导读：
       ■写字楼“井喷”，5年增600万恐变投资“陷阱”
       ■深圳写字楼供应洪峰将至，或推高空置率
       ■房地产效率频谱，有效地段与有效供应！
       ■效率之王：地铁4#和9#交汇，仅卓越城！
       ■卓越城：深圳CBD最大的商业地产运营商！
正文：

■写字楼“井喷”，5年增600万恐变投资“陷阱”

近期和同事聊天，聊到福田的写字楼物业，谈到刚刚过去的11月又以6504.32平米/29套的傲人成绩占据关内写字楼成交榜第一名的宝座的卓越城，不禁又让笔者想起一则2012年年底一则叫《福田未来5年“再造”74座招行大厦》的微博，因为它引发了地产业内人士对深圳写字楼供应的热议。随后，又有媒体报道称：未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量将小于80万平方米。一时间，“井喷”、“供过于求”、“风险大”……业内对未来深圳写字楼市场的担忧情绪十分浓厚。

数据显示，仅仅是2013年下半年，深圳新增甲级写字楼供应超35万平方米，全年新增面积约为40万平方米，而从2012年至今的一年半时间内，这一数字不过8万平方米。而在明后两年，预计深圳甲级写字楼的新增供应量将更多。据业内人士透露，2014年新增面积将达到113万平方米，2015年这一数据为80万平方米，而且福田中心区的占比最重。

深圳未来3至5年内，深圳写字楼新增供应量究竟多少？据估算，未来5年深圳写字楼新增供应量，将轻松达到千万平米级别。理由是政府目前规划的一系列总部基地，都是写字楼主力供应市场。而这些总部基地，包括有宝安中心区、后海、科技园、西丽留仙洞，遍地开花，而最终这些区域的产品形态，都是具有商务功能的写字楼物业。

■深圳写字楼供应洪峰将至，或推高空置率

那么，按照深圳的经济发展速度，是否会消化不良？是否会出现高空置率甚至烂尾的风险？类似于福田卓越城这样的“领头龙”商办是否值得买进投资？目前仍是众说纷纭。无论是今年300万平方米的新增供应，还是未来5年600万平方米新货入市，甚至是包括城市更新以及原关外“工改工”项目在内的千万平方米级的供应“井喷”……

但这些数字背后，无不释放一个信息：深圳写字楼将迎来供应的“大井喷”，而在此背景下项目的优胜劣汰，无疑加剧。而对于商办写字楼物业的买进或持有，市场一直众说纷纭，或抱以观望、静待时机态度，而胆大心细擅于把握时机者，则对于卓越越这样的顶级商办大胆买入，所以才会出现深圳“领头龙”商办卓越城一直延续热销的态势。

而对于这种热销态势的理解，笔者认为，其实是点对点式的需求，是有效地段与有效供应之间正相类比、叠加、复合的关系。而所谓的有效地段，其实是针对于商办写字楼“效率”这一明显特征而言，它区别于住宅最主要承载的“人居”功能一词。简而言之，居住有时候涉及到住宅环境、学位配套、商业环境等多类元素，综合起来才能算是最佳人居形式，而商办写字楼，作为企业的一个标识载体、建筑文化，虽然说类似于商业环境的需求必不可少，但从总的方向上来说，效率才是企业的第一位，才是企业的生命。

■房地产效率频谱，有效地段与有效供应！

而上文中提到的“效率”，其实整体上包括两个方面，一个是地段效率，一个是商办功能的完备性所带来的办公效率。在此，房地内参提出一个“房地产效率频谱”的概念，相对于住宅来说，我既可以住在CBD内，也可以游离于CBD外或一、二、三级主城区内，可以像世外高人一样找个破茅草屋随便被秋风所破歌文艺一把一样，也可以穿正装如一级土豪住在CBD内看高楼林立住豪宅然后暗爽一样，总而言之，选择性很强，频谱很宽，也就不存在有效供应有效地段一说。

但商办写字楼不一样，就像蛇口发出的口号“时间就是金钱，效率就是生命”，企业作为经济活动空间的运作载体，效率是企业的灵魂，没有效率就是一个等待死亡的生命，提升企业的效率就是让企业不断地输血让企业重新焕发出活力。那么，怎么源源不断的输入血液？选择CBD外的写字楼？高技术人才会来吗？商务氛围有吗？由此可见，在地址的选择上，商办写字楼的选择频谱其实很窄，脱离CBD不行，没有效率那更不行。

由此，这里面涉及到一个“有效供应”的问题。深圳的写字楼很多，未来5年深圳写字楼新增供应量将轻松达到千万平米级别，但所有的写字楼都是有效的吗？在笔者看来，会有很大一部分的空置率，像沙井外的厂房，完全可以盖成商办写字楼出租，但为什么还是有这么多人都跑到CBD内去投资、盖写字楼呢？答案只有两个字：效率，效率，还是效率！

■效率之王：地铁4#和9#交汇，仅卓越城！

落笔至此，位于中心北区体量最大、功能最全商务地标的卓越城就恰好“在效地段”与“有效供应”的功能叠加上做的非常完美，首先，就效率方面来说，卓越城所在的中心北区内部设有地铁4#线、地铁9#线以及广深港专线，均为地下敷设。目前已开通的地铁4#线，沿着中康路南北向穿越片区，并设有上梅林站。规划并于2012年底开建的地铁九号线，沿梅林路东西向穿越片区，分别设置福田党校，上梅林，梅林二村，梅林一村。

而卓越城100米腹地范围内，可享受4号线、远期9号线双轨交通。由于卓越城紧邻着地铁四号线上梅林站，可第一时间享受得到地铁出行的便捷。同时地铁4号线和地铁9号线在上梅林站交汇，也就是说，卓越城实际是位于两条地铁线交汇处，是典型的双地铁口商务综合体。

对于商办来说，地铁的重要性体现更加明显，众所周知，商办，是机关、企业、事业单位等各种精英人才聚合办公的集合点，是效率复合在一起的最大值，要保证这种效率的最佳，就必须要求项目周边能够有承接高效率的交通工具。如果写字楼附近拥有地铁，就意味着员工拥有了快速、准点到达的交通工具，而整个商务区也拥有了保证大流量人群转移的能力。由此可见，轨道交通对于一个区域的商业和办公是非常重要的。

■卓越城：深圳CBD最大的商业地产运营商！

此外，对于CBD来说，作为城市的灵魂，CBD如同催化剂，迅速激化一个城市的经济繁荣。一个运营成熟的CBD，将为城市集中几十家大银行、上百家企业总部和几十万就业人口，形成极具规模的集群式经济体，对区域经济产生重大影响。CBD稀缺的地段优势、CBD聚核的片区功能效应、片区综合完善的地铁网络，以及总部经济效应等，使得很多企业主都热衷于将企业总部设在中心区。

而位于深圳市中心区以北，梅林路和中康路交汇处以东，紧邻上梅林地铁站的卓越城，计划打造成为深圳中心北区体量最大、功能最全的商务地标，将改写深圳中心北区的商务格局。卓越城规划用地面积40499.39平方米，总建筑面积约40万平方米，规划涵括超10万平米企业总部基地、约10万平米超高层甲级写字楼、约20万平米购物中心为一体的商务、休闲、娱乐、购物的商务综合体。

该项目是卓越集团的最新集大成之作，也是深圳中心北区的首个商务综合体项目。卓越城目前3号楼面积165-400平，在售均价42000元。此外，卓越城主推4号楼总部基地，单层3200平，层高16米多，单价6万多，每栋仅供8个企业总部入驻。