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投资分析
CBD=拆不动:主城空间约束与京基绝对财富

作者:homer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2013-01-30 13:07:27点击5311


导读:
         ■“只可远观不可近”的北京CBD
         ■CBD,就是拆不动!
         ■空间约束,造就稀缺价值
         ■绝对财富缔造者,京基主城级产品
正文:


■“只可远观不可近”的北京CBD

近期@房地内参 展开的系列迎春巡盘,专业部成员实地考查位于深圳中心区核心位置、滨河大道边上的京基·滨河时代广场。作为京基在占领深圳441.8米制高点后,滨河时代广场以超300米高度、53万㎡总建面,集五星级酒店、购物中心、超高层写字楼、精装商务公寓、超高层住宅于一体,预计将于今年年中入市。

作为深圳CBD核心地区的超综合体项目,即使京基·滨河时代尚未有什么动作,一举一动也备受瞩目。其实不妨从空间的角度出发,深入认识城市中心商务区的空间稀缺性、价值性,这对认识城市中心区的项目价值,不仅仅是京基·滨河时代广场都将有着一定作用。

城市中心区空间稀缺到了什么样的程度?翻看一次又一次城市中心区拆迁事件,不由得再次惊讶于人们对城市中心空间的占有程度之强烈。2010年北京朝阳区曙光西路几栋平房占据曙光西路6条车道,原本规划的8车道被挤成2车道;后来僵持了几年最终才强制被拆掉。

作为中国政治中心的北京,CBD对大多数平民百姓意味着什么?用“遥不可及”“只可远观不可近”等类似词眼表达并不为过。在这数平方公里寸金寸土的北京CBD范围内,聚集了北京1/3以上的星级宾馆饭店、1/2以上的五星级宾馆饭店、全部的外交公寓和绝大部分的涉外公寓……这里都是权贵富豪聚集的地方,一般老百姓难以参与进来。

■CBD,就是拆不动!

几乎让人望尘莫及的城市CBD,早期要在北上以外的城市进行规划打造,几乎让人觉得不可思议,尤其是在深圳这样的年轻城市更让人难以相信。CBD作为城市的政治、商业、商务、文艺中心,一般由于规划面积不大,空间稀缺性强,往往聚集的都是城市里的顶尖人士,一些实力不够的难以进入CBD。

正是由于CBD空间的宝贵,很多人挤破脑袋也想进来;原本就在CBD的人们更不愿意出去。因此,在进行CBD规划建设中,往往出现了很多“钉子户”乃至“特钉”。“上海最牛钉子户”就在静安区,房主不断加高价钱,拆迁方案迟迟不能落实;重庆九龙坡区杨家坪站曾有这样的奇观:一片工地中央,有一栋孤零零的二层小楼,周边的土已被挖空,小楼犹如建在孤岛之上。而该房主向开发商索要2000万元……诸如此类的事情,在中国一线城市中心并不少见。

为此,也有人戏称CBD就是“拆不动”(Chai Bu Dong),说的就是CBD的楼很难拆迁,拆不动之意。深圳CBD岗厦旧改项目拆迁时,不少原居民坚守作钉子户,到了最后几乎所有房屋都差不多拆完了,仅剩一栋楼孤零零地立在工地中,坚守CBD到底。话说2007年底蔡屋围村改造,被称作深圳“最牛钉子户”的蔡珠祥、张莲好夫妇,经过与开发商一年多的商谈和对峙,最终才同意以1700万元补偿金搬迁。

■空间约束,造就稀缺价值

黄金般的地段,使得CBD的空间价值越来越宝贵,越来越多有实力的人想进入。然而空间就这么大,这就显示CBD空间更加稀缺、宝贵。早在2007年@房地内参 就曾作出“CBD永不败”的类似言论,如今时隔5、6年看来更是再次佐证了这观点。

一个国家或者区域、城市的核心区,在政治、经济、文化、金融、商业等方面,往往占据所在国家或者区域、城市的高端,具有巨大而强烈的基础支撑,而各项要素的持续聚集和积累,进而促进和保障了其作为中心的牢固地位,形成了良性的循环。北京CBD如此,深圳CBD也如此。

由于CBD区域多为商业用地,住宅房产的交易也多为二手房买卖,这就造成了区域内新房产品的稀缺性,再加上买家多为企业老板、高管等商业精英,这就进一步造成空间的约束性,加剧了CBD空间的稀缺性,从而造成区域房价的稀缺。各位不妨看下,如今北京CBD房价迈向10万元/平方米的水平已是小菜一碟,这种情况下抢占深圳CBD空间的价值性更为凸显。

■绝对财富缔造者,京基主城级产品

由于CBD空间的约束、稀缺性,这里也造就了更多的房价价值。纽约曾经在1855~1858的4年之间,房地产价格上涨700%,整个西方社会为之震撼;而伦敦市中心房价上涨速度比其他地区高出两倍,这种涨势目前还在持续中,金融城更是创下28年来的最大涨幅:31%。

在金岩石先生看来,超级城市调整人口结构,就是通过高房价,让原来在这个地区生活的人们自愿选择离开这个城市,达到让全中国甚至全世界最富有的最聪明的人进入这个地区。“伦敦中心区不是伦敦人的天下,巴黎市中心不是巴黎人的天下。这都是规律,所以我们不要站在自己的立场上看问题。”

然而,当伦敦成为国际金融中心的时候,伦敦中心区的天价房子涨了1000倍,当纽约成为世界金融中心时,纽约的均价就超过伦敦,当东京上升为国际金融中心的时候,东京的均价超过纽约,当香港成为世界金融中心的时候,香港的均价就超过日本东京。从这点来看,城市乃至世界级的CBD空间价值更高,价格表现更大。

也正是由于CBD很难腾出空间,更难拿到空间,京基地产在CBD这样宝贵的空间里,拿下55300㎡的土地空间,向上发展成53万㎡的CBD级综合体,在最宝贵的地方为更多人们带来财富性的空间,这无疑是赋予了老百姓们更多的价值标的。相对于北京CBD来说,深圳在这片年轻而活力的CBD土壤,自然是得到了更多的可准入门槛。(CWE)

 CBD 拆不动

京基滨河时代广场


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