导读：
       ■商住互激效应下的街区商业
       ■城市化发展趋势，开放式街区商业的价值机遇
       ■2013年度十大街区商业盘点
         1、深圳招商海上世界：世界级湾区山海城街区
         2、【深圳中心】ONEAVENUE中央大街：深圳CBD最后且唯一街区商业
         3、万招壹海城：深圳东部唯一山海综合体，开启3.0版海居
         4、中海富华里：开启珠海全优级综合体范本
         5、世纪江尚外滩1861：武汉最具国际化的综合商业街区
         6、良渚文化村新街坊：杭州社区商业绝佳模版
         7、和黄·新街里：成都1公里国际版“春熙路”
         8、欢乐海岸：深圳独一无二的商娱文旅&生态新模式
         9、坪山招商花园城：深圳首创文化综合体商业街区
        10、香港1881：香港百年文化旅游休闲新地标
正文：

■商住互激效应下的街区商业

在房地产领域，不同产品形态之间存在互利、互激效应。不同于消费品，同片区内供应商越多，价格受制反而越低。而房产不同，如同片区内开发商多，你家建学校、我家建商场、他家建公园、公家建道路…片区内的民生问题就得到解决，生活、教育、运动需求都能满足，区内房价反会增值。

为此，一个房地产项目若能实现多功能复合，既有商业，又有住宅，又有酒店，还有写字楼，让内部形成价值循环，成行成市，从而提升项目价值。尤其是住宅和商业之间的相互刺激，会引起商住互利效用，从而使得区域人气旺盛。

这就是街区商业的价值所在。由于住宅、商业喜欢扎堆，商业作为住宅的配套部分，既可以成为住宅的配套，也可以吸引外来人士的进入，尤其是开放式街区商业，在城市化不断发展、更容易促进人与人之间商业交往。

■城市化发展趋势，开放式街区商业的价值机遇

街区商业可以进一步带动住宅项目受市场的关注程度，对于同项目、同区域的住宅价格，也能起到较大的推升作用。同时，住宅的获利，亦能激发商住二者价值和价格的联动攀升。

事实上亘古至今，开放式沿街商业都能获得良好的市场机会，其客观因素在于客流的方便的可达性、信息的可传播性以及沿街店铺相互之间形成“板块效应”。通过合理分布酒店、公寓、写字楼、住宅以及商业部分，打造成街区式综合体。

街区作为城市系统的一个重要构成部分，其价值不仅在于为土地的发展提供框架和边界，也是各单体的通道，构成开放式的公共空间；提供各单体发展的建筑背景和人文视野，同时还提供给发展商最为重要的商业和人文的生活文脉。为此，@房地内参 针对2013年度楼市经典街区商业进行盘点，以供业内人士参考。

■2013年度十大街区商业盘点

1、深圳招商海上世界：世界级湾区山海城街区

位于深圳十五公里滨海长廊西部起点的海上世界，就在蛇口半岛南端，地处珠三角核心位置，依山傍海，与前海深港现代服务业合作区、国际邮轮母港太子湾咫尺之遥，串联城市主干道、地铁、客运码头、深圳湾口岸、深港穗国际机场，畅享海陆空立体交通，与世界无缝连接。

海上世界总建面100万平米，包括海上世界广场、伍兹公寓、招商局广场、金融中心、太子广场、希尔顿酒店、15公里滨海休闲长廊、文化艺术中心和滨海高端住区。集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等于一体，是一座应有尽有的国际滨海新城。

如今海上世界已全面开业，37层高211米地标建筑招商局广场目前已有11层出租入驻，已入驻办公的单位中有3家是世界500强企业；希尔顿五星级酒店已开业。海上世界高端公寓——伍兹公寓仅剩底汤别墅、顶复不到数套在售，鲸山觐海流水别墅悄然售罄。继伍兹公寓、鲸山觐海后的招商地产近五年顶级湾区豪宅——招商双玺将耀世盛放。

2、【深圳中心】ONEAVENUE中央大街：深圳CBD最后且唯一街区商业

【深圳中心】占地总面积22.3万㎡，总建筑面积达140万㎡，是深圳中心区的收官之作，也是最后一个百万级综合体。整个项目涵盖了约50万㎡豪华住宅及公寓【天元】；约20万㎡2栋超甲级写字楼；30万㎡都会商业【中央大街】；规划有云端会所、文天祥纪念馆、设计艺术中心、1所国际学校等；超过7500个停车位、795套天元级顶级住宅及公寓。

其中，【深圳中心】规划的ONEAVENUE中央大街，将引进500家国际品牌旗舰店及国际一线品牌店林立，其内文天祥纪念馆、艺术中心、城市雕塑、休闲广场点缀，媲美纽约、巴黎、东京等世界级商业大道。根据规划，深圳中心·中央大街划分为：北区、中区西、中区东、南区、地下空间，而这也赋予了中心人物最全面、最具国际前沿、最奢华的消费空间特权。

中央大街･北区位置临深南大道，定位为领袖时尚，将世界名表、珠宝荟萃，顶级餐厅和一线设计师品牌云集，打造深圳首个准会所式高品位生活方式中心。中央大街中区分为中区西、中区东。其中，中央大街中区西侧汇聚国际奢侈品复式旗舰店、时尚品牌店、高级餐厅等，与大街两侧约15米高立面的 “品牌之家”辉映，共筑国际时尚中心。

中央大街·南区规划主题为体验式家庭娱乐购物中心，集购物、餐饮、娱乐等消费目的于一体，未来将成为广受都市资产人士家庭青睐的欢聚空间。中央大街·地下空间体量高达10万㎡，将接驳众多地下交通枢纽站点，汇聚精品超市、时尚年轻潮牌旗舰店等，可以赋予城市中心人物及家庭人们一个精彩纷呈的现代都市生活场所。

3、万招壹海城：深圳东部唯一山海综合体，开启3.0版海居

由万科、招商两大房企联合打造的约36万平米壹海城，背靠深圳第一高峰梧桐山，面向原生海域大鹏湾、约19.5公里滨海栈道等区域丰富资源，坐拥壹海城商业、类甲级写字楼及下沉式演艺海星广场、文化艺廊艺术中心、中央棕榈大道、名店街、CEO会馆、ShoppingMall、华润超市、五星级凯悦酒店等璀璨业态，实现约270°一线瞰海大邸，即刻共享城市繁华与山海一线美景。

壹海城拥揽旗舰购物中心、高端奢宅标杆、生态商务集群三大顶级业态，集生活、办公、购物、休闲等万千精粹于一身势。旗下壹海道、壹海街、壹海坊、壹海MALL共计高达10万平商业。目前国际五星级凯悦酒店已正式签约壹海城，华润万家壹海城分店即将开业，麦当劳、肯德基等国际知名品牌店也将正式入驻。壹海城·玺湾约155-210㎡一线临海大邸即将入市。

4、中海富华里：开启珠海全优级综合体范本

中海•富华里位于珠海主城区内最靠近澳门的拱北片区，居于九洲大道、迎宾南路交叉的黄金十字街口。中海富华里占地面积68220.55平方米，总建筑面积为24万平方米，容积率3.5；是区域内唯一能俯瞰板樟山、将军山城市两公园景致、远眺澳门优美景观、近瞰拱北都市繁华的综合体项目，景观感受甚至在武汉天地之上，北面距离圆明新园、梦幻水城等著名旅游景点还不到500米。

除了地理位置优越、街区式商业特色鲜明外，中海•富华里还是珠海单项全优级综合体范本，还拥有欧洲第一大酒店集团——雅高旗下的四星级酒店诺富特；定位为未来九洲大道沿线城市中心地标双子塔的甲级写字楼——中海广场；现代简约建筑、城市中心、综合体之上的顶级精装公寓——中海•富华里尚居。中海富华里街区式综合体的出现，将引领珠海人们最先体验先进时尚、轻松浪漫的都市生活。

5、世纪江尚外滩1861：武汉最具国际化的综合商业街区

作为目前武汉唯一一个由世界500强企业打造的长江封面物业，和黄·世纪江尚位于武汉江汉区之沿江位置，距离长江不到100米。武汉世纪江尚总面积约60万㎡，由全球最大建筑设计事务所之一——Aedas，以国际大都会生活概念设计。项目规划包括江景高层豪华住宅——“世纪江尚”，大型主题商业街区——“外滩1861”以及滨江高档写字楼——“世纪中心”，共同打造“江之巅，华之尚”的贵胄豪门领地。

以时尚街区概念打造的武汉世纪江尚“外滩1861”商业街区，长达200米，总建筑面积逾9万㎡，设计师揉合对公共空间运用的奇思妙想，巧妙地将该项目与繁华的江汉路步行街连成一体，并与周边的旅游商业街作有机结合，强化老汉口作为中部商业重镇的核心地位。

武汉世纪江尚外滩1861 不仅在设计中巧妙运用公共空间规划出街角广场及中央广场等人群汇聚点，更有部分商街三面临街，多角度大幅度吸引客流。而开放空间设计及垂直互动关系概念，将有效营造出热闹的商业氛围。落地玻璃幕墙引入了更多的自然光线，打造购物娱乐全新领域，为百年江汉路注入新动力，彰显国际化的新商业地标形象。

6、良渚文化村新街坊：杭州社区商业绝佳模版

杭州良渚文化村依傍良渚文化遗址和周边的丘陵、绿地、水网、森林等生态环境，占据杭州西北部良渚组团核心区，总规划占地面积8平方公里(12000亩)，离良渚遗址保护区两公里。整个文化村可接纳1.5万户家庭，可容纳近5万人，为近万人提供就业岗位。

如今深耕十年的万科良渚文化村，拥有功能完整的城镇配套体系，渊源博大的良渚博物院、完整创意与人文气息的商业街区、医疗条件卓越的社区医院、完善的教育系统等，在杭州已是经典人居标杆，无人不知，无人不晓。

良渚文化村新街坊商街，位于文化村小镇核心居住腹地白鹭郡南春漫里组团内，街区总建筑面积达2万平米，整体建筑呈现出经典的欧式小镇街区风情。新街坊首期开业达1万平米，在同期开放的40余家商家中，既有公望会、联华超市、胡庆余堂名医馆、甘其食等品牌入驻，也有多达27家的良渚文化村业主做老板的特色小店。

除了满足日常生活需求的联华超市、伊尔萨洗衣、克丽缇娜、一户果蔬等基础配套外，良渚文化村新街坊还引入系列休闲配套，通过对欧式小镇风情、巴黎左岸风味、传统江南风骨完美融合，为杭城社区商业的发展探索出一种可供参考的绝佳模板。

7、和黄·新街里：成都1公里国际版“春熙路”

和黄·新街里位于成都市南三环四段益州大道北段，是和记黄埔地产倾力打造的全新一代旗舰商业项目，总规模约90000㎡，全程约1公里长，是罕有的城市级独立开放式街区商业。以其庞大的商业体积来说，顾客不是在逛街区边的商业，而是在逛一座商业城市。

和黄·新街里地处成都财富新贵汇集的桐梓林商圈、新南天地商圈。项目坐拥南城都汇大城中轴，约2000亩国际大城及60000户常住社区人气，形成固定内需。周边汇汇结了上百家高端写字楼、大中小常驻企业、酒店及高档住区的约百万城市精英、贵族全城，形成强大的吸金力和消费磁场。

新街里有别于传统商业最显性的一点在于更注重消闲的情景、体验及交流功能。项目内打造了约9万㎡的集中商业街，用于吸纳人流和聚集人气，辅以各种商业活动，可以说是成都少有的综合商业风情楼盘。

项目现正与沃尔玛、华润万家、永辉超市、人人乐、肯德基、麦当劳、7-11、建设银行、光大银行、渣打银行、太平保险、85度咖啡等众多商家洽谈，建成后将有更多的品牌入驻，强大的品牌效应和独特的开放式街区商业使得这里成为国际版“春熙路”！

8、欢乐海岸：深圳独一无二的商娱文旅&生态新模式

欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。

欢乐海岸以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式。如今，欢乐海岸已是深圳人们及游客们真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的综合休闲街区。

9、坪山招商花园城：深圳首创文化综合体商业街区

坪山招商花园城位于坪山核心区，厦深高铁站附近，毗邻坪山区政府，未来将规划为行政办公、总部金融、商务会展及高端居住区。招商花园城与坪山新区中心公园融为一体，业主可私享23万㎡景观及休闲配套。

项目东侧就是7.4万㎡的“坪山文化聚落”，包含青少年活动中心、公共展览中心、文化展览中心、演艺中心等功能组成，将成为继市民中心后，深圳第二个中心文化区。业主们可楼下逛公园、看电影、赏戏剧……中心繁华、唾手可得。

招商花园城商业区作为深圳首座文化街区MALL，雄踞深圳新中心坪山新城核心地段，与深圳新城首个文化综合体一体共建，由品牌旗舰店构筑的名优业态阵容，集购物，休闲，文化，艺术一体的5万㎡地标商圈，打造全城唯一“醉时光，最繁华”的高尚购物体验。项目所在片区住宅相当成熟，已有万科等进驻，巨大商机价值无可估量，首批60-300㎡金街铺王受热捧。

10、香港1881：香港百年文化旅游休闲新地标

1881位于香港九龙尖沙咀广东道2号，因建于1881年而得名。其占地约13万尺（约1.45万平米），与香港文化中心、香港太空馆及香港艺术馆仅一街之隔，毗邻九龙公园、港铁尖沙咀站、渡轮码头及巴士总站，交通四通八达。

项目原址由1880年代开始直至1997年，一直为香港水警总部，建筑以维多利亚式设计为主，由五幢建筑组成，包括前水警总部主楼、前马厩、前时间球塔、旧九龙消防局及旧九龙消防局宿舍。

“1881”现有设施包括约13万平方米的商铺和酒店以及一个展览厅。其内有20间名店，均为世界知名品牌，云集多家国际级品牌珠宝、世界名表、著名时装设计品牌、高级精品，包括Cartier、Piaget、Tiffany&Co.、VanCleef&Arpel及上海滩等，亦有多家高级食府及古迹酒店。如今1881已成为香港的文化旅游休闲新地标。

  深圳招商海上世界

【深圳中心】ONEAVENUE中央大街

万招壹海城

中海富华里

世纪江尚外滩1861

良渚文化村新街坊

和黄·新街里

欢乐海岸

坪山招商花园城

香港1881