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投资分析
从人口看建面,刚需盘逆转在即!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2014-06-19 09:31:18点击9732


导读:
     ■旧改暂时停滞,计划居住供应170万㎡:过多抑或不足?
     ■既有住宅面积VS人口总量:楼市供应略显不足
     ■1000万㎡住房需求缺口,刚需盘逆势反转在即!
正文:

■旧改暂时停滞,计划居住供应170万㎡:过多抑或不足?

根据深圳市政府办公厅6月12日出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,旧住宅区申请拆除重建的,建筑物建成时间原则上应不少于20年,旧工业区、旧商业区申请拆除重建的,建筑物建成时间原则上应不少于15年。

而无独有偶的是,在此之前的6月10日,深圳市规划和国土资源委员会公布《深圳市近期建设与土地利用规划2014年度实施计划》,指出2014年计划供应产业用地240万㎡,其中居住用地170万㎡(商品住房用地90万㎡,保障性安居工程用地80万㎡),居住用地优先安排保障性安居工程。

两者一结合,意味着今年深圳居住用地不断减少。旧房不能拆迁,城市更新板块暂时性停滞,而《计划》中170万㎡居住用地,就今年的住宅建设面积与目前市场已有的住宅供应量,这样的究竟是过多还是不足呢?

■既有住宅面积VS人口总量:楼市供应略显不足

而近期,一则“深圳市住房空置率达八成”的帖子在网上引起了轩然大波,不少网友冲着供应过度对政府大兴土木大肆挞伐,过度抑或不足,这不是单纯的一句话就判定得了的,既有住宅面积与常住人口总量之间的比值才最具有发言权。

根据深圳市住建局2011年发布的《深圳市住房保障发展规划》,截至2010年末,全市住房总建筑面积4.09亿平方米,同时还透露全市已建成保障性住房总建筑面积约0.27亿平方米,另外,从2011年~2013年,深圳市共建设商品住房、安居房、公租房合计约30万套,按一套90㎡计算,约0.27亿㎡,共4.36亿㎡。

而根据深圳市2013年底公布的数据,深圳的实际总人口已超1300万,其中户籍人口310.47万,常住人口1040万。而深圳警方则表示,他们实际管理人口是1800万。通过手机用户数和小学生在校生人数来推算,“深圳合理的结论是有1800万到1900万人口。那么流动人口就达到500万。

假定所有流动人口以租房居住,人均居住面积10㎡(上海最低标准);常住人口人均居住面积20㎡,户籍人口人均面积为35㎡,这之间的住房总需求约4.3946亿㎡,两者相比较,可见深圳2013年及以前的楼市市场供应是略微低于需求的。

■1000万㎡住房需求缺口,刚需盘逆势反转在即!

而作为人口净流入率高居内陆榜首的城市,深圳近十年来常住人口增长率3.98%,户籍人口增长率为7.53%,由此计算2014年深圳的人口增长,新增常住人口约40万,户籍人口为20万,将新增加的常住人口按流动人口需求计算,这之间的住房需求约为0.1亿㎡,显然170万㎡的居住用地是远远不够的!

供需失衡必然引起楼市的连锁反应,譬如房租上涨,房价上升,尤其在央行降准国有商业银行,地方政府各类经济微刺激将出台,这都是一个积极信号!由此不难解释,在全国楼市一片颓势的大背景下,深圳楼市依然独守高位,价格不跌反涨。

因为作为吃穿住行中最基本的一项,住房需求没法压缩的,刚需的高位线支撑,最抗跌的筹码,开发商确是无需担忧。如龙岗信义嘉御山、信义御城,佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、万科麓城、颐安都会中央、THE TOWN乐城、麓园、华业玫瑰四季等刚需盘逆势反转在即!

THE TOWN 乐城

华业玫瑰四季

麓园

万科麓城

信义御城

颐安都会中央


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评论者:过客
感谢指正,已改,手误,见谅!
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评论者:lurenet
这两处是否有误:1.这之间商品房的需求为4.1866亿㎡。这之间的住房总需求约4.3946亿㎡,两者相比较,可见深圳2013年及以前的楼市市场供应是略微低于需求的。2.由此不难解释,在全国楼市一片颓势的大背景下,深圳楼市依然独守高位,价格不涨反跌。
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