导读：
　    ■福田已触及土地供应限制的“天花板”
　　■不要附品，只要母品
　　■母品房产系列调研之卓越城
　　■资源锐减，生产要素型资产价值凸显
　　■卓越城：全市独创性/唯一性总部办公基地
　　■核心的“母品房产”：最后的独断价值机遇
正文：

■福田已触及土地供应限制的“天花板”

福田一直是引领深圳经济的标杆，而今，随区域可开发用地锐减，土地供应已触及“天花板”。相关数据显示，福田区土地总面积78.66平方公里，除去18.83平方公里的农业用地，已建设用地53.60平方公里，已经占了土地总面积的68.14%，剩余可建设空地中，未批未建的地不足38.8公顷，基本没有新地可用。福田经济发展触到了土地供应限制的“天花板”。

在福田可开发用地濒临极限时，区域人口却急速膨胀中。截至2011年底，福田区的常住人口是131.96万人，达到了2.1万/平方公里，人口密度排名全市第一。然后，地少人多，2012年福田却实现五大突破。包括经济总量突破2000亿，社会消费品零售总额突破1000亿，财政收入突破100亿，人均GDP突破2万美元。

以全市仅有4%的土地面积，要实现全市18.2%的地均生产总值，福田如何做到？答案便是，加速产业优化与提升资金密度，把创新和智慧注入土地资源，从产业规划全过程推进土地节约集约利用。

■不要附品，只要母品

之前房地内参曾在《母品房产：收入为何赶不上房价？》www.banq.cn/html/9522.htm一文中提到过“母品房产”的概念。所谓“母品房产”，是指供劳动者、服务者就业，并获取收入后再有能力去购买普通房产（住宅）的场所（商办、商铺）。相对的说，“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。

在资本的紧缺、广化、宽化、深化时期，住宅这种“附品房产”得益最大，劳动收入赶不上房价。但是目前已经进入到了“人力内化”时期，资本所占的份量开始下降，在这个阶段，普通住宅领域反而会呈现出价格平稳的状态。而人力内化所导致的社会整体消费能力的提高、消费行为的增多，就会对楼市构成实质影响。

所以，在2009年，深圳的“人力内化”趋势明显，房地内参www.BANQ.cn就果断建议离开普通住宅领域，转向有租金对应的商办与商铺，至今，与2009年作出此决策时比，商办与商铺的价格已然翻番、交易量也大幅度增加了。

■母品房产系列调研之卓越城

“母品房产”是生产型、商业型房产，而普通住宅是“附品房产”。人力内化程度越深，“母品房产”就越重要，而“母品房产”有存在难以扩大供应的限制：1、商办需要位于闹市区、并呈现聚集效应；2、商铺需要贴地，根本无法通过提高容积率的方法扩大供应；3、一旦养场成熟，替代性就非常低。

所以，以商办、商铺为代表的“母品房产”，实际上就是整个楼市中的“重型化资产”，是进入“人力内化”以后的最大受益品种，在之前投此类品种，相对上不是最佳选择、存在机会损失，在进入此阶段不投此类品种，就可能发生绝对损失！

而“母品房产”--“重型化资产”一定是资本密集型的资产，所以导致参与者不可能象“附品房产”一样多，参与者少实际上就削弱了炒作的热度，所以“母品房产”的价格在绝大多数情况下都会比“附品房产”更合理，而显然富人的游资将更多聚集在母品上，从而导致母品房产在楼市中的占比将进一步增高，进入一个前所未有的新阶段。本文将继续根据“母品房产”这一概念，对具有“母品房产”特征的卓越城进行调研。

■资源锐减，生产要素型资产价值凸显

对于处于福田中心区商务已十分发达、商办集中的卓越城而言，其商办需求原本就比其他区域大，具备天然的“母品房产”优势。福田CBD集聚大量的市政配套、商务配套与高端商办于一体，区域商务发展成熟。而在面对福田可开发用地少、人口密集的现状下，生产要素型、资本密集型的资产，优势不断凸显。

作为深最早的总部聚集区，福田中心区总部基地已然成为深圳金融中心、会展中心、传媒中心、跨国公司区域总部中心和内源性企业总部中心。经20多年建设，目前已成形成片区，具有先发优势和聚集优势。资料显示，项目所在的片区深圳中心区，仅注册的银行、保险、证券、基金、上市公司等企业就高达122家，占城市比重四成，规模居城市之首。

由于项目所在片区聚集着一系列高端的人群，也就导致了片区的商务环境非常成熟，集聚在项目片区内的，有全市70%左右的甲级写字楼，目前区域内甲级写字数超过40栋，中心区写字灵办公面积达500万平方米，包括嘉里建设、诺德金融中心、卓越世纪中心，卓越时代广场、荣超中心、时代金融中心等在内的知名甲级写字楼，入驻率高达90%。

■卓越城：全市独创性/唯一性总部办公基地

其中，卓越城的出现，颠覆了以往中心区写字楼的传统形象，其以超高品质、配套、交通、环境等综合优势，呈现了中心区新一代顶级商务标杆的形象。卓越城位于深圳市中心区以北，梅林路和中康路交汇处以东，紧邻上梅林地铁站。规划用地面积39169.39平方米，总建面约40万平方米，规划含超10万平米企业总部基地、约10万平米超高层甲级写字楼、约20万平米购物中心为一体的商务、休闲、娱乐、购物的商务综合体项目。

其以40万平米体量的商务综合体，是深圳中心北区体量最大、功能最全的商务地标，将改写深圳中心北区的商务格局。作为卓越集团2012年的最新力作，卓越城将填补中心北区高端综合性体验式商业空白，彻底改变中心区只有白天没有黑夜的窘境，为区域工作、生活职业人士们打造一个既适合工作也适合生活的空间。

其由英国VX3建筑师事务所Larry K Oltmanns担纲设计，风车型规划4栋100米高的总部办公空间，独创单栋8大总部基地，每个总部300平方米独立大堂，每个总部面积3200平方米，并享有深圳商务罕见的超高赠送率，这将成为深圳全市独创性、唯一性的总部办公基地。

■核心的“母品房产”：最后的独断价值机遇

此外，继承并延续卓越集团的高品质写字楼产品，卓越城玻璃幕墙全部采用钢化中空LOW-E玻璃；每栋大堂实现约700平米、9.8米通高阔绰；原装日立电梯畅通无阻；一般层高达4.1米，并配备冰蓄冷风机盘管中央空调系统，采用5A智能商务楼宇管理系统；停车位达1954个，并引入卓越星级物业管理和配套服务。

随着中心区的不断发展，可用的建设用地越来越有限，近期市场出让的中心区地块主要为定向出让给金融总部，需承诺自用比例。但二手写字楼项目因存在面积等各方面的限制，从而导致大部分高端企业一直在苦苦找寻在中心区的新写字楼项目。

基于通货膨胀、国民收入倍增、房租倍涨等前景预期，不少中心区写字楼转售为租。事实上，这已暗示中心区写字楼未来前景可观、需求庞大，而作为顶级商务标杆将更为稀缺。因此，以卓越城项目自身的卓越品质，以及占据中心区核心区位和资源优势下，在深圳的中部区域来说，只有“母品房产”中部王称号，才能显示其地标价值。未来，随福田可开发用地继续锐减，卓越城将迎来独断价值机遇、实现新一轮价格上涨。