GO
行业观察
调控=杀小济大:垄断同谋,变相抬价?

作者:homer 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-12-04 13:50:10点击10139


导读:
         ■调控阶段论,大房企激流勇进
         ■大小房企业绩分化明显,大房企集中度提高
         ■银行贷款偏向大鳄;贷款受限小房企玩不起
         ■小房企卖项目抬高房价,政府卖地条件苛刻拉高地价
         ■调控实质是杀小济大,垄断同谋更大利润
正文:

■调控阶段论,大房企激流勇进

2008年,调控政策没有现在这么严峻,当时房产投资客纷纷减价出货,房企反应次之。2011年,限购限贷限价政策之严峻,可谓是史无前例,已经是严厉得不能再严厉。2012年很快就要过去了,对于此次史上最严厉的调控,@房地内参 认为,楼市调控实质是杀小济大,更倾向于大房企的发展。

早在2012年初时候,房地内参就提出了楼市调控出现的三阶段论。第一阶段、调控初期,房价没太大变化、交易量也还可以;持续将近1年时间后,甚至会对限购有放松的期待;第二阶段:房价出现调整分化,有些房子降得比较快,有些房子不降反涨,尤其是品牌房企楼盘或位于城市中心的豪宅。

第三阶段就是我们需要重点分析的了。大家有没发现,由于持续不放松的严厉调控,持续了接近两年后,一些明显的变化就逐步出现了。一些非主营房地产的中小企业逐渐撤出楼市,而主流的大型房企反而激流勇进,频频传来关于并购、销售、拿地等好消息。这也是以下我们要说的重点。

■大小房企业绩分化明显,大房企集中度提高

年初判断,如今已成为现实。多家品牌大房企最新披露的业绩显示,以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。比如万科前十月累计实现销售面积1035.2万平方米,销售金额突破千亿元,达1100.2亿元,同比分别增长9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推货量,预计万科今年销售额有望超过去年。

这并非是个案,再如中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元,同比增长28.9%,提前完成全年1000亿港元的销售目标。保利前十月也实现签约销售金额833.29亿元,同比增长32.91%,超额完成年初制定的800亿元销售目标。招商地产前9个月实现签约销售额247.08亿元,也实现全年210亿元的销售目标。

然而,大型品牌房企销售业绩节节飙升的同时,不少中小房企却履步维艰,大房企与中小企业之间明显的业绩分化。一些原本主业不是房地产的企业,逐步推出了这行;而中小房企由于土地储备有限、项目有限、资金短缺,压力愈加明显,甚至把项目卖给大房企,退出这个城市或这一行。于是,无论是销售业绩还是项目开发,都集中在大房企的身上。

■银行贷款偏向大鳄;贷款受限小房企玩不起,

由于国家政策对住宅调控的不放松,限贷政策持续,这就促使放贷机构,如银行、信托单位的风险意识更强。为保证回款,银行机构更倾向于大房企,即使是小房企不断地向他们提出贷款申请,最终也会被银行用各种理由不放水,从而使得这些小房企资金情况越来越严重,没有足够的开发贷款、按揭贷款额受限,小房企也玩不起,到了最后只能放弃。

这些实力特别小的房企,会首先到危险边缘,而万科、中海、招商这些房企并不危险,因为他们的量支撑很大、余地很大;而小房企的余地小,容易会出现一种心态,我不干了。小型、微型企业不干的方法有很多种,最快捷的就是尽快把房子卖掉,但这个不划算,因为没有足够的客户资源与营销动员能力,但大型房企可以,小型企业不行。既然不干了,如果还不尽快卖掉整个项目的话,还要养人,财务成本也高。

而原本只是中小房企开发的项目,由于大型房企低价接手后,会通过市场合理价格出售,且销售速度还很快。譬如深圳万科红一二期,原本只是名不见经传的海轩投资发展有限公司旗下物业,而后经万科股权收购后,经包装,不但卖得快,且价格还不低。

■小房企卖项目抬高房价,政府卖地条件苛刻拉高地价

不少小房企通过转卖项目给大型房企,不但减少了调控阶段市场上的低价盘,反而使得房价升价。调控的持续严厉不放松,而中小房企的撤出,实际上已是退出房地产住宅的开发,这不但使得调控时期城市房价有所上涨,同时也有利于大房企的集中开发。而目前楼市整体价格继续微涨已经成为定论。

不止如此,原本通过卖地增加财政收入的政府,由于房地产调控,收入锐减。调控之前,政府可以通过拍卖小块地块,吸引大多数类型的房企拍卖;而随着调控的深入,政府更倾向于大宗用地的出让,并制定一些苛刻的卖地条件,这就一定程度上排挤了小房企,利于大房企的进入,促使地价上涨。譬如11月28日深圳出让的尖岗山地块,建面超18万平米,且附带了苛刻的场馆运营经验,苗头指向了华侨城、招商、中海这些全国性大房企。

再者,在所谓的国家认为房地产调控收到初步成效阶段,受其影响,土地价格上涨幅度还是下降,而持续的房地产调控使地方政府相关财政收入缩水。为此,地方政府会通过多种渠道去弥补这差距。旧改拆迁补偿也是其中之一。由于旧改工程庞大,拆迁补偿金高,相对上更倾向于大房企的介入,这可以更大程度保证旧改项目的顺利进行,拆迁补偿金的顺利发放。

■调控实质是杀小济大,垄断同谋更大利润

房产不同快速消费品低价,可亏本清货,快速消费品清货后,资金回收以后就可以迅速再生产产品出来,供应不会断档。但对不起的是,房地产清货以后,资金如果无法及时再提供供应,必将造成新的供小于求。

而对大房企来说,他们有足够的资金卖地,有足够的项目开发体量去支撑。因此持续近两年的调控政策,大房企也有足够的体量去平复波动,尽可能地避免给自身带来大的波动。而中小房企则完全不同,难以有足够的资金和实力去支撑。

所以,楼市调控实际是一种杀小济大的半市场化行为。而从上述几点来看,这样的政策调控,无疑变相使得中国大陆房地产开发的集中度正快速提高。对此我们假设下,当一直持久下的调控,越来越多的中小房企推出这行当或被大房企并购之时,届时房地产市场集中在大房企,集中度提高了,房价表现又将如何?看看现在的香港,房地产垄断下,必同谋更大利润,对此相信大家应该对房价有了更多的想象空间了吧?!(CWE)


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。
评论者:老吴
政府出让土地时附带苛刻条件其实是想减少参加竞投的企业,目的是为了降低成交价,避免出现新地王,而不是抬高地价。另外,城市更新也大大降低了楼面地价,如果把岗厦那块地拿出来拍卖,还不知道会拍出多高的天价来,估计是房子还未建,周边的楼价先涨上去了。香港的天水围的房子之所以香港最便宜,原因之一是那一大片土地是李嘉诚公司跟香港政府协议得来的(条件是帮香港政府免费建了几所寄宿制学校),成本非常低。
0