导读：
      ■放大房地产价值的内在因素——排他性
      ■排他性使房地产上涨成为一个不可逆转的过程
      ■中心城市地产的排他性增加了空间的依附性溢价
      ■排他性和项目利好带来的超稳定性
正文：

■放大房地产价值的内在因素——排他性

前海中心•地铁口•奢居小户——鸿荣源•西城雅筑自面市以来，得到了社会各界精英们的认可及肯定，一经推出即热销九成，一再掀起劲销狂潮。据了解，购买者很多是看中了西城雅筑所在的宝安中心区和与项目紧邻的前海中心区的发展潜力。事实也证明，近几年来，西城雅筑所在的宝中片区房价涨势凶猛。比如几年前笔者有位同学买了一套项目附近同样是由鸿荣源地产开发的西城上筑小户型，到今天已经有了不小的升值回报。

包括我那位同学在内的购房者一再强调西城雅筑的国际高配、地铁口零距离、前海效应、双中心之核，这些当然是西城雅筑引以为傲的亮点。但笔者认为，包括西城雅筑在内的宝中楼盘能一路劲销，并能够在未来放大价值的内在因素还在于房地产及土地经济的排他性特征。

一般所谓排他性，是指某个消费者在购买并得到一种商品的消费权之后，就可以把其他消费者排斥在获得该商品的利益之外，私人产品在使用上具有排他性，如：甲购买了一块巧克力，他就获得了消费这块巧克力的权利，其他人就不能消费同一块巧克力了。对于普通商品来说，只有在被消费者购买之后才会产生排他性，而在交易进行之前，并不具备排他性，所以排他性对于大多数的商品来说不是其与生俱来的自然属性。

■排他性使房地产上涨成为一个不可逆转的过程

但是，与其它大多数商品不同的是，由于房地产市场是基于土地资源市场，由此决定了房地产市场不同于一般的商品市场，是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场，有限竞争的房地产市场使其具备了与其它大多数商品不同的与生俱来的排他性自然属性。

首先，土地资源的不可再生性，是决定土地经济和房地产排他性的首要因素。中国虽然地广，但是适宜人们居住的地方太少太少，所有人都想在这些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多风沙，中部多山，东北多山地，南方多丘陵。只有沿海地带或者大河大湖附近的平原才比较适宜居住。由于土地资源的不可再生性，决定了房地产是递减式供应的，价格的调节无法解决供给量的增加，只能通过价格的上升来调节供需矛盾。

今天，各种资源类产品价格都在上涨，房地产也是资源，而房地产所依托的土地更是不可再生资源。随着人口的增长、城市化进程的加快，人们对居住环境要求的提高，都会进一步加剧土地的需求。土地资源紧缺的深圳，其土地开发强度目前达到了47%，既超过香港，更超过国际公认的土地开发强度临界点30%。在开发强度接近极限的尖峰时刻，所以，深圳土地价格特别是房地产的上涨将是一个不可逆转的过程。

■中心城市地产的排他性增加了空间的依附性溢价

其次，房地产在空间上非流动性，决定了房地产市场是无法通过土地要素的流动来解决供求均衡封闭的地域市场，这也造成了土地经济和房地产的排他性。房地产市场所依托的土地资源是一种以国家为单元的国土资源。土地要素不能像其他资源和商品可以跨国界流动。石油、矿产资源等产品也属于不可再生的资源，但它们都可以通过跨国界流动来调节市场供需。

粮食也像房地产一样属于依托土地资源的产品，但粮食本身也可以流动，惟独房地产市场无法通过土地资源的国际流动来解决土地资源分布不均问题。一国土地稀缺时，无法通过进口土地来解决这种稀缺；一座城市土地稀缺时，也无法通过买进其它区域的土地来解决问题。因此，我们也就不难理解为什么位于宝安中心区内、据双中心之核的的西城雅筑一经推出便掀起抢购狂潮，而紧邻深圳东部仅一路之隔的惠州新盘三、四千也无人问津。

由于土地经济和房地产的排他性，造成城市化空间的有限性或稀缺性，城市就出现了一种溢价——空间的依附性溢价。任何有形资产，无论其真实成本如何，都会由于占有空间而增加空间的溢价，溢价率的高低主要取决于土地资源，财富效应和人口集聚。特别是在人口众多，城市化发展迅猛的中国，城市空间的溢价率远高于其它国家。

排他性的特征使得中心城市的房价不可能大幅度下跌，尽管很多人对这个观点有很多不同的看法，但是至少过去五年十年证明了中心城市的房价是不可能下跌的，因为农民都想进城。只要在北京坐过地铁的人，当你脚没地方伸的时候你就知道，城市最稀缺的是什么，是空间，是所有人在这儿找的一个立足之地。

■排他性和项目利好带来的超稳定性

而人们在争夺这个空间的过程中，制度的选择只有三个，一个是暴力减少人口，一个是权力限制人口，一个是货币价高者得，所以在制度选择当中，我们一定会接受用货币选择更为文明，更为公平。但是合理的制度选择，在分配稀缺资源的背景下，必然带来不合理的高房价，这就是经济道理。那么政策跟经济趋势对着干，长期而言必然失败。

因为土地和房产的排他性，特别是在土地资源紧缺，在开发强度接近极限的尖峰的深圳，买西城雅筑的人总是会很放心，因为与买股票、期货、外汇、方便面等其他没有排他性的东西相比，不论是自住还是投资，买房子的稳定性都要好得多。

鸿荣源·西城雅筑位于新湖路1号线宝体站旁，处在宝安中心区内。项目所在的滨海片区，作为宝安区政府、体育馆、音乐厅、艺术文化中心等大型市政配套设施密集的所在地，随着前海大刀开斧发展之际，配套、规划、资金等各种因素投入，中国“曼哈顿”价值进一步兑现之际，项目将同样得以最大利惠。

当前滨海片区高楼密集、土地面临殆尽之际，作为前海上城、滨海片区最后中户型新盘的鸿荣源·西城雅筑，以其区位优段优、交通方便、配套齐全、开发商实力保障等条件，在此置业无疑站在了深圳最高起点的片区。因此，西城雅筑抢占前海发展头等舱、纯地铁口物业、罕见的高拓展和高实用率，迎合了南山、福田、宝安等区域高端精英群体的置业需求，从而受到市场的高度认可。（ZPJ）1.5