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投资分析
母品资产,现金母牛万科红!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-05-22 11:52:07点击4649


导读:
       ■资产:经营性、持有性
       ■经营性资产是经济发展的源头
       ■母品:引领财富增量,资本集聚
       ■母品资产,现金母牛万科红!
正文:

■资产:经营性、持有性

在《驻址经济最发达,万科红大厦让钱追着跑》一文中,笔者从转型服务业、钱追人时代已来临、镶入式经济发展最优越地段等各方面分析了项目所在的片区价值,相信读者都有一定的认知,而对于万科红大厦高端甲级写字楼的产品价值,从某方面来看,笔者或将其定义为“母品资产”,或者说经营性资产的现金母牛,再合适不过了。

具体来说,广义的资产,是指任何具有商业或交换价值的东西。若放在市场范畴内,资产可分为经营性资产、持有性资产。一个地方要吸引投资,首先要吸引经营性的投资,其次才是持有性的投资。两者不同在于,经营性资产是透过公司的有效营运,令营运过程中所产生的增值,大过营运所需要的成本,这样公司就可以有利润。

而持有性的投资,就是纯粹买入一些资产,如地产、证券、黄金、名画、珠宝、名表之类,持有一段时期,投资品的价格可以有所上升,令投资者可以用买入价更高的价钱卖出,赚取差价。简单而言,即经营性的投资的特色是必须雇请工作人员,因为只有透过人的工作,才能起增值作用,才能使原材料变成新产品,才能提供服务给有需要的人。

■经营性资产是经济发展的源头

相反,从事持有性投资的人,基本上可以不聘请工作人员,除非规模很大,那才需要有人维护资产、研究市场、办理交易,以至盘点核算等。但纯粹靠这些工作人员,并不足以令这些资产增值,还得看整个社会的经济增长情况,市场受外界影响较大。

因此,相较而言,从事持有性投资的人,本身没有为社会带来增值,他们只是利用社会经济增长的机会,搭一程顺风车罢了。他们对社会的实质贡献,远不及经营性的投资者。而这也正是大部分政府会欢迎与鼓励经营性的投资者,为他们提供居留权、税务宽免、廉价土地,以及其他政策优惠的原因所在。

由此,在实际经济运营中,会出现一个循环关系。即社会增值首先是由经营性资产作为第一波打头,带动生产,解决就业,创造效益,以此推动经济发展,而待经济发展后,由社会整体效益的提升、财富的增加,以惠及持有型资产,获得资产增值溢价等。其中,他们的流程基本是“经营性资产→经济发展→持有型资产”。

■母品:引领财富增量,资本集聚!

因此,经营性资产可看作是经济发展的源头、母亲,也是受经济发展最持续受益的资产。但这些“母品房产”存在难以扩大供应的限制:商办需要位于闹市区、并呈现聚集效应,同时,从某种程度来说,还需与商办企业租赁者所持有的员工的支撑力作

而“母品房产”--“经营性资产”一定是资本密集型的资产,所以导致参与者不可能象“附品房产”一样多,参与者少实际上就削弱了炒作的热度,所以“母品房产”的价格在绝大多数情况下都会比“附品房产”更合理,而显然富人的游资将更多聚集在母品上,从而导致母品房产在楼市中的占比将进一步增高,进入一个前所未有的新阶段。

■母品资产,现金母牛万科红!

所以,以商办为代表的“母品房产”,实际上就是整个楼市中的“重型化资产”,是母品奶牛,能源源不断的产生收益,是进入“人力内化”以后的最大受益品种,在之前投此类品种,相对上不是最佳选择、存在机会损失,在进入此阶段不投此类品种,就可能发生绝对损失!

而万科红大厦,作为全球最大的房地产企业经典之作,作为人力内外下的重型化资产,无论是品牌效应、客户认可度,还是区域价值,都可作为深圳中部物流组团的新商务地标,再度开创万科写字楼物业的崭新里程,从本质上看,无益于一头现金母牛,是一种高收益的母品资产,无论是自用或投资,都极具价值!


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