导读：
     ■中海锦城开盘创日光，引领片区房价步入3.0时代
     ■购买指数“楼盘评级”制度升级说明
     ■中海锦城购房指数评级：95分，AA抢购级推荐！
      一、区域：总计38分
      二、产品：总计57分
     ■片区价值触手可及，锦城二期新品15年4月入市
正文：

■中海锦城开盘创日光，引领片区房价步入3.0时代

正当寒冬季节悄悄来临之时，楼市却迎来了阵阵暖意。特别是深圳的11月份楼市，新房成交创近年新高。而无缝接驳地铁上塘站的中海锦城，表现尤为突出，在开盘当天创造日光奇迹，销售额突破10亿，更是以3.25万的均价（高出周边楼盘7-8000元）刷新楼市纪录，成为当仁不让的人居标杆！

据了解，中海锦城开盘当天，引发了上千人疯抢，场面十分火爆。项目开盘如此火爆并非奇怪，因为中海地产的实力大家有目共睹。35年来中海地产始终恪守“诚信卓越，精品永恒”的企业理念，沿承精品路线，挖掘土地价值，引领人居标杆，成就房地产业首屈一指的领导品牌地位。

作为中海地产精心打造的第6代产品，中海锦城低调开盘日光，并以3.25万均价刷新龙华楼市纪录，引领龙华房价正式步入3.0时代！由此可见，龙华片区价值正逐渐得以兑现。为此，@房地内参 对中海锦城进行项目购买指数的评估。

■购买指数“楼盘评级”制度升级说明

自2000年9月以来，@房地内参 半求工作室就独家为广大客户推出购房指数评级的产品线，迄今已近14年。该评级通过分拆楼盘各项因素评分，全面客观解析楼盘综合价值，为广大客户提供专业投资购房指南，深受网友们赞许。

如今在当下市场冷淡的市况下，为给客户提供更精准的市场导航，我司特将此产品线升级；升级版的评级指数在构成上由“分项指数”和“购买指数”二部分构成。

其中“分项指数”包括区域四项：地段（片区经济生产水平、产业构成、竞品）；环境（生态负氧离子、空气污染程度）；交通（公交、地铁、火车站、机场、高速、海运）；配套（教育、商业、健身）、规划。产品六项：品牌、物业类型（业态组合）、产品户型（容积率、得房率、朝向、赠送面积、梯户比）、建筑质量、物管等10项评分。

其中每一项满分为10分，总分100分。“分项指数”得分评定：9-10（很好、很低或很强）；7-8（好、低或强）；5-6（中等）；3-4（差、高或弱）；1-2（很差、很高或很弱）。

“分项指数”之和为楼盘“购买指数”得分，依据购买指数总得分，将楼盘分为七个评级：
（1）最高级“盲购评级”为AAA，得分在95分以上；
（2）次高级AA为“抢购评级”，得分在91~95之间；
（3）A为“强荐评级”，得分在86~90之间。
（4）BBB为“买入评级”，得分在81~85分之间；
（5）BB为“推荐评级”，得分在71~80之间；
（6）B为“观望评级”，得分在60-~70之间；
（7）C为“淘汰评级”，得分在60分以下。

■中海锦城’购房指数评级：95分，AA抢购级推荐！

现按照以上评分细则，先对中海锦城楼盘的分项指数进行条分缕析：

一、区域：总计38分

1、地段10分

中海锦城所在的龙华新城，位于深圳中轴线之上。根据《深圳中轴线整体设计研究》提及，深圳市将打造一条贯通南北的城市中轴线，从深圳河往北，经市中心区一直延伸至观澜，全长25公里，将集中建设一批在未来最能代表深圳国际化都市风貌的景观，龙华正处于深圳中轴线的正中。

龙华新城处于深圳中轴线的正中心、不仅占据了深圳市中央的最核心力量，更距珠三角东安城市空间中部的交汇处，以亚洲大交通枢纽——深圳北站为核心，成就现代化中轴新城。同时，深圳北站附近将矗立集经济、服务、酒店等综合商业为一体的地标式建筑群，以地标为核心区铸就龙华新城未来的“梦想银河”。中轴新城的诞生，将构建珠三角城市崛起最强的脉动。

其实，龙华新区的价值激素远远不止于此。2014年10月22日龙华新区拍出新地王，楼面价达2.5万元/㎡；政府投资2000亿建设龙华新区，1461亿打造深圳北站商务中心区；而且以深圳北站现代化高铁枢纽为核心，实现深港、厦深、京广深港的完美连接……这一系列的价值因素仿佛是给龙华注入了价值激素，让龙华新区瞬间崛起，成为深圳又一CBD。因此，地段评分给10分。

2、环境9分

中海锦城毗邻2.7万㎡绿谷公园，以及深圳“八景之一”的羊台山森林公园。无边绿色视野，时刻静享天然氧吧，绝佳生态宜居环境。

其中，羊台山森林公园是深圳首家市级森林公园，地势以大羊台山为中心，向四周延伸，形成中间高，四面低的高丘陵、低山地貌特征。园内最高处为石岩与西丽交界处的大羊台山，海拔587.1米，有“深圳西部第一峰”之称，最低处位于南山境内，海拔33.4米，而且山内自然资源和景观资源非常丰富。

公园周边物业的价值，不仅仅体现在居住生活层面，由于城市公园资源的稀缺性，加之人们对公园旁生活的不懈追求，使临近公园旁的物业拥有巨大的升值潜力。公园物业不但自身价值普遍高于相同地段的同类项目，而且其升值速度也远远优于周边同类产品。因此，环境评分给9分。

3、交通9分

中海锦城位于龙华新区地铁4号线上塘站D出口，与深圳北站仅两站之隔。而深圳北站是亚洲最大的城际客运枢纽，也是我国当前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的特大型综合交通枢纽，这就是中国的世界级城市以高铁站址为中心的中央车站区。

其中，深圳地铁4号线在福田口岸接驳香港东铁线，可快捷抵达香港九龙、中环，是目前深圳唯一一条无缝接驳香港港铁的地铁线路。而中海锦城无线接驳深圳地铁4号线上塘站，真可谓是家门口的地铁站也。

从中海锦城出发，搭乘地铁4号线，6站可直抵深圳CBD，25分钟可达香港西九龙，快捷连通深圳、香港以及珠三角各大城市群城际轨道。因此，交通评分给9分。

4、配套10分

中海锦城楼下便是5.3万㎡商业，3公里范围内30万㎡商业，片区更规划有超百万商业盛景，加上规划中的美术馆、图书馆、交响乐团演艺中心近在咫尺。可以说，中海锦城掌控城市未来发展大势，集汇万千繁华与精粹，塑立区域顶级居住标杆，从容尽享繁华生活。

同时，中海锦城可享受红山站商圈3.8万㎡的水榭春天沃尔玛、10万㎡中航九方购物中心、2.5万㎡绿景佐邻香颂商业街、3万㎡星河瑞和佳源商业；地铁2站之隔直达深圳北站商圈、梅林关商圈近8万㎡的星河cococity，拥有5分钟享三大繁华商圈的商业配套。

除此之外，项目社区配建有一所12班制的公立幼儿园，距离上芬小学仅一路之隔；36班9年一贯制高级中学，占地约32619㎡；并且片区规划还有5所九年制学校， 22所幼儿园、3所小学、3所高中，可为未来业主小孩提供3-18岁全程无忧教育。因此，配套评分给10分。

二、产品：总计57分

1、品牌10分

作为中海锦城的缔造者，中海地产成立于1979年，已形成以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，业务遍布港澳及内地近50个经济活跃城市，为逾百万客户提供了数十万套中高端精品物业。2013年，累计实现房地产销售额1385.2亿港元，净利润230.4亿港元，经营效益稳居行业第一。

中海地产秉承“诚信卓越、精品永恒”的品牌理念，以过程精品塑造楼楼精品，相继投资开发了中海海富花园、中海海丽大厦、中海海滨广场、中海海连大厦、中海海珠城、中海商城、中海苑、中海丽苑、中海华庭等二十多个地产项目。

在发展过程中获得无数荣誉：2011荣获“中国最受尊敬企业·十年成就将”；2010年荣登英国《金融时报》全球500强，唯一上榜的内地房企；2010入选首次设立的“恒生可持续发展企业指数”，唯一入选的内地房企；2007年入选标准普尔全球40大上市房地产公司指数成分股；2004荣膺首次设立的“中国蓝筹地产企业”称号……因此，品牌评分给10分。

2、小区规划9分

作为中海地产在深圳打造的首个精装综合体，中海锦城位于龙华新区地铁四号线上塘站D出口，腾龙路与简上路交汇处，占地面积52460.1㎡，总建筑面积262300㎡，容积率5.0，绿化率30%，停车位1:1.4，规划总户数为2496户。产品共7栋，为37-48层高层及超高层精装住宅。因此，小区规划评判给予9分。

3、小区自配9分

项目社区配建有一所12班制的公立幼儿园；不仅如此，还提供了53000㎡的综合商业MALL，拥有沃尔玛、国美、天虹商场、新一佳超市、华润万家等综合购物中心，繁华生活从容尽享。因此，小区自配评判给予9分。

4、产品户型9分

作为中海地产在深圳打造的首个精装综合体，同时也是中海地产首次进入龙华打造的首个综合体项目，中海锦城从精品生活理念出发，智装打造约72-134㎡名品简奢豪宅，省却装修烦恼和时间成本，为品质生活提供最贴己的“私人定制”！

其中88㎡三房与约113㎡四房户型高拓展奢阔空间，引领城峰生活主场；东南朝向，通透明亮；尊享奢华品质主卧套间，双阳台私享无限视野，纳引风景。因此，产品户型给予9分。

5、家居品牌10分

项目为精装综合体，在硬件配套上均以豪宅标准配置品牌，如精选国际一线品牌如西门子电器、伊莱克斯、高仪、九牧、林内等，智能化装修渗入点滴，为尊崇极致考量，演绎智慧生活美学，同时也为业主提供最安全保障。因此，品牌给予10分。

6、物管10分

中海锦城的物管是中海集团旗下的中海物业。中海物业创立于香港，壮大于内地，于91年在同行业中首家引进香港的成功物业管理经验和先进的物管模式，并在之后的多年实践中将其与内地的实际情况进行了充分的融合与提升，在目前的管理中仍始终保持与香港及国际同行业同步，不断推陈出新、与时俱进。

中海物业管理模式已输出至杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、南昌、长沙、石家庄、沈阳、郑州、南宁、桂林……等60个大中城市近200多个项目，在深圳的全委管理的高档住宅、写字楼、商场等各类业态的高档物业达50余处，管理面积逾5000万平方米，在中国物业管理行业创造了系列第一，始终引领着行业的潮头，成为中国物业管理行业的“旗舰”。中海物业的美誉度、管理规模的覆盖力、在多年的市场化运作中不断探索与创新的多样化管理模式，被业界和社会尊称为“中国第一大管家”。

作为全国物业管理第一品牌，中海物业采用国宾级服务，在国内首次以“智仕”形象亮相，个性化服务满足现代城心居住生活的舒适与便捷。此物业与其他物业公司相比，无论在品牌竞争优势、管理经验的积累、服务品质的控制、人力资源的储备等各方面都独具特色。因此，物管给予10分。

总结：从区域和项目产品两个方向，项目总计得分95分，购买评级为AA级抢购推荐！

■片区价值触手可及，锦城二期新品15年4月入市

作为中海地产在深圳打造的首个精装综合体，中海锦城的开盘热销，已然证实项目得到众多客户的追捧；随着龙华片区种种利好的兑现，未来这里的升值空间还很大，三年五万很大可能，而购买指数只是参考，但潜力价值已在触手可及。

如今，中海锦城首批房源售罄，二期72-130㎡新品将于2015年4月入市，一期VIP会员未成功购房的客户，购买二期产品可赠送一年物业管理费；同时，深圳首个40～80㎡双地铁餐饮旺铺，华润万家意向进驻！10万抵50万优惠登记火热进行88862888。

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