导读：
       ■收入房价比：城市居民家庭年收入与住房价格之比
       ■2008年收入房价比降至历史最低点，四年后房价涨52%！
       ■房地产支柱产业地位继续巩固，房价继续上涨是大概率事件
       ■熙园山院：“鸿荣源大家庭”马年新春喜乐汇2-15盛启
正文：

■收入房价比：城市居民家庭年收入与住房价格之比

逢年过节，家里好久不见的长辈们最喜欢问的问题除了“终身大事”之外，“工资多少？”、“买房了吗？”也让回家过年的我们倍感头疼不已。在忙不迭地“呵呵”应付过去之后，静下心来仔细一想，好像工作以来工资是涨了不少，但是买房这个问题却似乎永远给不出一个肯定的答案。

而大部分人买不起房的原因在于，一定面积房子的总价持续并且数倍高于家庭的年总收入，并且大有收入推着房价涨的趋势。其中“1987年以来城镇家庭收入房价比”（附表）很好地反映了这一点。收入房价比是指城市居民家庭年收入与住房价格之比。而结合过往27年的房地产发展形势以及收入房价比的变动，我们可以得出这样一个判断：2014年或是一个非常好的买入时点，应该更多地关注熙园山院等投资价值较高的项目。

一直以来，我们都习惯以单个个体的工资来衡量收入与房价的关系，但这种方法其实很不准确。比如说，1990年城镇家庭居民可支配收入当中工资性收入占比为76.1%，到2011年已降至70.7%，而经营性收入、财产性收入以及转移性收入的所占比重均明显上升。此外，20多年前，4~5个人的大家庭很多，但是现在平均才3口人，同时就业比例相应提高。

所以，采用家庭可支配收入合计来衡量收入与房价的关系无疑更加贴近现实，也有必要统一采用三口家庭的收入合计来增强可比性。而收入与房价的关系，自然要采用购房总价来衡量。由于20多年前购买70平米住宅的居多数，如今虽略有提升，但不妨统一按照70平米的购房总价来提高可比性。

■2008年收入房价比降至历史最低点，四年后房价涨52%！

从国家统计局公布的数据不难看出，由于过去27年城镇家庭收入累计涨幅总体大于房价涨幅，所以收入房价比不仅没有提高，反而从最初的9.5倍下降到5.27倍。并且总是收入推着房价涨。例如1989年收入升了16.4%，房价涨了13.9%；1992-1996年工资改革令收入累计升了139%，房价累计涨了81.5%。

降低收入房价比并由此增强居民住宅的购买力最有效的方法是增加收入。数据显示，尽管1992年全国开始清理房地产贷款，但在加快收入增长的作用下，收入房价比从1992年的11.4倍（历史最高点）迅速下降到1993年的9倍，即使当年房价大幅上涨了29.7%。

反过来看，收入房价比的指导作用在于，如果在收入房价比降至6.5倍的2003年买房，一年后新房价格平均上涨了15%；在收入房价比回落到5.5倍（2013年前的历史最低点）的2008年买房，两年后房价涨了32%，四年后累计涨了52%。而到了2013年，收入房价比下降到了5.27，但是平均房价仍上涨了7.7%。这是否意味着像2008年那样的买房契机已经重现了呢？

■房地产支柱产业地位继续巩固，房价继续上涨是大概率事件

不过很多人可能会担心，2014年的房地产市场是否会出现像2008年那样的危机呢？事实上，收入房价比的持续下降，对于中国经济的发展也将会产生非常重要的影响。首先，随着居民支出由消费品主导型到住房主导型的转变，房地产必然会成为支柱产业，由投资拉动的GDP增长同样具有必然性。

其次，在保证收入翻番增长预期之下，房价继续上涨无疑是大概率事件。第三，鉴于缩小城乡收入差距是一个比抑制房价更紧迫的任务，应当赋予商品房价格更多的一次收入转移功能，决不能失去土地的农民面对房价上涨干瞪眼，尽管大幅提高征地补偿无论怎样都会推高房价。

第四，由于过去25年累计销售的商品房只解决了25%左右的城镇家庭的住房问题，即使将保障性住房的最终比例确定在50%，房地产市场还会有很大的发展空间，其支柱产业的地位亦将继续巩固。

第五，所谓居民支出由消费品主导型到住房主导型的转变，意味着不断有大量的货币发行量沉淀到房地产市场，不仅是居民已购置的房产，也不仅是开发商的开发存量，还包括地方政府的土地存量，由此形成货币超发不值得大惊小怪。为此，政府完全不必收紧银根，倒是应当继续扩大货币发行量，同时降低全社会融资成本。无论如何，用高利贷去开发土地，开发周期越长，地价房价越高。

■熙园山院：“鸿荣源大家庭”马年新春喜乐汇2-15盛启

那么，假设在房价继续上涨成为大概率事件的情况下，什么样的楼盘项目更值得我们入手呢？显而易见的是，那些地段一流，配套完善，同时品牌和产品品质已经得到了市场验证的项目，如处在深圳最高效枢纽交通发端位置的鸿荣源熙园山院，应该成为投资者们关注的对象。

与熙园山院紧邻的深圳北站，是深圳铁路“两主三辅”的客运格局最为核心的车站，也是当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。目前深圳北站已开通25分钟广州、3小时长沙和厦门、4小时武汉、6小时郑州、9小时上海，10小时北京，2015年23分钟可直达香港西九龙，全国一日生活圈正在形成。

同时，深圳北站周边将以北站为核心打造北站商务核心区。深圳北站商务核心区面积大约为6平方公里，将打造成集总部研发，金融商贸，中介服务等现代服务业为一体的中轴新城核心区。而零距离深圳北站，得北站商务核心区利好的熙园山院，无疑越来越成为把控城市命脉的商务人士的最佳居住选择。

目前，熙园山院现正热销的半山别墅新品为稀缺的端头别墅，享有豪宅小区内最好的地理位置。面积在240-300平米之间。2月15日（周六）下午14:15-17:20，在鸿荣源半山墅区——熙园山院山体公园将举办“鸿荣源大家庭”马年新春喜乐汇，恭候广大客户马上报名参与。

附表：1987年以来城镇家庭收入房价比概览