导读：
     ■曼哈顿房价不跌的奇迹
     ■空铁客运2.9倍律论
     ■纽约中央火车站VS福田中心火车站
     ■卓越·世纪中心VS联合大厦
正文：
   
■曼哈顿房价不跌的奇迹

2009年，受全球金融危机的影响，美国的房价也受到波及。美国20个主要大城市的房价在09年一年内跌幅超过10％。尽管美国房价普跌，但其中最大的例外是纽约，其房价几乎没受影响，尤其是曼哈顿岛。

曼哈顿岛作为纽约的核心，是纽约的金融中心，也是商务中心，片区内云集了众多世界著名的大公司、大银行、大保险公司和证券交易所，摩天大楼耸立，有“站着的城市”之称。象征美国财富和经济实力的华尔街也位居于此。

同时，其还集中包括了整个纽约最重要的街口和世界金融枢纽地带，片区内有大量的商务写字楼集聚，如世界著名的联合大厦等。金融、商务促使了整个片区高速发展。另外，更值得注意的是，曼哈顿这个区域，恰恰就是纽约中央火车站的所在位置。

然而，纽约中央火车站的坐落又能说明什么呢？对片区又会有哪些影响呢？房地内参www.BANQ.cn认为，在大型轨道交通枢纽的坐落下，高效率的轨道交通可为城市带来便利的同时，还能促进人流集聚，提高商务活动的效率，从而促进整个片区的经济发展，提升地域价值。

■空铁客运2.9倍律论

然而，事实也正是如此，首先我们先来算一组数据。据房地内参www.BANQ.cn了解，一般地说，一个城市每年机场的客运量3.5倍于城市总人口，而铁路每年的客运量10倍于城市总人口，铁路2.9于机场。也就是说存在着“空铁客运2.9倍律论”的现象。

以深圳为例，深圳总人口1400万。那么，每年机场的客流量可达到4900万人次，而铁路每年的客流量却能达到14000万人次。很显然，每年铁路的客运量是机场客运量的2.9倍之多，由此可见，铁路交通已成为城市间最核心的运输方式，同时也是客流量最大的交通方式。因此，火车站就自然成为了城市中人群往来最集聚的地方。

在铁路比机场能起到更大聚集人群的作用下，位于火车站、尤其是高速火车站附近的区域很容易产生一种“人群集聚暴发力”效应。也就是说，当一个有限范围的区域内存在大量的人群长期集聚，那么该区域的人们很容易产生商务摩擦生电，产生强大的商务聚集电流，因为能整个区域带来巨大的变化。其影响力十分可观。

曼哈顿也正是在这样的效应下，使得整个区域范围内的楼盘都受到辐射，而具备了强大的抗跌能力和价值上涨空间。因此，房地内参www.BANQ.cn认为，在铁路交通枢纽巨大的“尖端放电”的效应下，人群集聚，致使片区商业更活跃，商务效率更高，含金量更大，从而地区的价值更凸显。

■纽约中央火车站VS福田中心火车站

那么，城市中大型火车站的地位，不容小看。在国际大都市中，高速铁路基本都进入了城市中心区，比如伦敦、巴黎、东京、香港、纽约等城市，目前在城市中心区都建有地下火车站。而深圳的福田中心火车站与美国曼哈顿的纽约中央火车站却极为相似。

对于曼哈顿来说，纽约中央火车站是世界上最大的车站，也是大纽约地区重要的交通枢纽，美国最繁忙、最著名的铁路车站之一。在庞大线路网络的覆盖下，其给曼哈顿岛带来了便捷的交通环境，成为曼哈顿最大人流的聚集地。

福田中心火车站，是我国第一座大型的、国铁与城轨接驳的地下车站。其被定位为城际铁路枢纽，主要服务对象是来往于广深港之间高频、高端城际商务客流。这将是我国第一座地下火车站。房地内参www.BANQ.cn获悉，项目将在2014年完工。未来，也将成为深圳最大人流的聚集地。

■卓越·世纪中心VS联合大厦

在区域人流集聚的背景下，片区自当将成为商务、金融繁华的地带。自纽约的大中央车站落成后，每天客流量高达50万人，车站附近的公园大道上，许多饭店、办公大楼及豪宅拔地而起，这片区域也成为全曼哈顿岛地价最高的地区。在大中央车站所在的曼哈顿中城区，集中了帝国大厦、第五大道、联合大厦等享誉全球的繁华地。

而目前的福田中心区，也就是CBD地带，已经成为深圳规划起点最高、最具发展潜力的一个区域，深圳超过70％的高端写字楼都集中在片区内。而深港两地在一体化的趋势下，有望在2020年超越伦敦、巴黎，成为排名世界第三位的国际大都会，仅次于纽约及东京。

福田车站，将在这个过程中，树立起与纽约大中央车站一样的地位，成为珠三角地区最重要的城际轨道交通枢纽。而房地内参观察到，联合大厦距离纽约中央火车站的地理位置，与卓越·世纪中心距离福田中心火车站的地址位置，惊人的相似。同时，福田中心火车站距离未来深圳最大的交通枢纽—深圳北站，也只有8000米的距离。

地处于福田CBD内的卓越世纪中心，能享受两大火车站的“尖端放电”效应。历史往往是惊人的相似的，近100年前1913年，纽约的大中央车站启用，同时也开启了纽约曼哈顿中城的繁华；而100年后的2014年，福田车站的启用后，将成为整个珠三角重要的高端商务人流、物流、信息流的集散地，而片区的质变，将指日可待。像卓越·世纪中心这样高端写字楼的房价，或许也具备如纽约曼哈顿房价的抗跌能力和升值空间。