导读：
     ■港铁“都教授”：都市化进程的老师
     ■地铁：深度城市化最主要的交通工具
     ■国际大都市高端生活方式终极进化形态：综合体
     ■世界的老师，为深圳人打造真正的地铁上盖综合体
正文：

■港铁“都教授”：都市化进程的老师

资料显示，截至2014年11月底，香港本年度首三个财季推地已涉约1.68万户，接近2.07万户的供应目标，如果港铁能够成功批出日出康城六期2400户，即可达成政府供应目标。而今年港铁在香港推出的四个项目，已经为政府“进贡”9600户，由此反映香港政府本年度推地任务达标与否，担子几乎全落在港铁身上。

电影《蜘蛛侠》里面有一句经典台词，“With great power comes great responsibility”，翻译成中文的意思就是“能力越大,责任越大”。对于港铁而言也是这样。在打造了全球首屈一指铁路系统的基础上，港铁通过“铁路加社区综合发展经营”模式，在香港统筹开发了大量铁路沿线以及上盖物业，成为香港最大的企业地主。

相信很多人都还记得热播韩剧《来自星星的你》中上知天文下知地理的万能都教授，而港铁可以说是另一版本的“都教授”——都市化进程的老师。都市化是指人口向城市聚集、城市规模扩大以及由此引起一系列经济社会变化的过程，其实质是经济结构、社会结构和空间结构的变迁。

■地铁：深度城市化最主要的交通工具

1955年以后，都市化在全球范围内兴起并迅猛发展。为了解决这些人口的出行需求，轨道交通便成为首选，地铁也由此发展起来。地铁缩短了城市的空间距离，降低了城市人出行的时间成本。以高速集散客流的地铁站点为依托，城市形成了一个个小的时空极点，即功能聚合、土地集约的城市综合体。

历史经验表明，地铁建设、GDP增长、城市化和房地产物业形态存在着非常紧密的联系。当人均GDP在8000美元以下时，主流产品将围绕住宅展开；当人均GDP超过8000美元时，商用不动产将成为地产业的主角、地铁建设进入高潮并成为出行主方式。

2013年深圳GDP已经突破2300亿美元，深度城市化阶段已经到来。目前深圳已经建成的地铁线路有5条，日均客流量已上升至268.5万人次，约占深圳市公共交通客流量的四分之一。而规划的地铁三期8条线路也已经陆续动工，建成后深圳地铁总长将达到263.1公里，居全国第二位。

随着地铁成为深度城市化阶段最主要的交通工具，地铁上盖物业的价值将更加凸显。而放眼深圳房地产市场，第一个真正意义上的地铁上盖物业，直指由全世界最擅长打造“地铁上盖”物业的房企——港铁在地铁4号线龙胜站上盖综合体港铁·天颂。

■国际大都市高端生活方式终极进化形态：综合体

港铁成功解决了世界性地铁盈利难题，在地铁建设和运营方面可以说拥有着毋庸置疑的经验和高度。同时“铁路加社区综合发展经营”模式，一方面将融合了地铁、住宅、商业等多种功能，代表着国际大都市高端生活方式终极进化形态的综合体带到了我们身边，同时也催生了天玺、擎天半岛等世界顶级豪宅。

上世界五十年代，世界上第一个城市综合体“拉德芳斯”诞生。而在内地尚未有综合体的概念的时候，港铁就已经在香港先后打造了盈翠半岛、绿杨新邨、杏花邨等地铁上盖商业综合体项目。也就是说，港铁在综合体这一都市化进程中最具变革、引领意义的空间形态的打造上，也是领先于市场的。

时至今日，综合体物业的价值优越性已经受到了越来越多开发商和购房者的认可，综合体物业近几年在内地更是遍地开花。深圳城市综合体发展至今，已经实现了六大行政区的全城覆盖，数量也从此前10年的两三个，一下增长为数十个，并且还有不少隐藏在城市更新的名单里。

■世界的老师，为深圳人打造真正的地铁上盖综合体

城市综合体是现代城市文明高度发达的标志。而港铁早在三十多年前就已经进行了综合体的开发打造，一方面反映出港铁诞生地香港在英系文明影响下城市发展的超前优越，由此也可以看出港铁在物业形态开发方面的前瞻性和远见卓识。

与此同时，我们要注意到的一点是，港铁通过“铁路加社区综合发展经营”模式，将地铁和综合体这两个都市化进程中最具效率价值的事物进行结合，打造地铁上盖综合体，可以说将物业价值提升到了一个新的高度。而这种价值挖掘能力，无疑是值得所有开发商学习和借鉴的。

不管是地铁系统的建设、盈利，还是综合体的开发以及地铁上盖综合体物业的打造，港铁可以说一直都处于世界领先水平，是世界的老师。在此情况下，地铁4号线龙胜站上盖港铁·天颂的出现，意味着“世界的老师”来到了深圳人的身边，并亲自为深圳人打造最具价值领先意义的地铁上盖综合体物业，此等前所未有的礼遇又怎容错过？据了解，目前项目营销中心已经开放，恭迎参观品鉴！

和平路方向鸟瞰角度

港铁总部大楼看项目

近景俯瞰项目与龙胜地铁站