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投资分析
由外贸二十连冠想到的:深圳豪宅为何价高租低?

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2012-12-27 14:15:34点击7931


导读:
     ■“二十连冠”的背后:高科技产品占比六成
     ■深圳豪宅为何售价高而租金低?
     ■民企总部的深圳,最应看好南山!
     ■真豪宅投资预判:不要离开南山!
正文:

■“二十连冠”的背后:高科技产品占比六成

从90年代初开始,深圳外贸出口总额全国第一的桂冠就没有让其他城市“染指过”。在全球经济增速放缓的2012年,深圳外贸出口总值仍然实现飞速增长。深圳海关前11个月数据显示,在过去的11个月里,深圳外贸总值同比增幅超过一成,全年实现出口“二十连冠”目标在即。

详细数据为:前11个月,深圳累计外贸进出口4148.2亿美元,增长10.5%,占全国外贸总值的11.9%,首次超过上海夺冠。其中,出口2403亿美元,增长8.6%,占全国出口总额的13%,稳居全国首位;进口1745.2亿美元,增长13.3%;实现贸易顺差657.8亿美元,缩窄2.1%。

值得注意的是,这一次的20连冠,含金量十足。资料显示,在深圳前11月外贸出口中,高科技产品已占到60%,机电产品(与高科技产品有交叉)占到70%多。加工贸易份额从原来的七成,减少至52%。而与之相对的是,传统劳动密集型商品出口呈下降趋势。

■深圳豪宅为何售价高而租金低?

这和低附加值劳动密集型产业向深圳外转移是分不开的。今年前11个月,深圳主要传统劳动密集型商品(包括服装及衣着附件、家具及其零件、鞋类、纺织纱线、织物及制品、塑料制品、玩具、箱包及类似容器)合计出口249.5亿美元,下降13.9%,跌幅比前10个月加深1.9个百分点。

这也就是说,深圳出口是以高科技产品为主的高附加值产品。深圳外贸越来越洲际化、国际化、全球化,在全球竞争中进一步占据了有利地位。而出口高附加值产品越多,对应到企业,就是企业老总、职员收入越高。收入越高,相应的支付能力也越高,不论是消费还是投资。

这样反映到房地产上,应该表现为豪宅租金高(支付租金的能力高)。然而很奇怪的是,深圳的豪宅大部分是售价高而租金低的(蛇口因外国人多算是个例外)。这背后的原因何在?笔者以为,原因就在于深圳是民企总部、本土企业多,相比起外企总部的上海,豪宅租赁需求没有那么强盛。

■民企总部的深圳,最应看好南山!

像万科、腾讯、华为、比亚迪等,就是本土企业的优秀代表。正因为是本土多,企业老板和高层买房的多、租房的少,从而表现出豪宅卖比租需求旺盛的局面。而在深圳,高新科技产业的龙头,自然是南山。这里集中了腾讯、金蝶软件、华强数码、文思创新软件、创维软件有限公司、迅雷网络技术有限公司等科技创新型企业……

而且,南山上市企业已经超过了100家,已成为全国上市企业最密集城区,上市企业总数占深圳全市的三分之一强。这离不开占据改革开放牵头位置的利好、离不开高新技术产业为引擎的产业结构、离不开以国际化为标杆的宜居宜业环境、也离不开政府服务的不缺位不越位。

不止如此,南山区还是深圳央企总部最集聚的区域。目前集中了包括中石油深圳总部、中国中铁南方总部、保利集团区域运营总部、中国普天新能源产业南方总部等在内的央企总部;该区还有经国务院批准设立、直属于国家工商行政管理总局的司局级事业单位——国家工商行政管理总局行政学院。

■真豪宅投资预判:不要离开南山!

当年“超罗赶福”的提出,遭到不少人的揶揄,如今南山区不仅实现房价超越罗湖、福田,GDP总值也完成超越。目前南山已经形成“央企+民企+外企”总部的超级聚集地:华侨城欢乐海岸项目的“超级总部基地”、阿里巴巴集团国际运营总部、深圳凯达尔总部、大成基金总部,还有如中兴、创维、长城等上百家大型科技企业总部聚集高新区……

不难看出,已经创造了辉煌的南山,其未来将表现的经济势能,更是为人看好。而当经济突飞猛进之时,区域价值、人居成本,也应该随之向前。从以前的郊区,到现在成为深圳豪宅高地、顶级富豪最集聚的核心区,成为第一居所,南山实现了区域质变与腾飞。

那么,在南山成为深圳高新产业总部、顶级豪宅、金融商务、高校人才等最集聚的核心区时,这里的人居价值,不可估量。不妨做一个判断,在深圳投资真豪宅,一定是不能离开南山的。诸如华侨城纯水岸、香山里、燕晗山居,塘朗山下的十五峯,蛇口的伍兹公寓、招商觐海等项目,只有继续追高的可能。跟着大形势走吧。(WH)

华侨城纯水岸

香山里

燕晗山居

十五峯

招商·伍兹公寓

招商·鲸山觐海


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评论者:老吴
小阿:我不否认一部分个人从那些低附加值的产业赚了大把钱,但我不认同文中“出口高附加值产品越多,对应到企业,就是企业老总、职员收入越高。收入越高”这个观点。因为产品的高附加值不等于在深圳的生产环节的高附加值,也不等于生产这些产品的人会有高收入(除非全体员工都持股),就像在高级酒楼(菜的附加值很高)工作的服务员的收入不一定比普通酒楼的服务员收入高,上市公司稻香酒楼的打工仔工资都很一般(店长只有5千左右),因为这个酒楼里的原料供应、菜式和管理都是标准化的,员工不需要动太多脑筋。
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评论者:过客
“深圳出口是以高科技产品为主的高附加值产品”,老吴只看到了富士康的低毛利,而没有看到华为的高科技。老吴看到了手机产业如今的惨淡,没有看到手机产业曾经的暴利。华强北大把的老板都是依靠山寨手机起家,笔者的一个朋友投入一条手机生产线,3个月就回本,一年毛利数千万。深圳的基伍如今是全球前十大手机厂商,就是这样一步一步做起来的。
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评论者:老吴
南山区的GDP是超越了罗湖区和福田区(因为南山区的面积是罗湖、福田两区的总和),但还远没有超越宝安区(因为南山区的面积只有宝安区的四分之一),南山区在GDP是罗湖区的2倍多的情况下,提供的税收额只比罗湖区多20%,只达到福田区的6成。所以,南山区远远不是深圳的中心。
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评论者:老吴
“深圳出口是以高科技产品为主的高附加值产品”,请问这个“高附加值”是深圳获得的高附加值还是外商获得的高附加值?这个问题已经被讨论了无数次了,深圳的手机产量占世界70%,可手机里有多少附加值是属于深圳企业的?富士康从iphone手机获得了多高的附加值?连销售权都没有,深圳人还要跑去香港买深圳生产的手机。房地内参的这篇文章只能糊弄那些没脑的人。
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评论者:老吴
深圳豪宅为何价高租低?答案太简单了,高端豪宅租客的主力是不需要(或不想)长住在这个地方的外国人和外地人。北京、上海、香港高端豪宅的租客主要是跨国公司的高管、大中华区的总经理,租金由公司按照一定标准报销,节约不归己,所以租金标准是按他们能报销的上限决定的。而深圳高端豪宅的租客大多数是跨国公司的白领(高管住香港)、石油公司高级蓝领,租金是自己收入的一部分,当然不愿意花大价钱租房了。
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