导读：
      ■尖岗山硝烟再起
      ■红色警戒拉响，深圳已成“地急市”
      ■巅峰对决，悬念丛生
      ■提高门槛，拒绝“文外汉”
      ■曦城坐收利好，价值发酵
正文：

■尖岗山硝烟再起

据悉，深圳首家搭配公建的居住用地出让——定于11月28日公开招标出让的深圳市宝安区尖岗山A122-0341宗地土地使用权及深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目建设运营管理权，自消息释放以来，得到了深圳各界人士的瞩目。

A122-0341宗地位于宝安西乡街道尖岗山，土地面积为151787.21平方米，居住用地，使用年期为70年，容积率≤1.2，总建筑面积182100平方米，其中住宅178500平方米、9班幼儿园3000平方米（独立占地3200平方米）、社区警务室50平方米、物业管理用房400平方米、垃圾收集站150平方米（含环卫工人作息站20平方米）、社区体育活动场地不小于3000平方米（不计容积率）。

此次拍卖是在深圳已多年未有大幅宗地拍卖，土地供应严重告急，成为赫赫有名的“地急市”的背景下进行的。作为国内发展历史较短的一线大城市，在经历30年城市化和工业化的发展之后，深圳最先面临土地资源不足。深圳市规划和国土资源委员会统计数据显示，行政辖区面积仅有不到2000平方公里的深圳，预计到2020年新增可建设用地仅58平方公里。

■红色警戒拉响，深圳已成“地急市”

《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》的文件显示，深圳土地利用已接近极限。据深圳市规划和国土资源委员会公布，深圳市年度土地利用更新调查数据显示，全市陆地总面积195284公顷。其中建设用地93864公顷，占48.07%；未利用地仅4360公顷，占2.23%。

根据深圳市2012年的土地用地计划，供应建设用地总计1868公顷，其中新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷。这是数十年来，深圳存量建设用地首次超过了新增建设用地，这意味着深圳面临新增供应土地不足的局面。据悉，目前全市建设用地占土地资源总量比例已高达47%。

深圳的城市发展不可能向周边城市借地，只能依靠已使用的土地再利用。而深圳目前的行政管辖面积不超过2000平方公里，这意味着与其他城市可以向周边拓展的优势相比，深圳城市扩张的局限性更大。在北上广深四个城市的可开发建设土地情况中，本身已是土地资源匮乏型城市的深圳是最困窘的小兄弟。

一连串数字让深圳的困窘情况变得不那么抽象。深圳陆域1991平方公里，面积只相当于1/8北京、1/6天津、1/4苏州、1/3上海及广州。目前深圳纳入储备管理土地217.52平方公里，其中可建设用地为65.65平方公里。邻居香港的面积为深圳一半，目前未批未拨土地322平方公里，是深圳的1.5倍。

■巅峰对决，悬念丛生

因此，深圳市已经成为名副其实的“地急市”，在这种严峻的用地背景下，尖岗山A122-0341宗地的拍卖的社会关注程度和竞争的激烈程度都将是罕见的。由于该地块出让拍卖的条件之苛刻，综合运营能力之高，除了出地价外，还要负担巨额的两馆（深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目建设运营管理权）建设和运营费用，加上该地块正好就在招华•曦城近侧，与曦城所在片区同出一脉。不少业内人士由此纷纷猜测，这几乎是为招商、华侨城（招华系）量身订造的。

正当大家都如此臆想，尖岗山A122-0341宗地拍卖日期也越来越逼近之时，日前房地内参www.BANQ.cn却意外地得到最新消息：华侨城将不再参加此次尖岗山拍卖会，但目前可确定参加的品牌房企包括：招商、万科、新世界三家。

此地块条件极为优越，必然引发抢亲潮，回顾尖岗山的三次历史拍地，可以说，每次招华都是经过一番番硬碰硬的血腥厮杀，硬生生地以地王的价格把尖岗山土地拿下来，一点点地打造出如今的曦城别墅王国。可以预想这种势头下尖岗山第四次拍地，激烈程度、出让地价，都将创下深圳数年来土地拍卖的新高。而地价飙高，将进一步拉高片区房价。因为地价是房价的最大影响要素，拍地，特别是地王之地，往往带来的结果是业主惜售或提价、整体价格水准上升，从而有利于区域房价。

■提高门槛，拒绝“文外汉”

与以往土地拍卖不同的是，此次招排拒绝“文外汉”，即不懂艺术与规划展馆类建设与运营的房企不能参拍，这对参拍房企的综合运营能力、经济实力、企业文化等都提出了极高的要求，设置了极为苛刻的准入门槛。艺术展馆是国民文化素质全面提高和文化建设事业快速发展的需要，艺术与文化对人的潜移默化是非常有力量的。

在西方国家，艺术展馆是人生必备课堂，人们不可能不进艺术展馆。孩子也好，成年人也好，必须到艺术展馆里去体验。亲近艺术品，激发灵感与联想，热爱生活。艺术展馆是文化精神与物质财富的标本与样本，为社会提供好的精神文化体验。所以获得两馆的建设与运营权的房企必定是具有很高的艺术文化品味、展馆运营实力与经验、以及有极高的社会责任感和美誉度的企业，其获得尖岗山地宗之后打造出来的产品必然具有极高的艺术文化品味，这对区域内艺术文化氛围和市民文化修养的提升有着积极的意义。

■曦城坐收利好，价值发酵

在深圳成为“地急市”的背景下，政府拿出如此大幅宗地拍卖其宝贵和稀缺程度可以想见。为什么政府会单单拿尖岗山这块地出来拍卖？为什么不是罗湖、福田抑或南山的宗地？这当然是因为“地急市”在市中心区里，已经找不出第二块像尖岗山宗地总价这么高、又这么纯粹的地块来了。

而且，这里身处前海后方，直接受前海深港合作区辐射，未来地域价值升级，将率先受益，位于深圳机场、福田CBD的中心点上，东抵达福田CBD、西至机场只需10-25分钟，至香港机场也只需半小时，是最适中的人居出行半径，对于事业版图很大、视野很宽的商务人士，提供最有利条件。因此，我们不可否认这次政府出让土地的行为与前海新区的整体规划存在着一定的因果联系，有着为前海新区打造出一个优质高端的后方人居环境的政策考量。

总之，不管此次巅峰对决，拍卖的地块花落谁家，已经在此经营八年的招华·曦城都将是最大的赢家，已经具备了一定规模的尖岗山片区豪宅将更加成行成市，对区域房价拉高影响不言而喻。而准入门槛的提高和两馆的建设运营也将进一步提升片区的艺术文化品质，使曦城板块的人居环境更加纯熟，其价值也必将进一步发酵升值。（ZPJ）