导读：
      ■《留仙洞总部基地详细规划》揭开神秘面纱
      ■南山总部基地占比最高，最具发展前景区域
      ■效率高地，商务西进，西进！
      ■商务西进带来的人口红利
       一、都市豪宅：深圳湾1号、纯水岸15期、恒裕滨城、伍兹公寓、招商双玺等
       二、首脑物业：华侨城·华寓
       三、别墅物业：招华曦城、中海·九號公馆
       四、山居选择：香格名苑
       五、商住两用：勤诚达22世纪
       六、大户物业：宝中圣拿威
正文：

■《留仙洞总部基地详细规划》揭开神秘面纱

近日，房地内参获悉，一直备受瞩目的《留仙洞总部基地详细规划》终于在6月6日深圳市规划国土委第二直属管理局的公示下揭开神秘面纱，按照规划，留仙洞片区总部基地将利用深圳高校、科研院所聚集的优势，发展知识经济，形成创新高地。其规划定位为深圳市“西部硅谷北片区”的重要部分。该片区新型产业用地+商业用地总量控制约在428万平～515万平米左右。开发控制DY01～DY07单元用地总面积688700平米，规划用地控制在600270平米。

根据《深圳高新技术产业园区发展专项规划（2009～2015）》，留仙洞园区的功能定位是：“深港创新圈基地，港澳名牌大学办学试验区，科研机构聚集区，高层次创新人才培养教育区。”事实上，留仙洞片区总部基地在深圳高校、科研院所聚集的优势下，将吸引一大批高素质优秀人才集聚，提供浓厚的创新氛围，推动科技创业。同时，还将改善区域的居住环境及生活素质。

深圳自2011年4月底发布了有关在未来三五年间形成五大总部经济集群，通过提升总部经济，做大高端产业链的“首脑”部分的规划后，目前深圳总部企业达180多家，与上海、北京名列三甲。深圳未来有5大总部基地，分别是福田中心区、后海中心区、深圳湾高新区、留仙洞片区、龙华核心区。随着《留仙洞总部基地详细规划》面纱的揭开，深圳五大总部基地已进入到实质的成型阶段。

■南山总部基地占比最高，最具发展前景区域

事实上，发展总部基地，吸引国内外企业总部入驻，将给基地所在区域带来如税收、产业乘数、消费、就业、社会资本等经济效应，提高区域知名度、信誉度，促进区域政府服务质量，优化商务环境，完善城市基础设施和人居环境，推进多元文化融合与互动，加快城市国际化发展。因此，未来几年，在深圳五大总部基地建设下，深圳将进入经济转型、产业扩大、城市升级、高效集约的蓬勃发展期，推动深圳朝全国总部经济城市、现代化国际化先进城市迈进。这对于总部基地所在区域，无疑是巨大利好。

观察发现，深圳五大总部基地中，其中就有三大总部基地位于南山区，分别是后海中心区总部基地、留仙洞片区总部基地、深圳湾高新区总部基地，有一大位于福田区，为福田中心区总部地基，有一大位于宝安区，为龙华核心区总部基地。

就总部基地数量而言，南山区以总数三个，在深圳所有行政区中占比最高，达60%，超一半以上，就总部经济对片区的价值影响而言，南山区未来的发展前景十分可观，其或将成为深圳未来三至五年，最具发展价值、人气最旺、财富最集聚的区域，而纵看这三大总部经济的发展，仅以近几年包括高新区深圳湾园区在内的整个南山高新区而主，发展势头迅猛，商办效应凸显，必将秉持商务西移的强大趋势，必须重点关注。

■效率高地，商务西进，西进！

纵观深圳西部版图，如今以高新区为中心，其东、西、南、北四面，皆分布有商办要地。东面为南山后海中心（华侨城超级总部基地），南面为新海上世界、蛇口商办中心，西面为前海中心，北面有北硅谷。如果综合这些商办建面，整个西部版图的商办规模早已几倍于福田CBD，商务辐射效应，不可想象。从前深圳商办核心力量集聚在福田CBD的共识，将重新改写。

不仅如此，深圳商办的发展轨迹，开始漂移向西的同时，更主要向西部珠江入海口靠近，并且，如今包括机场、港口、码头、高速路网、轨道等战略设施也齐齐集聚向西。而这主要由于，靠近珠江入海口是深圳进行国际贸易、全球贸易交通路程最短、成本最低的地域。香港国际机场也同样分布在靠近入海口的版图西部，已可窥见一斑。
 
由于这种地域基础，战略设施向西集聚、商务向西扩展，为现实所迫、发展所需，而也同时成为西部发展的重大利好。如今，以前海为中心的深圳西部，有发达的空港，有良好的铁路、陆路运输系统，集海、陆、空等各种交通于一体，可谓集城市重力。

■商务西进带来的人口红利

除此以外，西部商办相较中心区、罗湖商办，拥有丰富的生态景观资源，因此为深圳罕见的生态办公中心。这里集聚了山、海、江、园、林、岛等多重生态资源，景观丰富，商务舒适性更强。由此看来，深圳西部已逐渐升级为一个体量庞大、能量集聚、配套齐全、生态丰富的办公中心。而这些价值优势都将在未来发挥巨大的商务能量，吸引更多企业入驻、商务人士集聚，产生更大的商务集聚效应，使周边地带受到更大的商务能量辐射。
 
而在深圳商务向西漂移的背景下，直接受影响的无疑是住宅。从前深圳商务集聚在福田CBD、罗湖而如今向西部漂移的事实，必然导致片区内各大区域住宅发生巨大改变，事实上，商务对各大住宅等推动效应是最立竿见影的。下面，笔者将根据项目本身特点及相应承接人群进行分析归纳。

一、都市豪宅：深圳湾1号、纯水岸15期、恒裕滨城、伍兹公寓、招商双玺等

在一大批重量级总部企业的集聚下，必先产生一批优秀的企业高管、顶级富豪的人物，而业余时间有限、支付能力强、渴望轻松宁静的居住环境是这批人群的主要特征，这样一来，距离适中、可享受优越景观资源，同时与闹市保持距离、享受宁静的都市豪宅物业如深圳湾1号、纯水岸15期、恒裕滨城、伍兹公寓、招商双玺、鲸山觐海等，自然是他们的心头好。

二、首脑物业：华侨城·华寓

在大前海发展将有大量商务需求释放的缺口下，滨海公园、大型服务业、市政休闲、公建配套等一一俱全，但能够真正接洽前海利好所带来的精英、领袖级人物的首脑为业，几乎为零。作为深圳最具旅游地产、酒店、商务等开发实力的开发商，华侨城进驻前海，第一时间抢占酒店公寓商机，恰到实处。

因为前海华侨城大酒店·华寓，无论是从领袖级人物追求的五星级酒店之尖端服务，还是对领袖级文化、优雅、艺术的渗透，以及项目规划定位、建筑设计、空间发展、资源配备等，都可谓是最贴近首脑级人物的物业。目前，前海华侨城大酒店华寓还剩下两套顶层复式在售。

三、别墅物业：招华曦城、中海·九號公馆

立城市繁华之上，拥城市天然净土，这就是别墅的最高级享受。随着生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市菁英们的共识。

在商务西进的现在，招华曦城、中海·九號公馆作为回归山居的别墅物业，无论是从品牌、还是项目本身所蕴含的底蕴，都将很好的承接商务西进带来的人口洪流，不仅使广大城市菁英们享受到高品质的精神生活，对于片区的升级改造也极具强大的意义。

四、山居选择：香格名苑

在商务西进的大浪潮下，其中不乏有大部分商业精英钟情于心灵供养的山居生活，而前前海·香格名苑，或将成为山居生活的一大选择，香格名苑珍稀的自然资源可谓得天独厚，香格名苑距离深圳月亮湾很近，从楼体远眺，处于蛇口西南角，珠江口东岸的长约5km弧形月亮湾，在朝阳的照耀下，璀璨夺目，在艳阳的辉映下，熠熠生辉。环顾四周，茂密的山林，满眼翠绿，坐享富氧生活。

随着前海开发区的金融号召力的强化，越来越多的高端白领阶层会在此安居，而且其与蛇口中心区的联系也非常紧密，也将会有很大部分的人考虑来此择居，可以预见其入市以后集万千瞩目于一身，未来潜力直线飞跃的景象。

五、商住两用：勤诚达22世纪

在南山商务西进，区域人气不断旺盛，片区配套不断完善、逐渐城市化、高端化之际，商业可以进一步带动住宅项目受市场的关注程度，而且对于同项目、同区域的住宅价格，也能起到较大的推升作用。同时，住宅的获利，亦能激发商住二者价值和价格的联动攀升。这即商住互激效应。

而勤诚达22世纪，作为一个集高档住宅、商务公寓、甲级办公物业、缤纷街区商业和高端大型MALL组成的大型都市综合体。凭借自身80万㎡综合体的体量，再加上周边庞大的商业规模，世纪大街将享受城市赋予的最大价值空间，其商业的价值将以更深层次的腾飞而受到人们的关注。另外，勤诚达•22世纪即将推出的世纪大街商铺，主力户型为20-100㎡，5.1米超值层高，买一层创享两层空间，产权年限达70年。

六、大户物业：宝中圣拿威

新政之后，小户型持续放量，放量大、供应足成为市场供应的主流产品，而与其相反，大户型放量少、供应有限，从而导致稀缺，价格指数也一路上升。其外，由于有能力购买大户型的置业者大多为第二次以上的改善型置业，排除投资的因素，因此一旦入手大户型房子，便不会轻易转手，这也导致了大户型在市场的流通活跃度要比小户型低许多。

房地内参认为，当前深圳总部经济处于上升发展阶段，吸引了来自全国各地的就业人口，而人口结构中，处于婚配、生育高峰期的人群总量较庞大，大家族趋势愈加明显。因此对大户型的需求以后预计愈加旺盛。而在大前海大户供应极尽稀缺的背景下，宝中•圣拿威主推135、160㎡大户，是实现置业一步到位的不错的选择。

深圳五大总部基地

《留仙洞总部基地详细规划》留仙洞图表