半求

                                           2004-08-10
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    〖时    间〗：2004年1月11日15：30～17：45              
    〖事    件〗：实地步行考查“椰风海岸”项目
    〖地    点〗：港湾大道以东、前海大道以西、桃园路以南、前海中学以北。
    〖考查实录〗：

    ■周边概况

    一到现场，就围着楼盘转了一圈。由于前海中学占地面积较大，这一圈花去了快25分
钟。

    楼盘北面就是前海花园，三期高层也入住了。楼盘与6车道的桃园路紧靠，目前车流不
大，噪音在白天较大但晚间也还可以，但未来肯定要加大的。小区北面退红线大约10~13
米。

    南面就是前海中学，与政府小区在一起就是有好处，就是各种配套还基本能够满足。

    东面是原来的御海新苑以及在建设中的绿海名都，西面就是最大的噪音源---港湾大道
了。

    实事求是地说，楼盘周边状况属于中等偏下的状况。

    ■工地详查

    一、户外

    小区为【半围合式】，东面开口，通风条件不错。园林面积较大，估计有一万五左右。
目测南北之间有近80米宽，这种【楼间距】是非常舒服的，很开阔。

    在小区西南角垃圾遍地，小区西面的围墙快要倒了，用了很多木柱子为维持着，如果一
旦墙下有人时发生倒塌事故，还是很危险的。【工地管理】一般，一些危险区域的安全防护
和警示措施严重不到位，存在较多陷阱。

    南面与前海中学紧邻，恰好听到【学校喇叭声】，声音还是比较大，对于那些习惯睡懒
觉的人来说，可能不是一个好消息。

    【游泳池】不大，为不规则造型，在用香樟木造船，以后做跳水台用。

    【楼体颜色】太多了，总共有6种颜色：蓝、紫、黄、橙、白等。是外立面过于跳跃，
大网面与横梁立柱构成的屋顶处理较为繁琐，说明发展商的专业水准有限，有些地方花了钱
但并没有得来应该有的效果。

    【汽车出入口】由于为了增加摩擦力做成了波纹路面，车辆进出时的噪音将比较大，每
个口子影响的居住户数估计可达到3层、2个单元。还是比较多的，建议发展商考虑在出入口
上方加一个雨棚。

    西面的【港湾大道】噪音较大，尤其是A、B、D三栋所受的影响非常大，我在A栋楼底靠
港湾大道一侧感受，噪音影响确实影响严重，即使是现场桂花飘散的香味也难以让人忽视这
种噪音的影响。A栋的构造已经变相承担了小区隔音墙的义务。

    而且在大货物车经过时存在【地表震动】。目前，解决噪音的手段很多，但是解决地表
震动的手段很少，并且成本昂贵。个人建议，购房者应该尽可能地避免这三栋。

    【桃园路】的噪音目前属于中等偏大的水平，还可以忍受，如果车流进一步加大，可能
会影响到舒适性，但是朝南的户型噪音水平是不错的。

    作为小区园林，东入口的【喷水鱼园林小品】、游泳池3厘厚的【沙岩边】、5厘厚黑色
大理石的【树池】、【卵石溪流】让人眼前一亮，但其它则泛善可陈。

    【中心花园回填土】杂质确实较多，但这并不是主要问题，主要是【回填土厚度】有限
（各位可以从中心花园的车库上下口处判断，估计回填土厚度为不到90公分，这样一来，种
植乔木绿化存在较大困难，所以也可以看到，目前的绿化是灌木和草本植物、棕榈植物等根
系不太发达的植物为主。

    【消防通道】希望能够采取折衷措施，也就是说，路基为硬基，但只留出大约1米3左右
的小道，小道两边的硬基之上种植草坪，将机械车通道的尺度折衷为居住尺度，并改善中心
花园硬地过多的弊端。

    二、户内

    看来以后不能过早透露前往某楼盘的具体时间。估计由于论坛过早透露，估计发展商采
取了严密的封堵措施，所有的入户大门、地下车库入户大门全部锁死，无法上到楼顶。

    各单元的【入户门】档次较低，【自动闭门器】自动关闭时噪音过大。而且为全玻璃封
闭式，到夏天，一楼电梯厅的通风是个大问题。

    最后只有到【E栋三单】元样板房，并从这里上楼顶，在E栋样板房侧面有一间毛胚房，
进行了考查。此毛胚房地面存在存在很多补空鼓的痕迹，测量客厅四个角，【楼层净高】约
为2米62，属于一般水平。但客厅各角的高差最大值有近三公分，说明楼板的【平整度】有
所欠缺。而凸窗达到了70公分，还不错！

    D、E栋【人行楼梯】较为宽敞，达到了1米1。但是遗憾的是没有磁砖贴面，一些直角处
已经严重损坏。楼梯转角小平台为露台却没有设置地漏，并且没有合适斜度，如果遇到下雨
天雨水飘进来，容易积水，影响人行楼梯使用。

    但是卫生间和厨房的【防水】基本是地面和85%的墙壁都做了，非常不错，不知道是所
有的房子都是这么处理的呢，还是为了应付样板间来往人流多而做的表面文章？希望各业主
自行检查，如果都是这样做的，确实应该表扬发展商，这一点不错！

    在E栋三单元楼顶，可以看到【抹灰层】开列处较多，补裂的痕迹有很多处。而【涂料
层】一些地方已经开始脱落。施工质量确实比较一般。

    而一些【下水管】被布置在楼顶以内，又没有加以保护，存在被破坏的隐患，建议发展
商做好保护措施。一般地说，这些污水管应该布置在楼体外，如果在楼体以内则应该设置保
护。

    在楼顶向下望可以看到，【空调集中下水管】管径过大，并且为外置式，对外立面造成
了一定程度的破坏。

    在【户型】上，明显A栋最好，南北通透、一梯两户，户型内过道少，但这是以东照西
晒的朝向以及巨大的噪音为代价的。户型为本小区中间水平的是D、C栋，但其中的E、F单位
在动静分区、内部交通组织上不太理想。而D、E栋的户型存在两个单元之间距离过近的缺
点，比如一、二、三单元之间的B和C、D和E之间的小房，只有大约5米的距离，私密性受到
了较大的影响。

    各位反应强烈的A栋客厅与阳台之间的【推拉门】，由于确实无法进入楼内，通过图纸
也确实可以看出问题来。如果能够改成三轨，即每门一轨，那么就可以扩大可开面积改善通
风条件。

    A栋一楼电梯间平台与花园平台存在大约80公分【落差】，因此设计了几级台阶，这问
题不大，在万科城市花园，就是这样的设计，反过来看，还增加了层次感。

    【电梯控制箱】（通风控制）器在电梯机房外，这种做法比较少见，存在不安全隐患。
应该设置在电梯机房内，有利于安全和敦促保安巡逻不留死角，现在的做法很有可能保安忽
略电梯机房的巡逻。另外，消防【应急指示系统】悬挂太高。

    ■建筑用料

    实心红砖、加气轻型砖、松可电工开关可插座、深塑PVC、红塔塑钢门窗、源泰污水混
凝土预制管等等。

    ■个人简评

    发展商实力较弱，楼盘档次一般，设计建造的专业性较差，施工存在质量通病，外围变
数较大，噪音影响不容忽视，部分户型私密性较差。但小区内部小环境不错，密度与室内关
系把握较好，与1#地铁南新路站、深圳西站站不远。

    图：从东向西看，小区较为开阔，可惜硬地有点多、颜色有点噪。