导读：
     ■韩国江南逆袭成功 
     ■龙华新区：下一个江南style？
     ■和黄·懿花园：主秀龙华style   
正文：

■韩国江南逆袭成功

3月14日，和黄·懿花园二期89㎡三房精装悄然推售，与去年第一批产品推售一样，不宣传，不报道，不提前预热，俗称“默销”。而如此低调的“默销”，却能引致疯狂抢购，这其实与项目所在的区域价值密不可分。

和黄·懿花园位于龙华新区即将落址的新区政府旁边，近享龙华新区腾飞和“迁都”利好。仔细观察，今天龙华新区的崛起与韩国昔日江南新区的兴盛历程有着许多相似的地方。韩国第一大河——汉江自东向西穿城而过，把汉城分为江北和江南两部分。其中，江北为老城区，朝鲜历代皇朝修建的很多宫殿，如著名的景福宫、德寿宫、昌庆宫和景德宫都集中在江北。而在20世纪80年代之前，江南还是一片农田。

自1981年9月，汉城夺得第24届奥运会主办权后，情况开始发生逆转。在筹备汉城奥运会期间，韩国对江南地区进行了大规模开发，扩建机场、整修公路、治理汉江，汉城体育中心、汉城奥林匹克公园……所有这些新建的体育设施都在汉江以南。此外，还配套兴建了运动员村、公寓、新闻中心，韩国全国最好的教育、文化资源也都集中于此。往日的农田，如今已生活设施齐全，基础设施完善，一跃成为韩国最繁华的商业区和最昂贵的住宅区。

汉城奥运会之后，除了亚洲金融危机爆发的1998年，韩国的尤其是汉城的房价一直都是直线上涨。不过，江南和江北的涨幅大不相同：1986年—1990年，江北平均房价上涨38%，江南上涨80%；1999年—2008年，江北平均房价上涨87%，江南上涨165%。特别是江南奥运公园周边的房子，因为绿地多、环境好，格外受欢迎。

按照汉城地区的平均房价，一套100㎡房子，在江南，则普遍总价高达700万—1500万人民币。而韩国2008年家庭年收入为30万。也就是说，普通韩国人要买一套江南的房子，至少需要不吃不喝23年以上。显然，江南新区已经超越了有着600年历史的江北，成为韩国豪宅最为集中的区域，走出了妇孺皆知的江南style。

■龙华新区：下一个江南style？

在分析了韩国江南新区的情况后，笔者不禁想到，若拿深圳与韩国作比较，龙华新区是不是下一个江南style？韩国有江南和江北之分，深圳有“关内”和“关外”之分。“关内”是特区，包括罗湖区、福田区、南山区、盐田区，“关外”包括宝安区、龙岗区。后来，宝安区又分出了龙华新区和光明新区两个功能区，龙岗区分出了“大鹏新区”和“坪山新区”。

关内自1979年起，凭借特区的东风，呈现狂飙式的发展，而关外却无明显变化，如此一来，“二线”将深圳分割为特区内外两重世界：特区内是高楼林立的现代城市，特区外则是非城非村的脏、乱、差大工地。

随着关内关外逐渐走向一体化，深圳经济特区进一步扩大，特区范围从原来的罗湖、福田、南山、盐田四区扩大到全市，关外才终于迎来黎明的曙光。而此时，关内又是什么样的情况呢？罗湖成熟到只能依靠旧改换取建设空间，福田十年发展以来大规模建设基本无地共新供，南山也进入饱和发展状态。

那么，值得我们深思的是，究竟关外哪个区域最富潜力？从深圳版图上看，龙华新区居中轴核心位置，从这里前往深圳各个地方的时间与距离相对来说是最短的。如今的龙华新区，是政府着力规划、重金投入的最热点片区，配套资源规划标准将超越福田CBD。龙华新区在召开2012年党工委工作会议上提出，未来5年将投资2000亿元，高标准建设“一轴九片区”。

从配套资源规划高度来看，这里拥有深圳最大规模的综合枢纽站——深圳北站，集4#、5#、6#地铁线、高铁、客运等为一体，是深圳出行效率最高的地方；从产业价值、投资价值角度来说，龙华新区也是深圳目前发展空间最大、最具备价值的区域。由此看来，龙华新区有望成为下一个江南style。

■和黄·懿花园：主秀龙华style

通过以上分析，我们也不难理解为什么和黄·懿花园能持续热销。和黄·懿花园位于龙华新区核心位置，龙华新区核心价值都将利好于该项目。目前龙华新区政府虽仍挂牌在观澜镇政府，但据悉，龙华新区政府未来的新区政府大楼将建设在位于观澜街道的横坑水库附近，也即是和黄·懿花园附近。

而“迁都”的直接影响就是，政府改造资金的投入更多地向“新都”所在区域聚集，对于房地产而言，单位面积土地上的改造资金大幅度增加则直接促使片区地产的增殖。随着“迁都”运动，区域的经济重心也在随着迁移，新的商业机会随之而来。

那么这种辐射能力和商务、就业人口将对片区及其周边的房地产市场包括销售、开发、租赁都将造成巨大影响，尤其是“迁都”后带来的巨大人流、资金流、信息流对于片区的带动是可想而知的。尤其是在市政配套上不仅资金将更加充足到位，其规划起点也将更高，对于和黄·懿花园无不是一大利好所在。

另外，和黄·懿花园拥有片区内最为稀缺的自然资源，门口就有绵延27平方公里的森林资源，还有12万㎡的水库。总建筑面积约15万㎡，容积率仅为1.8，在深圳特区内基本绝迹，同时产品为小高层11层高，89㎡打造出了精致三房，也就是说，和黄懿花园的户型产品线规划的相当好，充分融入市场的需求。

户型上，正好满足了刚需抑或改善型换房“自住客”的需求，户型方正实用，是最受欢迎的户型。由于深圳房价的居高不下，开发商适度控制了户型面积的过分浪费，等同于控制了房价在一个可以接受的范围之内，使得置业者轻轻松松入住国际居住品质标准的鹭湖国际住区。比之，韩国江南style，和黄·懿花园也将华丽演绎龙华新区——下一个江南style。（ZLZ）

和黄·懿花园