■整体量升价跌，宅量升近2成

2012年11月，深圳全市商品房共成交4965套/479663㎡、均价19960.98元/㎡、总金额95.75亿元、套均总价192.84万元，环比上月的4027套/372629㎡、均价21740.94元/㎡，分别上升23.3%、28.7%和下跌8.1%。整体继上月量升价跌后，本月量升价跌，价4连跌！其中：

新房住宅，成交4352套/416618.15㎡，占全市的87.65%和86.86%，均价18635元/㎡，总金额77.63亿元、套均总价178.39万元，环比上月的3646套/330861㎡，均价20148元/㎡，分别上升19.36%、25.91%和下跌7.5%。整体继上月量升价跌后本月量升价跌，价3连跌！

商业，成交544套/47484.97㎡，占全市的10.96%和9.90%，均价29536元/㎡，总金额14.02亿元，套均总价257.81万元；环比上月的276套/14690.18㎡，均价30494元/㎡，分别上升97.1%、223.2%和下跌3.1%；整体继上月量跌价升后本月量升价跌！

办公楼，成交50套/8639㎡，占全市的1.01%和1.80%，均价34225元/㎡，总金额2.96亿元，套均总价591.34万元；环比上月的91套/20418.72㎡，均价38507元/㎡，分别下跌45.05%、57.69%和11.12%。整体继上月量升价跌后，本月量价齐跌！

其他类型，成交19套/6921.26㎡，占全市的0.38%和1.44%，均价16293元/㎡，总金额1.13亿元，套均总价593.53万元；环比上月的14套/6658.67㎡，均价30179元/㎡，分别上升35.7%、3.95%和下跌46.01%。整体继上月量跌价升后，本月量升价跌！

综上所述，深圳楼市11月份成交多以量升价跌为主，其中，成交量上升幅度最大的为商业，上升幅度达97.1%，其次为其他类型，上升35.7%，新房住宅排在第三；而均价方面，下跌最大的为其他类型，为46.01%，其次为办公楼，下跌11.12%，新房住宅下跌幅度为7.5%，排在第3。可见，深圳楼市在“银十”市场表现活跃后，11月整体市况稳中有升！

■区域成交排名：宝安区量9连冠，南山价5连冠

新房住宅按区域成交套数排名：

1）宝安区，成交2138套/194211㎡，占全市的49.13%与46.62%，套均面积90.84㎡/套，均价18883.46元/㎡；环比10月的2201套/196008㎡，均价18610.55元/㎡，分别下跌2.86%、0.91%和上升1.46%，整体继上月量升价跌后，本月量跌价升，成交量连续9个月成为全市最高区域！

2）龙岗区，成交1663套/168925㎡，占全市的38.21%与40.55%，套均面积101.58㎡/套，均价13650.16元/㎡；环比10月的902套/87745㎡，均价13742.30元/㎡，分别上升84.36%、92.5%和下跌0.67%，整体继上月量价齐升后，本月量升价跌，量2连升！

3）罗湖区，排名上升1位，成交226套/22190㎡，占全市的5.19%与5.33%，套均面积98.19㎡/套，均价32405.88元/㎡；环比10月的137套/12963㎡，均价32509.18元/㎡，分别上升64.96%、71.18%和下跌0.31%，整体继上月量价齐升后，本月量升价跌，成交均价位列全市第三；

4）南山区，排名下跌1位，成交173套/16389㎡，占全市的3.98%与3.93%，套均面积94.73㎡/套，均价38060.14元/㎡；环比10月的301套/29301㎡，均价40190.95元/㎡，分别下跌42.5%、44.06%和5.3%，整体继上月量价齐升后，本月量价齐跌，成交均价连续5个月为全市均价最高区域；

5）福田区，成交91套/8480㎡，占全市的2.09%与2.04%，套均面积93.18㎡/套，均价32841.95元/㎡，环比10月的105套/9356㎡，均价31789.20元/㎡，分别下跌13.3%、9.36%和上升3.3%，整体继上月量价齐升后，本月量跌价升，价2连升；其中成交均价超越罗湖区，成为全市成交均价次高区域；

6）盐田区，成交61套/6423㎡，占全市的1.40%与1.54%，套均面积105.29㎡/套，均价26319.39元/㎡。

综上所述，随着全市成交呈现量升价跌，各区域的成交量和均价也有随之产生变化，其中宝安区以近2000套的194211套，连续9个月成为深圳楼市的主要供应区域，龙岗区以1663套紧随其后；而均价方面，南山区以近4万元/㎡的38060.14元/㎡，连续5个月称霸全市，究其原因，应该是均价达到4万以上的华侨城·纯水岸以及招商·伍兹公寓所致。

■户型成交套数排名：二房仍为第一

新房住宅按户型成交套数排名：

1）二房户型，成交1930套/161593.75㎡，占全市的44.35%与38.79%，套均面积83.73㎡/套，均价17752元/㎡；环比10月的1731套/146359.58㎡，均价18438元/㎡，分别上升11.5%、10.4%和下跌3.7%，整体继上月量升价跌后，本月量升价跌！

2）三房户型，排名上升1位，成交1183套/138752.24㎡，占全市的27.18%与33.30%，套均面积117.29㎡/套，均价16805元/㎡；环比10月的411套/54883.48㎡，均价21256元/㎡，分别上升187.8%、152.8%和下跌20.93%，整体继上月量价齐升后，本月量升价跌，量2连升！

3）一房户型，排名下跌1位，成交879套/61574.6㎡，占全市的20.20%与14.78%，套均面积70.05㎡/套，均价16934元/㎡；环比10月的1160套/82186.35㎡，均价17945元/㎡，分别下跌21.22%、25.08%和5.6%，整体继上月量升价跌后，本月量价齐跌！

4）四房住宅，排名上升1位，成交135套/22224.91㎡，占全市的3.10%与5.33%，套均面积164.63㎡/套，均价25235元/㎡；环比10月的86套/15373㎡，均价27268元/㎡，分别上升56.97%、44.56%和下跌7.45%，整体继上月量价齐跌后，本月量升价跌，价2连跌！

5）复式住宅，排名下跌1位，成交121套/16140.01㎡，占全市的2.78%与3.87%，套均面积133.39㎡/套，均价27306元/㎡；环比10月的157套/16382.79㎡，均价22155元/㎡，分别下跌22.92%、1.47%和上升23.25%，整体继上月量升价跌后，本月量跌价升！

6）复式，成交52套/7840.39㎡，占全市的1.19%与1.88%，套均面积150.78㎡/套，均价17924元/㎡；环比10月的44套/6596.13㎡，均价19150元/㎡，分别上升18.18%、18.85%和下跌6.4%，整体继上月量升价跌后，本月量升价跌！

7）单身公寓，成交24套/1153.4㎡，占全市的0.55%与0.28%，套均面积48.06㎡/套，均价29273元/㎡；环比10月的30套/1448.96㎡，均价28868元/㎡，分别下跌20%、20.37%和上升1.4%，整体继上月量价齐升后，本月量跌价升，价2连升！

8）其他，排名上升1位，成交17套/4116.93㎡，占全市的0.39%与0.99%，套均面积242.17㎡/套，均价42003元/㎡；环比10月的7套/1651.97㎡，均价38991元/㎡，分别上升142.8%、149.3%和7.7%，整体继上月量价齐跌后，本月量价齐升！此外，单身宿舍和别墅连续3个月零成交。

9）四房以上，排名下跌1位，成交11套/3221.92㎡，占全市的0.25%与0.77%，套均面积292.90㎡/套，均价53300元/㎡；环比10月的20套/5978.67㎡，均价52086元/㎡，分别下跌45%、46.12%和上升2.3%，整体继上月量价齐跌后，本月量跌价升，量2连跌！

综上所述，深圳新房成交还是以二房户型为主，成交套数比排在第二的三房的户型多了63.1%；而二房、一房户型排在全市第一和第三，也再次说明目前深圳楼市依然以刚需为主，因此，目前正在出售的诸如只对刚需出售的阳基·春天里、卓弘·高尔夫雅苑、百合盛世等刚需盘都应值得注意。

■成交户型面积排名：90㎡以下户型仍为主力

新房住宅按成交户型面积排名：

1）90㎡以下户型，成交3313套/264510.86㎡，占全市的76.13%与63.49%，均价17225元/㎡；环比10月的3042套/237445.69㎡，均价17843元/㎡，分别上升8.9%、11.4%和下跌3.46%，整体继上月量升价跌后，本月量升价跌！

2）90~144㎡以上户型，成交605套/74174.24㎡，占全市的13.90%与17.80%，均价18175元/㎡。环比10月的347套/42992.04㎡，均价21830元/㎡，分别上升74.35%、75.53%和下跌16.74%，整体继上月量价齐升后，本月量升价跌！

3）144㎡以上户型，成交434套/77933.05㎡，占全市的9.97%与77933.05%，均价23857元/㎡；环比10月的257套/50423.2㎡，均价29565元/㎡，分别上升68.87%、54.56%和下跌19.31%，整体继上月量跌价升后，本月量升价跌！

综上所述，11月份新房住宅成交户型中，90㎡以下户型成交套数破3千，为3313套，占比近8成，依然占据深圳楼市成交的大头，而90~144㎡以上户型暂居第二，说明华侨城·纯水岸的大户效应在慢慢减弱。

■预售整体升近9成，区域龙岗64万㎡夺冠

2012年11月，深圳全市合计批准商品房预售面积897081.03㎡。上月合计批准商品房预售面积473903.25㎡，环比上升89.30%。其中住宅批准预售793565.89㎡、8548套；商务公寓批准预售3490.35㎡、43套；商业批准预售63959.3㎡、488套；办公楼批准预售36065.49㎡、448套；批准预售宗地面积707043.44㎡。

按区域面积排名：

1）龙岗区，合计批准预售楼盘共9个、批准商品房预售面积642889.42㎡，其中，住宅批准预售 607050.09㎡、6565套；商业批准预售35839.33㎡、373套；批准预售宗地面积515644.16㎡；

2）宝安区，合计批准预售楼盘共4个、批准商品房预售面积185699.69㎡。其中，住宅批准预售156582.33㎡、1670套；商业批准预售25627.01㎡、100套；商务公寓批准预售3490.35㎡、43套；批准预售宗地面积175603.13㎡；

3）南山区，合计批准预售楼盘共2个、批准商品房预售面积68491.92㎡。其中，住宅批准预售29933.47㎡、313套；商业批准预售2492.96㎡、15套；办公楼批准预售36065.49㎡、448套；批准预售宗地面积15796.15㎡；

综上所述，深圳10月份预售整体近90万㎡，达到897081.03㎡，环比上升89.30%，供应区域有所变化。罗湖区和盐田区本月无预售供应，同时较上月增加了南山区，而龙岗区以642889.42㎡，宝安区以185699.69㎡，分列全市商品房预售面积第一、二位置。可见未来深圳的楼市供应仍集中在龙岗、宝安两区！
 
■懿花园、御峰园包揽成交数量、成交面积冠亚军！

新房住宅按项目成交套数、面积排名重点分析：

1）和黄·懿花园，成交382套、34031.42㎡，分列全市第1位和第2位；位于宝安区观澜街道横坑水库南侧、环观南路(即观天大道)以北，梅观高速以东的和黄•懿花园，总建面约89万㎡，由珍罕低密度花园洋房及经典联排组成，是鹭湖住区目前最具代表性的高实用率的产品；

2）和黄·御峰园，成交364套、49513.32㎡，分列全市第2位和第1位；和黄•御峰园位于深圳物流重镇平湖东北部，背靠凤凰山，前临凤凰大道，与平湖体育中心、省一级学校平湖中学及凤凰山公园为邻，是平湖镇首个大型高级住宅社区、深圳最大“BOHO”物业；

3）勤诚达22世纪，成交207套、18130.17㎡，分列全市第4位和第5位；勤诚达·22世纪位于深圳市宝安22区，宝安区公园路与创业路交汇处，是一个集合了高档住宅、商务公寓、甲级办公物业、缤纷街区商业以及高端大型MALL的大型都市综合体，是融合了商业中心、双地铁、灵芝公园、名校等的四核一体价值型物业；

4）合正荣悦，成交202套、21037.09㎡，分列全市第5位和第4位；位于深圳市罗湖区大头岭片区翠竹街道文锦中路东北侧的合正荣悦，是罗湖深度城市化过程中出现的都市豪宅产品，步行/骑行15分钟范围内，囊括了罗湖区政府、深圳中学、翠园中学、深圳市人民医院、孙逸仙心血管医院、东门、京基100、华润万象城等全方位多层次的生活，是罗湖中心“全配套”高尚住区；

5）万科金域缇香，成交118套、10240.23㎡，皆排在全市第9位；万科·金域缇香位于坪山新区中心区中心公园旁、行政一路、行政五路和丹梓西路围合之中，是坪山住区园林最大、元素最丰富新盘；

6）鸿荣源·西城雅筑，成交118套、7931.36㎡，分列全市第10位和第15位；鸿荣源·西城雅筑位于宝安中心区新湖路与玉律路交汇处西南，与佳华纽约客隔路相望，是一个“海、陆、地、空”四维交通全面布局，综合配套设施极其完善的最好刚需出海港产品；

7）万科翡丽郡，成交109套、9658.46㎡，分列全市第11位和第10位；万科·翡丽郡位于新沙路和环镇路交汇处，紧邻沙井街道办，得地铁11号线辐射，且沃尔玛、国美、华润万家、五星级朗廷大酒店、荣根学校、沙井中学等顶级配套环绕，是万科首进沙井打造的第一个高档住区；

8）绿景公馆1866，成交67套、7160.67㎡，分列全市第14位和第16位；绿景公馆1866位于龙华新城居住核心区，梅陇路与民安路交汇处，是绿景集团继香颂之后的龙华第二盘，将成为空间舒适、品质高端和产品创新的龙华新城区标志性高尚住宅区；

9）金地名峰，成交66 套、5816.3㎡，分列全市第16位和第19位；金地•名峰位于龙岗中心区，北侧接驳荷宝路，南靠马峦山麓，西侧为沙荷路，东侧为积谷南路，是金地集团继香蜜山之后，在龙岗中心城高尔夫生态板块上再树的一个山居生活大盘。（YF）

注：上述数据为房地内参www.BANQ.cn监测，原始数据来源于规划与国土资源委员会