导读：
   ■商用物业租金凶猛，驻港领事馆hold不住
   ■总租金与合币租
   ■权力垄断租下降地产租金就要上涨
   ■买商铺就是拥有一个垄断空间的印钞机
   ■商铺租金为什么是一种合币资产
   ■商用物业投资值得大力关注
正文：

■商用物业租金凶猛，驻港领事馆hold不住

论及卓越世纪中心、卓越城、奥山世纪城广场这几个商用物业项目，我不由得想起前两天的一个新闻，香港《大公报》报道称，作为香港黄金地段的中区，向来是外国驻港领事馆的集中地，随着该区甲级商厦租金在过去数年不断趋升，多间驻港领事馆在租贵难捱下，需整体搬迁或将部分部门搬往二、三线的平租地区。可见商用物业租金上涨来势之凶猛，连富得流油的国家形象单位领事馆都hold不住了。

“钱不能躺在银行里，要让它升值。”随着投资理念的日趋成熟，商用物业已受到越来越多投资者的关注。所谓“一铺养三代”，与投资住宅物业相比，商用物业投资优点多多。投资商用物业具有稳定性；商用物业不会因房龄增长而降低其投资价格，相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。

商用物业具有高回报率，平均比住宅高出5%以上。商用物业具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，世纪中心、卓越城、奥山世纪城广场等优秀的商用物业与香港同类的一线商用物业相比，价格还有较大的空间，值得我们予以大力关注。

■总租金与合币租

美国长期经济趋势研究所所长迈克尔•赫德森认为，经济社会有一个总体的租金水平，这个租金除了包括房租、地租；还包括钱租，就是钱的租金，我把钱交给你，你要交红利；还有权力租、垄断租，比如我是执政党，我有枪杆子，这个时候你的保安要交给我做，国土守卫要交给我做，这是一种权力租金；还有一种是钱权胶合在一起的租金。

钱租等于红利，权力租就是垄断租，钱权结合的我们给它一个名叫合币，就是合一起。总体租费是一个定数，占GDP比例在中国大概25%左右。100元GDP，25元付租费，这是一种权力租、垄断租。央企，比如供水只能选择我一家。当然有两种可能，一种情况我特别为人民服务，不挣钱，就没有租金。但是如果用我的水要交多一些钱，就是叫垄断租、权力租。另外一种是合币租，权力和钱合在一起的租金。
 
租金水平与GDP的比例是固化的。租金等于房地产租金，房地产租金、钱的租金、权力租金、合币租金，租金等于这四个租金合起来构成一个总租金，总租金比例相对是固化的，大概25%。各项分租金的变化会互相影响。比如，香港的总租金显然也是固定的，但是香港商铺的租金为什么很高呢？因为它的权力租金收的很少，比如他没有军队，只有安全部队、纪律部队。

军费全部由中央负担，香港不需要掏钱。因为他的权力租少了，这个租金要流到哪里去呢？流到钱租、合币租去。只要是免税港、免税地区，因为它的政府收的权力租少，反而房地产租金高，合币租金高。在中国大陆有一个情况，我们权力租金收的很多，军费、垄断企业、加油、税。权力租太多导致房地产租金下降，同时钱租太高了，一年7个点。别人可能一年就2、3个点。这个时候因为我们的垄断租收的太多，导致我们的房地产租金下降。

■权力垄断租下降地产租金就要上涨

日本、台湾、香港都走过一段权力租占比过高的阶段。后来权力租下降到一个合理水位，这个阶段短的8年，长的30多年，总归还是走上了一个开明的政府，他们收的租金基本上接近。比如你管一家公司、我管一家公司，你收的太多了，你公司不高兴，就请我去管，慢慢趋向一致。所有的垄断租收的高的地方，往往蕴含一个比较大的未来的变化，就是一旦政治开明了后，收的权力租下降后，税下降。

现在我们国家在搞什么改革？营业税改为增值税。营业税就是无论你是否挣钱，只要进帐先要交一笔税，大约6个点。这笔钱无论赚还是不赚都要收钱。改为增值税就是什么呢？你赚钱了，你按你的增值部分才收税。这个时候相当于免税的，免了一大部分的税。所以你看整个国家也慢慢在开明，垄断租金也在下降。

如果说我们国家真的完全政治开明，权力垄断租下降，从专业的理解来讲，我们的房地产租金要上涨。因为钱的租金不太会上涨，反而会下降，权力租下降，钱的租金也在下降，只剩两个租金会上涨，一个是房地产租金会涨，还有一个是钱权结合的合币租金要涨。原因很简单，池子里的水这里少了，那里就要鼓起来，这是很重要的公式，是衡量慢变量非常准的方式。

■买商铺就是拥有一个垄断空间的印钞机

这个公式简单的说就是，总租金等于房地产租金+权租+钱租。我们今天要追的是资本收益，在房地产租金这块，只要你买了，你基本获得差不多。这个不是你关注的重点问题，只要你买了就会享受到。但是买的人不一定享受到合币租，这是区分我们未来财富增长速度最重要的指标。

合币租就是权和钱交织在一起，表现出来的租金形式。租金是一个共同信号，不是个体信号，有个体差异，但是个体差异不是很大。在我们说的排位第一的商铺的这个里头，我们显然应该把商铺的认知更多的权重给谁呢？给街铺。

我们买了商铺后会有这样一些突然的变化。我们拥有了一个比我们自己作为人本身的经济权力还高的品种。我们要拥有一个印钞机，慢慢地印，不要太快、不要太慢，这个最好的就是商铺，商铺里头最好的是街铺。如果说我们能够拥有一个比较稳定的现金流源泉，这个时候我们是拥有了一定的空间的垄断的租金。商铺跟住宅租赁不一样，住宅租赁，租客变化会很快。商铺就不是，比如你租了一个商铺，你三年不去都没有问题。

■商铺租金为什么是一种合币资产

商铺的租金为什么是一个合币资产？第一，他有作为商铺的消费价格，这就是商铺的租金。第二，他有利润。我那个饼家，他做饼，我从来没有去他厨房看过，他生意好了，我们有年增租金的安排。他要从他的经营利润分一部分给我。第三，场地价值。选择很重要，比如说我现在拿这块地，我拿了这块地后，我就负责这块地上的耕耘、投资、建造。但是这块地价值不仅仅是我一个人干的。

我干完这块地，结果万科在我身边搞mall，再过几天，万科盖一个写字楼，我没有干活，万科干活了，我的场地价值在增长。房地产是比较少的这样一种行业，会因为别人干活我得益，这就是所谓的场地价值。场地价值有外部的正效应。你有商铺的消费价格，你有企业的经营利润，你还有场地价值的外部的溢出给到你。

第四，央行在大量印钱，我们对冲通胀有哪些办法？第一，投资股票，运气好，你投资到了腾讯，你发达了。腾讯只有一家。你投资茅台也不错，茅台也只有一家。所以这种情况下它的收益很好，很可观，但是风险无疑也是偏大的。房产属于不惊喜，但是一直起作用，很稳定。所以我们说街铺是很好的合币的东西，这是一种垄断。

■商用物业投资值得大力关注

你突然之间拥有了获取暴利的权力，你租我的商铺，你挣到的利润要分给我。另外，旁边政府盖了楼，修了路，有公共设施了，我的场地价值在增长。再举一个例子，比如说你会问为什么住宅不是？住宅也是，但是住宅很少。商铺，我给你开一条公交线爽一下，再开一条再爽。住宅满足了需求，再增加没有用。住宅是递加效应来得特别早的一种品种。商铺是不知饱足，填不满的大黑洞。所以商铺的合币性比其他品种要好。

通过对商用物业的总租金以及合币租的分析，我们就不难理解为什么在香港连各国驻港领事馆都承担不了日益上涨的租金压力了，商业物业的合币性威力实在是太惊人了。在这种语境之下，有眼光的投资者没有理由不对世纪中心、卓越城、奥山世纪城广场等优秀的商用物业予以大力的关注。（ZPJ）

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