■商业地产移恋街区

一个月卖掉两条街，这是最近和黄新街里商业街区的市场表现，单月超过6个亿的销售额，成为成都商业地产关注点，从城市综合体过剩到商业街区崛起。四川商业地产联盟会长冉立春接受成都商报记者采访时表示，2012年中国（成都）商业地产年会上，在成都商业地产十大事件中，就有一个大事即商业街区的崛起，而之所以商业街区崛起能够进入成都商业地产十大事件，和黄新街里的市场表现是重要的一环。商业地产专家冯珏说，2012年，很多商业地产在突围上，开始通过商业内街、下沉式广场来突围，如天祥广场、蓝光COCO系的商业……这种泛商业街区，虽然没有和黄新街里那么纯粹，但是从市场表现来看，都十分不错。

■走强：和独特的消费习惯有关

2011年，成都商业地产是城市综合体的天下，金牛万达广场的销售高达45亿，龙湖时代天街的销售也超过20亿。

而2012年，城市综合体商业的降温已经是公认的事实。据记者了解，目前成都城市综合体商业的销售目前能够在10个亿的销售额，就算不错了，而其中还包括公寓、住宅、写字楼的销售，其中纯商铺的销售将更少。

而和黄新街里项目，一个月时间，仅商铺销售就已经突破6个亿。据得到的准确数据显示，和黄新街里目前的第一街和第三街已经全部销售完毕，内街销售单价在每平方米6万元左右，商业外街销售每平方米在7万多元，最高成交单价为每平方米11万元。据透露，和黄新街里即将推出的第二街是其中规模最大的街区，有超过200多个铺位，因为面积更大，单价更高，货值将远远超过6个亿。这个数据表明，商业街区在两个月左右的时间内，可以实现12个亿的销售。冉立春表示，记者掌握的数据和他调查的差不多，这表示着成都商业地产商业街区的单边走强。

冉立春认为，商业街区的走强，这跟成都独特的消费习惯有关系。在成都，宽窄巷子、鹭岛国际商业街、一品天下等都已经有成功的商业案例，只是因为规划限制，导致城市综合体太多，而独立式的商业街区太少。据记者了解，在和黄新街里的销售中，的确出现了只投资商业街区的专业投资者。一位从双楠一间街铺开始，先后在一品天下、紫荆、鹭岛步行街拿下大型铺位经营的成都餐饮界的影响力人物再次在和黄新街里出手，这位投资者在回顾自己的财富快速增长时这样说：“我是做减法的投资客，我并不是所有的商业形态都投资，我只投资街区式商业，因为口岸选择好，商业经营十分成功，而商业资产翻几番的增值程度，再一次放大投资的收益。”

■投资：商业街区接棒城市综合体

商业地产专家冯珏接受记者采访时表示，商业街区的价值本质是土地价值，随着市区土地价值日益高企，在规划上，容积率十分低的商业街区已经很难通过，而且开发商在规划商业时，也没有规划低强度商业的意愿，因为如果是集中商业，楼面地价或许还可控制，而商业街区每平方米的土地成本要高得多，加之开发强度难以达到目标，市场逐步放弃了在市区开发街铺的想法。这也是一旦市场有街铺推出来，就受热捧的根本原因。

一位世界知名餐饮巨头负责拓展商业选址的负责人表示，目前对于投资者来说，分享城市综合体的机会并不多，因为城市综合体内的商业，口岸好的基本上都是自持，拿出来销售的都是边角余料，从长期来看，城市综合体因为是整体运行，加上室内对抗天气的优势，他个人还是看好，但是对于投资者来说，街铺的组合度更高，可以有门槛很低的投资，也可以有几千万的投资，而在新街里就有很多这种被称为品牌豪客的千万级商业地产投资者，而知名的餐饮、娱乐巨头的自营客户也占了不小的比例。

中国专业地产研究机构房地内参负责人尹香武表示，谁迎合了消费者的深层次需求，谁就能赢得财富；谁能提供商家和消费者一致需求的商业，谁就能掌握财富的话语权。与深圳、上海等消费习性不同，热爱悠闲的成都人骨子里有很深的逛街情结。在综合体过剩、大型商业街区缺乏的格局下，新街里为代表的商业街区优势不可估量。

■取经：通过设计，尽量街区化

针对成都人对于这种独特的街区偏好，现在很多城市综合体也开始通过各种情景设置，来实现街区的逛街体验。龙湖金楠天街虽然还没有亮相，但记者通过规划细节了解到，项目总占地145亩，项目涵盖了高品质住宅、大型购物中心、峡谷风情商业街、星级酒店和SOHO办公等业态。而峡谷风情商业街则成为项目的一大特色，开放商业街区与外部城市道路交会形成八个街角开放广场，吸引人流走向面积等同于足球场的中心景观广场，提供九个城市公共开放空间，把人流由外围空间向中心广场集合，形成一mall、两街、九中心的商业格局。据悉，峡谷商业的设计原型是日本著名的难波公园。项目借鉴难波公园峡谷理念，注入了山、水、谷三大元素，打造出了一个生态、经济共同发展的体验式情景商业，建筑层层退台，使城市公共空间向纵向的多元空间发展，大大增强了项目的体验感。

而东方希望天祥广场，则从地下一层到地面4F，通过规划，做到了铺铺“临街”，规避商业死角，让地上与地下商铺都享受到一楼商铺临街的便利与价值。下沉式广场，地下车库直达，多部电梯及步梯组合，合理引导人流，出入通达。

冉立春表示，城市综合体因为多种业态组合，也不一定全部都是室内封闭空间，城市综合体也可以做出商业的内街与外街，也就是说城市综合体也有商业街区，但是只是目前城市综合体的位置好的地方，一般都自持，很难成为投资者的财富效应而已，但是城市综合体向商业街区学习，通过规划，加大和城市开放的接面，是商业地产的一大趋势。