2003-12-11

   【注】楼盘自然排列时以拼音字母为序
  

    ■王石兴致而去却无功而返

    深圳选择了西丽作为接待国家元首的地方，恐怕不会是心血来潮。西丽的山多，导致年
平均气温比市区低3度左右。

    3年前，有在高新区工作、但在四季花城买了房的业主曾联名写信给万科董事长王石，
力陈西丽片区的好处，建议万科去西丽开发房地产，王组织班子去西丽考察，并与政府接
洽，但由于西丽片区当时暂不准备开发大型居住区，万科只能无功而返。

    按照总体规划，未来单桃源片区就将形成18万人口的规模（包括珠光村周边3万人），
桃源村、水木华庭、龙辉花园、众冠花园、龙都花园、龙都名园、龙联花园、宝珠花园以及
入住，单是深圳面积最大的安居房桃源村目前已有居民2万多人，总建面逾100万平米，住宅
1万多套。按照规划，这里的总居住量将达5万人。

    如此大规模的居住社区必然会带动起周边的生活商业配套。而在建的大约有8个项目，
城建、物业、地业、闽泰等地产商已经进入。

    ■楼盘指标分析

    一、指标罗列

    【城市假日】占地25878平米;容积率2.60;车位户数比6.0：10;净高：2.65&2.85米
    【俊峰丽舍】占地44691平米;容积率2.95;车位户数比4.7：10;净高：2.65&2.85米
    【南国丽城】占地43642平米;容积率3.34;车位户数比6.5：10;净高：2.75米
    【润城花园】占地32991平米;容积率2.09;车位户数比5.0：10;净高：2.65米
    【中爱花园】占地20263平米;容积率3.20;车位户数比5.0：10;净高：2.85米

    二、指标分析

    1、占地规模没有质的差别

    通过以上数据对比，我们可以发现，这些项目的规模都在2~5万平方米的占地之间，规
模没有质的差别。也就是说，这里的楼盘量上的区别几乎可以忽略。

    2、容积率表现

    从容积率来看，【润城花园】为2.09，表现最好；排在第二位的是【城市假日】，容积
率为2.60；【俊峰丽舍】以2.95居中；【中爱花园】容积率3.20排在倒数第二；【南国丽
城】容积率3.34为片区最高。

    3、车位户数比表现

    而在车位户数比来看，各个小区差不大，基本在5：10的上下波动。其中，【南国丽
城】与【城市假日】高于5：10，为片区最高。而【润城花园】和【中爱花园】刚刚到达设
计标准线。【俊峰丽舍】车位户数比4.66：10为片区最低。

    4、空间表现

    从空间也就是户内净层高来看，【中爱花园】、【城市假日】、【俊峰丽舍】达到了
2.85米，为片区最高，但【城市假日】、【俊峰丽舍】也有部分户型净层高要矮一些，只有
2.65米，【城市假日】这种层高的户型相对要少一些。【南国丽城】净层高2.75米，为片区
的中等水准；【润城花园】表现最差，净高只有2.65米。

    5、综合评判

    从占地规模、容积率、车位户数比、空间表现综合来看，【城市假日】为片区在售楼盘
中的最佳，【润城花园】表现属于中等偏上水平，【南国丽城】属于片区中等水准，而【中
爱花园】、【俊峰丽舍】则处于下风。

    ■楼盘地段分析

    目前，西丽桃源片区的居住人员结构已经形成自然分化，传统的西丽区域更多地集中了
本土居民和早期移民，以及南头半岛来的部分购房者；而桃源片区则集中了新移民和未来的
大学城教师，以及深圳市区内来的购房者，而且这部分购房者比例还不低。

    由于这种自然分化，则形成了两种不同的居住文化，所以购房者需要根据自身的特点来
选择居住的区域，以获得整体上的最优。

    【城市假日】、【俊峰丽舍】、【中爱花园】都位于塘郎山脚南，属于桃源片区，与桃
源形成一个整体。与未来的郊野公园大门或侧门距离不远，对于热爱公园生活、登山的人来
说，这里更有吸引力。而【俊峰丽舍】、【中爱花园】更是紧挨着。地段上，三者之间没有
质的差别。

    【南国丽城】、【润城花园】则更靠近西丽老区，目前的配套更全一些，无论是人人
乐，还是万佳，以及体育中心都在这里，生活是较为便利的，但显然，这里的交通秩序和道
路条件目前不如桃源片区，人员也相对复杂一些。

    总而言之，5个楼盘的地段上存在差别，但差别不大，各有千秋，其中老区属于现实，
而新区则更理想一些。但无论如何，对于一个新发展区而言，地段的差别还没有完全定型，
没有必要过于束缚思路，地段地段还是地段的地产格言在这里的体现并不明显。

    ■噪音分析

    【中爱花园】南面与龙珠大道之间，还有一个楼盘即将建设，而与【俊峰丽舍】之间的
道路仅仅为两车道的区内道路，车流量不大，因此噪音水平最低。

    【城市假日】虽然靠近龙珠大道，但由于采取了高台设计，以及路边退让红线较多，因
此形成了大约25~30米的小区绿化隔离带和5米的公共绿化带，噪音得到了一定程度的遏制，
噪音水平处于片区内第二好的位置。

    【南国丽城】靠近六车道的留仙大道，对于一期的影响相对较大一些，但是二期的噪音
则降低了很多，加之留仙大道为软基路面，有利于降低噪音，因此可以认为噪音水平处于片
区楼盘的中等偏上的水平。

    【俊峰丽舍】与龙珠大道靠近，绿化隔离带稍小，但由于小区边缘为一小坡，对于噪音
存在一定的隔离作用，此外，小区南北拉得比较开，整体上来说，这是有利于消解噪音的。

    【润城花园】与龙珠大道紧邻，西面为四车道的沙河路，噪音水平目前感觉不出来，但
未来在茶光路通车以后，这里的车流将大大增加，噪音水平较高。

    ■小区分析

    本分析不是考查流水帐，因此没有涉及过于具体的看楼记录，现楼准现楼感想多一些，
在建小区由于无法直接感受，描述少一些。

    一、城市假日

    【城市假日】规模不大，商业、住宅搭配较好。商业街比住宅平面低约6米，形成垂直
隔离，从南面无法进入小区（通过销售处可以），解决了商业和居住的矛盾。

    形态为多层和小高层结合，北高南低。外立面为红色涂料和白色磁砖结合，跳跃性过
大，使小区内部2、3、4栋之间稍显拥挤。其实5、6、7、8、9栋之间并不窄，如果深入小区
就可以一目了然。小区内部的布局是较为合理的，小区让人想起四季花城。

    在细节处理和开发水平、规划思路、园林设计上，该盘是片区内的最佳。楼盘的价格也
是片区最高，每平米达到近5000元，可见一分钱一分货。无论是麻面大理石花池、5公分厚
度大理石贴面，还是密集绿化（已经出效果的是楼盘消防通道的西入口处，那几棵大树让人
很舒服），以及阳台的花架，木道、吊篮、花街，都显示了设计师的用心，而圆弧造型的小
高层，则让人想起了阳光带海滨城。

    消防通道两侧，种植了15年左右树龄的凤凰木。而游泳池设计非常出色，位于商业街架
空层东侧。由于商业街与住宅标高的差距，游泳池呈现了大幅下沉式，保证了游泳时的私密
性，并将商业楼面的水面部分变成了半室内格局，在未来红树湾的百士达红树西岸就是这样
的设计。此外游泳池的吧椅设计也别有用心。

    楼盘西面有一个采石厂，对楼盘影响较大，但考虑到政府开始整治，估计采石厂的生命
应该到头了。

    二、俊峰丽舍

    【俊峰丽舍】是深圳物业集团进入南山的第一个小区，小区位于龙珠大道与龙珠七路交
汇处，由19栋18层高层组合而成，目前还正在建设，目前已经到地面4层，建设速度较快，
越众值得表扬，工地管理不错。

    小区建筑的布局犹如一个字母U加上上面一横，均为一梯四户。此外从工地现场来看，
这种大围合由于周围都是小高层，显得较为压抑，在通风上也受到了不小的影响。但是由于
占地规模有优势，在围合处处的中心园林面积比较大，并显得整体感较强。中心园林中，水
带起着承前启后的作用，贯穿整个小区，而水中的绿岛也增添了小区的灵性。而与水景象垂
直的则是一条贯穿小区东西的纯陆地绿化带，与水景形成补充。

    在这里要提醒一点，由于模型上水景面比例较大，并且属于深水景观，如何在保证景观
的同时保证园林参与者的安全需要重点考虑。这里只有两个选择：将深水变成浅水，或在水
边加装护栏。

    小区沿龙珠大道以及与【中爱花园】之间的道路均设计有商业，商业面积比例较大，由
于片区居住人口越来越多，这里的商铺价值又没有被更多人所发现，因此，这里的商铺价值
具有投资潜力。

    三、南国丽城

    【南国丽城】位于留仙大道与沙河路交汇处，地皮是西丽土地主众冠的，后来与闽泰合
作开发。南山的第二高新技术孵化器--毅哲大厦就是闽泰的产品。而在西丽南国丽城不远
处，正在建设的有闽泰科技工业园，开发商的投资领域比较广。

    【南国丽城】是几大楼盘中与大学城距离最近的，与大学城南区仅5分钟的步行距离，
也是片区总建面最大的小区，面积将近20万平米，因此推出了大学城CPU的概念。由于大学
城将带旺周边的楼盘租赁市场，而【南国丽城】是大学城学子最近的选择。

    同时，由于其西面为西丽规模最大的商业广场，对于楼盘来说，是非常方便的，尤其对
于这种新片区，商业对于改善居住品质作用非常关键。

    目前正在销售的一期邻近路边，而二期以后的噪音水平就好多了。靠路的一期视野较
好，对面就是众冠花园，但噪音影响也不能忽视。朝花园的户型就好太多了，比较安静。

    四、润城花园

    【润城花园】是城建集团进军南山的第一个项目，开与【城市假日】一样，全部是小高
层， 位于珠光村西南，靠近大沙河，与龙珠花园为邻。项目由8栋11 ～12层的小高层住宅
楼并排而成，规划较为简单平实。

    【润城花园】紧邻宝珠花园，万佳百货就在不远处，生活较为便利，北面300米为西丽
体育中心，与周边龙联花园、龙辉花园、龙都花园、宝珠花园等住宅小区连成一片，共同形
成大社区的规模优势。

    但是令人感到非常遗憾的是，小区的园林之差难以形容，一块稍有起伏的草坪，上面是
稀稀拉拉的几棵树。而在用料上，城建保持了90年代初的风格，单说窗户，白色铝合金是最
低档的品种，密封性太差，五金件的质量也不太过关。整个建筑外立面也只相当于90年代火
柴盒一样的设计。阳台护栏下部为实心墙体，上面才是黑色扶栏，影响了通风。城建集团似
乎没有了市场感觉，进步缓慢。

    好在楼盘有价格（因为该地块产权是93年算起，只有60年产权了，这是其价格比其他新
盘低的主要原因）、地段优势，否则真是担心这样的产品是否会滞销。浪费了一块好地。

    龙珠大道西至沙河处未来将与河西的茶光路相连，连接起来以后，这里的噪音面临较大
程度的提高。北面是11万伏高压线，也是几大楼盘中唯一与高压线靠近的小区。

    五、中爱花园

    记得2年前，【中爱花园】地块上是一些零时的建材商店和一些领事窝棚，现在这些东
西都不见了，楼房正在拔地而起。

    【中爱花园】与其它楼盘形成差异竞争，专门主打小户型，一房、两房占83%。一般来
说，新片区并不适合发展小户型，犹如南头半岛也是在逐步成熟以后这两年来才逐渐开始兴
起小户型。

    【中爱花园】的工地管理给人印象最差，材料堆放乱七八糟，防护网满目伤疤。但是不
容置疑，这个小区是所有楼盘中最安静的。同时也是未来去郊野公园最方便的。

    小区地面有停车位，没有实现彻底的人车分流，同时小区北面有一写字楼，小区显得较
为杂乱，与保利城有异曲同工只妙。

    值得一提的是，小区邀请中海物业管理，是片区内楼盘中，管理力量最强的。