝、水贝）、黄贝岭旧改即可提供十分可观的新供应。这些旧改基本都是综合体住区。

毗临港澳的地理优势、成熟的城市经济生态、配套完善的生活设施、“一半山水一半城”的生态环境、独特的城市文化、改革创新传统等，促使了罗湖在沉寂中走向新生，以2011年年底年租到期高潮到来为标志，众多在福田的企业开始将办公室重新迁回罗湖。近半年以来，罗湖吸引的回流企业增长了31.5%！

企业的回流，带来的是商务活动的高涨，以及就业机会的增加和居住需求的猛增。这是近十年来深圳格局史上前所未有的一页。这对于就在罗湖中心北上方的布吉中心来说，将极为有利。处在龙岗线木棉湾站旁的佳兆业•龙岗大道1号，就将成为受益主盘。

三、深圳地头力之王，主干道上新帝标

而且，就布吉片区本身而言，正是因为这里的早熟，布吉市民的自发性、对市场的反应能力在深圳是最强的。据估计，在布吉常住人口不下500万。因而像布吉这种自生长强的片区，具备更好的适应性，其地头力、抗击风险的能力也越强。

可以说，布吉是深圳最好的自生性的效率峰值区，当属地头力之冠。当此之时，而位于布吉中心区、地铁龙岗线木棉湾站旁的佳兆业•龙岗大道1号，其便利的交通条件，精装修交付标准的中小户型，企业回流、罗湖回归后的巨大客流，布吉地头力的推动，更加凸显出其主干道上第一高住宅项目的风采。（WH）