导读：
     ■旧改暂时停滞，计划居住供应170万㎡：过多抑或不足？
     ■既有住宅面积VS人口总量：楼市供应略显不足
     ■1000万㎡住房需求缺口，刚需盘逆势反转在即！
正文：

■旧改暂时停滞，计划居住供应170万㎡：过多抑或不足？

根据深圳市政府办公厅6月12日出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。

而无独有偶的是，在此之前的6月10日，深圳市规划和国土资源委员会公布《深圳市近期建设与土地利用规划2014年度实施计划》，指出2014年计划供应产业用地240万㎡，其中居住用地170万㎡（商品住房用地90万㎡，保障性安居工程用地80万㎡），居住用地优先安排保障性安居工程。

两者一结合，意味着今年深圳居住用地不断减少。旧房不能拆迁，城市更新板块暂时性停滞，而《计划》中170万㎡居住用地，就今年的住宅建设面积与目前市场已有的住宅供应量，这样的究竟是过多还是不足呢？

■既有住宅面积VS人口总量：楼市供应略显不足

而近期，一则“深圳市住房空置率达八成”的帖子在网上引起了轩然大波，不少网友冲着供应过度对政府大兴土木大肆挞伐，过度抑或不足，这不是单纯的一句话就判定得了的，既有住宅面积与常住人口总量之间的比值才最具有发言权。

根据深圳市住建局2011年发布的《深圳市住房保障发展规划》，截至2010年末，全市住房总建筑面积4.09亿平方米，同时还透露全市已建成保障性住房总建筑面积约0.27亿平方米，另外，从2011年～2013年，深圳市共建设商品住房、安居房、公租房合计约30万套，按一套90㎡计算，约0.27亿㎡，共4.36亿㎡。

而根据深圳市2013年底公布的数据，深圳的实际总人口已超1300万，其中户籍人口310.47万，常住人口1040万。而深圳警方则表示，他们实际管理人口是1800万。通过手机用户数和小学生在校生人数来推算，“深圳合理的结论是有1800万到1900万人口。那么流动人口就达到500万。

假定所有流动人口以租房居住，人均居住面积10㎡（上海最低标准）；常住人口人均居住面积20㎡，户籍人口人均面积为35㎡，这之间的住房总需求约4.3946亿㎡，两者相比较，可见深圳2013年及以前的楼市市场供应是略微低于需求的。

■1000万㎡住房需求缺口，刚需盘逆势反转在即！

而作为人口净流入率高居内陆榜首的城市，深圳近十年来常住人口增长率3.98%，户籍人口增长率为7.53%，由此计算2014年深圳的人口增长，新增常住人口约40万，户籍人口为20万，将新增加的常住人口按流动人口需求计算，这之间的住房需求约为0.1亿㎡，显然170万㎡的居住用地是远远不够的！

供需失衡必然引起楼市的连锁反应，譬如房租上涨，房价上升，尤其在央行降准国有商业银行，地方政府各类经济微刺激将出台，这都是一个积极信号！由此不难解释，在全国楼市一片颓势的大背景下，深圳楼市依然独守高位，价格不跌反涨。

因为作为吃穿住行中最基本的一项，住房需求没法压缩的，刚需的高位线支撑，最抗跌的筹码，开发商确是无需担忧。如龙岗信义嘉御山、信义御城，佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、万科麓城、颐安都会中央、THE TOWN乐城、麓园、华业玫瑰四季等刚需盘逆势反转在即！

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