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行业观察
必须了解的前海综合规划,优惠政策

作者:前海国开资产 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-03-12 10:50:58点击6984


导读:前海,15平方公里,2020年,每平方公里产值达100亿,前海之今日如30多年前深圳改革开放之昨日,有众多先试先行的金融政策,是金融创新的试验田,在此,由前海国开资产管理公司政策研究中心带您全面认识前海!

前海区位

前海位于深圳南山区,由双界河、月亮湾大道、妈湾大道、宝安大道和西部岸线合围而成(以月亮湾大道为界,以西的区域),占地面积约15平方公里,依托深港经济圈,前海经济中心要打造成珠三角的“曼哈顿”。

点评:前海地区位于整个珠三角湾区的核心位置。从规划上讲,前海还位于对于整个珠三角地区发展具有至关重要作用的‘香港———深圳———广州’这一‘脊梁’(临近这一‘脊梁’的区域都发展很快,比如深圳和东莞;而偏离这一‘脊梁’的区域发展则相对滞后)的核心位置上。因此,从战略上讲,前海这一区域是深圳未来发展最具战略意义的空间所在,打造成珠三角的“曼哈顿”。

前海三个区域

“三区”是指桂湾片区、前湾片区和妈湾片区,三个片区的产业发展各有侧重,其中桂湾片区将安排一组标志性的超高层建筑簇群,统领整个前海湾区,并成为景观视线焦点,打造深圳滨海城市中心的新地标。

前海优惠政策

【1】前海符合条件的企业减按15%的税率征收企业所得税。
【2】可获取跨境人民币贷款,贷款利率3%-4%之间。
【3】前海的现代物流企业按差额征收营业税。
【4】境外高端人才和紧缺人才,免征个人所得税。
【5】符合条件的前海企业获取前海综合试点项目扶持资金(1000万)
【6】为外国籍人才、港澳台人才、海外华侨和留学归国人才在前海的就业、生活以及出入境等提供便利。
【7】通过财政专项资金对办公场所的建设、租赁、装修、项目硬件设备和软件购置等费用补贴。
【8】在前海工作的取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才的子女可以在前海的国际学校就读。

点评:前海22条政策及其延伸的细则,主要惠及企业的就是这几大政策。
 
前海产业准入主要类型

【1】金融业(银行业金融机构;非银行业金融机构;非金融机构;证券公司、证券投资管理机构、期货公司、基金服务机构、投资咨询服务机构;融资租赁公司等)
【2】现代物流业(供应链管理服务;贸易经济、代理与服务;电子商务的物流配送与快递服务;第三方物流服务)
【3】信息服务业(基础电信业务;增值性电信业务;电子认证服务;第三方公共信息服务等)
【4】专项性服务业(会计、评估、法律业;咨询服务;工程服务;文化创意服务,人力资源服务;会展服务;教育、医疗服务等)

2015年全面建成基础设施

《综合规划》披露前海未来的建设规模约2600万至3000万平方米,总建设投资约3898亿元,2015年全面建成前海合作区基础设施,到2020年实现国内生产总值1500亿元。

《前海深港现代服务业合作区综合规划》提到,要求按照“产城融合”、“特色都市”、“绿色低碳”的3大规划策略,建立科学高效的产业发展体系,塑造充满活力的魅力水城都市形象,探索高密度开发的低碳生态城区建设模式,将前海建设成为具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代化国际化滨海城市中心。
《综合规划》正式披露了前海未来的建设规模,前海合作区总用地面积1492公顷,总建设规模约2600万至3000万平方米,其中2600万平方米为基准规模,3000万平方米为上限规模。上限规模与基准规模的差值约400万平方米,应优先满足未来产业发展需求,以及同步保障公共服务及市政文化设施发展需要。

对于前海硬件建设投资总额,《综合规划》给出了官方估算,规划投资估算涵盖土地整备、填海工程、基础设施、建筑工程、其他不可预见费用等5大类。前海合作区总建设投资约3898亿元,其中土地整备投资约178亿元、填海工程投资约52亿元、基础设施投资约682亿元、建筑工程投资约2800亿元、其他不可预见费用投资约186亿元。

此外,《综合规划》指出,前海合作区初步划定22个开发单元,每个开发单元由若干个街坊组成,规划共划定102个街坊。前海合作区规划基准就业人口约65万人、居住人口约15万人,规划上限就业人口约75万人、居住人口约22万人。前海的产业发展目标为到2020年实现国内生产总值1500亿元人民币。

据悉,前海今年启动水廊道、道路等市政基础设施的建设,启动重大基础设施搬迁工作,全面展开土地整备工作。2014年全面推进交通及市政设施建设,主干路及市政管线基本形成,土地整备工作基本完成。2015年前海合作区基础设施全面建成,具备基本建设条件,初步形成优良的营商环境,具备招商引资条件。

点评:前海合作区2013年完成续建基础设施项目5项,新开工基础设施项目22项。2015年前海合作区的城市骨架和城市基本面貌将清晰可见。

前海将建标志性超高建筑簇群

规划建设滨海休闲带公园和水廊道公园

“前海将依据城市空间结构,依托得天独厚的山海景观,形成富于海湾风貌的立体化多层次城市空间形态。”

规划标志性超高建筑群

按照《综合规划》,滨海休闲带和三条水廊道作为前海的空间框架,为桂湾片区、铲湾片区、妈湾片区的高层建筑群体提供绿色的开放空间缓冲。在此基础上,以公共交通、慢行系统、公共开放空间为网络,形成立体紧凑的空间布局。

三大片区均以轨道站点为核心,布局多种类型的都市综合体,形成多组标志性建筑簇群景观。其中,桂湾片区将安排标志性的超高层建筑簇群,统领整个前海湾区,并成为景观视线焦点,打造深圳滨海城市中心的新地标。

此外,前海规划布局滨海休闲带公园及水廊道公园,打造一批知名开放空间精品项目,包括枢纽广场、铁路公园、高架公园、艺术公园、低碳公园、海湾步行街、夜市水道等。

点评:在未来的前海,市民可以看到富于变化的、多层次的、立体天际线结构——第一层的近海建筑天际线,第二层的高层建筑天际线,第三层以大小南山为主体的绿色背景天际线。

打造特色亲水空间

“在前海处处可见水。前海将用水赋予城市滨水的个性,让深圳真正的‘滨海’。”胡灿告诉记者,“前海将规划集生态性、文化性、景观性、艺术性为一体的滨海休闲带和水廊道,塑造海滨特色的建筑形态、亲水的城市空间。”

根据《综合规划》,水廊道以“护水、观水、亲水、乐水”为核心理念;双界河水廊道、桂庙河水廊道、铲湾河水廊道和环状水廊道,布局生态、休闲、文化、娱乐、健身等复合型城市功能及公共空间,促进水安全、水环境、水生态、水文化融合发展,打造集实用性、生态性、美观性、艺术性于一体的绿色空间。

据了解,滨海休闲带致力于创造充满活力、绿意盎然的滨海城市意向,将打造最具吸引力的滨海岸线,休闲带内规划节庆演艺公园、休闲海岸公园、海港公园等三大滨海公园,设置演绎广场、亲水台阶、观海平台、观光绿道、栈桥、红树林滩涂等多样的海岸空间。

人均公共空间4~5平方米

前海倡导多元文化导向的城市理念,鼓励设置中小型文化艺术设施和空间,结合布局均质、方便可达的公共开放空间,形成层次丰富的城市公共艺术场所,为前海合作区注入无限的创意文化生机。

城市开放空间的具体类型包括城市公园、城市广场、街头绿地、人行道空间、骑楼、开放式建筑中庭、观景平台等。开放空间系统布局满足5分钟可达性的要求,人均公共空间面积为4~5平方米(以就业人口计算规模)。

“除《综合规划》确定的公共绿地外,前海的建设项目也需提供建设用地面积的10%~15%作为开放空间。” 胡灿说。

综合规划为前海土地整备指明出路

利益共享兼顾原土地使用权人合法权益

由于历史原因,前海的15平方公里土地有约三成现时由招商局集团、中集和深圳国际三大企业拥有,土地用途多为工业、仓储等,而一旦变更为商业办公或者住宅用途,土地价值将发生巨大变化。

一直以来,外界对前海合作区内三大“地主”的土地如何处理存在各种猜想。深圳政府一直在与三大企业商讨解决方案,但最终方案一直没有出来。然而,此次《综合规划》的出台,让外界看到了前海土地整备总体的方向。

《综合规划》明确指出,要尊重历史和利益共享,兼顾原土地使用权人的合法权益,保障符合前海合作区主导产业导向的原土地使用权人共享前海合作区展成果。

《综合规划》称,前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途,且使用的产业类型符合前海产业导向要求的,原土地使用权人可以申请变更土地用途。申请经审查同意后,以市场评估地价标准计算用途变更前后的地价差值作为底价,以公开出让方式确定土地使用权人。

如无其他竞得人报价的,则由原土地使用权人按照底价补缴地价后继续开发建设。如有其他竞买人报价的,以现场竞价方式确定竞得人。竞得人应当向原土地使用权人支付已确定的原合同约定用途市场评估地价,并按照成交价向政府补缴地价后继续开发建设。此外,按照本规定以现场竞价方式确定土地使用权人的,成交价高于底价的溢价部分,原土地使用权人分享一定比例的溢价。

12条轨道线路“挺进”前海

总长度53公里,并规划建设自行车道系统和步行系统

前海合作区的交通系统一直是各界关注的热点,《综合规划》中共有11条有关综合交通的规划。规划提到,前海合作区将构筑多模式、一体化综合交通体系,并形成以公共交通为主导、各类交通方式协调发展的交通发展模式。其中,规划各类轨道线路12条,总长度约53公里,轨道网络密度3.5公里/平方公里。

《综合规划》称,各轨道线路的具体线站位布局应结合全市轨道交通规划修编及其它相关规划进一步优化完善,促进前海合作区城际轨道与全市轨道建设有机结合。

城际轨道线路总计5条。在已规划的港深西部快速轨道、穗莞深城际线基础上,将深莞城际线、深惠城际线引入前海合作区,同时远景预留深珠城际线通道。
城市轨道快线总计3条。在已规划的城市轨道11号线基础上,调整原轨道15号线进入前海作为光明快线,增加坪山快线。

城市轨道干线总计2条。分别是已建成的城市轨道1号线和城市轨道5号线,规划将轨道5号线向南进一步延伸。

城市轨道局域线总计2条。规划新增西乡蛇口局域线,同时将已规划的城市轨道9号线向西延伸至前海合作区。

在道路系统方面,主要包括高速公路、快速路、主干路、 次干路和支路。按照过境交通与城市交通分离、城市客运交通与货运交通分离、快慢到发交通分离的总体原则进行规划布局。据了解,前海合作区各等级规划道路总长度为180.0公里,路网密度约12公里/平方公里。

在公交系统方面,前海合作区规划布设“六横三纵”共27.3公里的公交专用道网络,包括东西向的双界河路、桃园路、东滨路、铲湾路、兴海路、通海路以及南北向的听海路、振海路和十二号路-临海路。结合轨道站点和用地功能布局,规划布设16处、总面积约3.0万平方米的公交场站,倡导与轨道站点和建筑物一体化建设。

前海合作区规划建设独立完善的慢行系统,包括自行车道系统和步行系统。自行车道系统以连续、方便、易达为原则,以轨道站点接驳和健身休闲为主要功能。前海合作区规划布设自行车道总长共36.8公里,其中,以轨道接驳功能为主的自行车网络总长约19.5公里,布设在航海路、振海路、十二号路-临 海路、桃园路、五号路以及通海路上;以健身休闲为主的自行车网络总长约17.3公里,依托滨海休闲带和水廊道布设。

步行通道系统也是前海交通系统的一大特色。据悉,步行通道系统突出了前海水城特色,且营造舒适宜人的步行环境。前海合作区规划布设步行道总长共127.0公里。其中,以轨道接驳功能为主的步行网络总长约20.7公里,布设在航海路、振海路、桃园路、五号路、兴海路以及通海路上;步行健身休闲网络布局与自行车健身休闲网络布局相一致;短距离通勤步行网络总长约89.0公里。

相关·链接:前海公共休闲空间简介

滨海休闲带公园:从妈湾港区7号泊位北侧为起点,一直沿弧线形海湾延伸至铲湾片区、桂湾片区、宝安中心片区及大铲岛港区内妈湾大道大桥处(整个前海湾)。将适当安排休闲商业、文化娱乐、艺术创意等复合功能。

水廊道公园:包括双界河、桂庙河、铲湾河三片水廊道公园,是前海合作区重要的大型公共开放空间,亦是通风纳潮的生态场所。

枢纽广场:位于桂湾片区的综合交通枢纽开发单元内,是前海合作区具有象征性的门户节点空间。以塑造可持续发展的城市环境为导向,广场内可充分感观“水、风、光”等自然要素,并有机安排具有活力的商业、文化、休闲等设施。

铁路公园:利用妈湾片区内平南铁路局部地段的钢轨和枕木,将其改造为具有城市历史文化价值的铁路公园。

高架公园:结合前海合作区快速道路近中远期转化的总体改造思路,考虑将部分高架道路段改造为高架公园。通过对废弃高架道路的再生利用并赋予设计创意,营造出一个充满个性的城市公园。

艺术公园:位于铲湾片区内,建设一个绿树成荫、具有现代艺术感的时尚公园。通过陈列多样的都市艺术作品,为人们提供一个文化体验、参与和享受悠闲生活的场所。

低碳公园:位于铲湾片区内,运用低碳技术和采用环保材料建设座椅、垃圾箱、地面铺装、灯光等,同时展示国内外新颖的环保创意,唤起市民建设低碳城市的
社会意识,引导低碳生活。

海湾步行街:位于桂湾片区内的金融区核心地带,直通海滨并与办公区直接相连。步行街一层两侧将布满咖啡茶座、精品小店,二层结合建筑室外空间形成多组露台观海。

夜市水道:位于桂湾片区内的环状水道两侧,结合两侧建筑布局,创造一处具有国际化韵味的酒吧和精品滨水商业街区。

探索发展深港两地离岸金融服务体系

“金融改革创新是前海发展的重中之重。”《综合规划》中明确提出,前海在离岸金融、跨境贷、内地证券公司投资港股等金融、资本市场合作方面进行试点和探索。

《综合规划》指出,在发展离岸金融业务方面,前海将探索发展深港两地人民币同业拆借、离岸结算等业务,试点企业对外投资、境外融资;支持跨境贸易信用证办理和人民币结算,非金融机构进入外汇市场以及非居民境外货币借贷、外汇买卖、境外证券交易、境内期货交易等离岸金融业务;积极推动人民币债券市场建立。

《综合规划》还指出,在深港资本市场合作方面,鼓励香港等境外金融机构及其金融后台进驻前海,设立国内总部、分支机构等,开展贷款、信贷、资产管理、保险等业务;给予本地券商和基金公司在香港分支机构QFII待遇;试点本地证券公司投资港股;推动各类要素交易市场集聚发展,支持深港同类型市场合作研发新产品。

在保险创新发展试验区建设方面,鼓励香港保险机构、自保公司入区;支持组建各类再保险公司;支持开展各类新保险产品试点工作;促进深港两地保险公司在产品开发、渠道开拓和理赔服务等方面开展资源整合和业务合作。

与此同时,前海还将支持创新型金融机构的集聚发展,包括建立多领域、多层次融资方式相互配合的中小企业融资服务体系;发展证券投资、融资租赁、融资担保、信用担保、无行资产质押、汽车金融、供应链金融、航运金融、消费金融等有利于健全本区金融市场功能的业务,加快发展保险中介、保险精算、信用评级、金融销售网络、金融监管等金融中介服务机构;鼓励和吸引国内外创业投资、私募股权投资等企业入驻,打造股权投资资本集聚中心。

幼儿园学校医院一个都不能少

15所幼儿园、5所中小学、一所综合医院、15处社康中心、5处区级文化中心、15处体育活动场地……一连串的数据充分说明了前海未来公共服务设施的完备。

根据《综合规划》,未来前海的教育设施包括幼儿园15所,中小学(九年一贯制学校)基准数量5所(另增设2所为弹性指标)。此外,还规划了专业培训教育机构多处。

在医疗卫生方面,前海规划的医疗卫生设施主要为综合医院和社区健康服务中心,其中规划综合医院1处(另增设1处为弹性指标),社区健康服务中心15处,其它类型医疗服务设施多处。《综合规划》鼓励引进其它定制型健康管理及专业医护服务机构,拓展面向高端人群的专业医疗服务领域。

文化娱乐方面,未来前海将建的文化娱乐设施包括大型文化娱乐设施(如音乐厅、图书馆等)以及社区文化中心。规划居住区级文化中心5处,其它类型文化娱乐设施多处。并鼓励引进其它中小型公共艺术、多种类型的俱乐部及商业会所等,营造常态化的公共文化生活氛围。

《综合规划》中,前海的体育设施主要为社区体育活动场地,共有15处,建议结合社区商业中心、社区文化中心、绿地广场及屋顶花园进行配置。 

此外,前海还规划建设3处派出所、11处社区管理用房、4处室外固定避难场所、3座消防站以及16个公交场站等。


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