GO
投资分析
全球要素均衡论:前福尖端,六盘待涨

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-03-19 13:44:27点击6453


导读:
■国内外房价收入比:美国14年=中国77年?
■美国房产税费高昂,缴33年相当于1套房成本
■全球要素均衡论:人工成本低,土地成本则高
■地价推升房价:尖端放电效应,六盘待涨
正文:

■国内外房价收入比:美国14年=中国77年?

“居者有其屋”是每个中国老百姓的梦想。但是不管是报纸网络还是日常生活中,都经常会看到、听到关于国内房价高昂的批判或者感叹,特别是一线城市的房价更是让很多购房者深感不堪重负。在此情况下,购房成本看起来相对较低的美国曼哈顿、英国伦敦等城市,常常成为国内购房者用于进行房价比标的对象。

数据显示,2014年第四季度,曼哈顿住宅房屋的均价为每平方英尺1303美金,约合每平方米8.7万人民币。而根据美国人口统计局的数据,2010-2012年纽约市户均年收入为5万美金,约合31万人民币,即在纽约核心区的曼哈顿购买一套50平米的房产需要用大约14年的收入。

相比之下,北京从2013年9月到2014年3月的半年中,东城、西城、朝阳、海淀四区成交房屋均价为每平方米6.7万元人民币。而2013年北京户均可支配收入约4.3万人民币。也就是说,在北京核心区买一套50平米的房产需用约77年的收入。

■美国房产税费高昂,缴33年相当于1套房成本

一个14年,一个77年,如果单从这组数字来看,在北京购房的相对成本是纽约曼哈顿的5.5倍之多。两相对比之下,国内购房者更感“购房难,难于上青天”。但是如果深入了解过美国的房产交易情况,就会发现美国人买房其实除了要支付购房成本以外,还要缴纳一大笔的税费。

房产税也称为物业税或简称为地税,是地方针对房地产征收的郡税、市税、学区税的总称。房产税在美国每个州和地区都不一样,不过一般在1%至3%之间。政府会对每个房子进行评估,然后根据评估计算房产税。美国购房涉及的税款并不是一个小数目,而这个税也使得国内投资者对美国房产望而却步。

假设以上文提到的曼哈顿核心区一套50㎡的房产计算,按照3%的税费标准,该套房产每年需要缴纳的房产税税额约为13.05万元,435万元÷13.05万元/年≈33.3年,也就是说在美国相当于你每33年左右就要重新把自己的房子买一遍。此外购买后购房者还需要承担大量的税费、管理费等,即使转卖出去也会存在各种繁琐的费用。

■全球要素均衡论:人工成本低,土地成本则高

但是有人觉得,即使加上税费、管理费,国内同类城市的房价还是比美国要高啊。那么为什么中国的房价会比美国要高呢?我们都知道,由于现代科技的迅速发展,借助广播、电视、互联网以及其它电子媒介的出现,以及各种现代交通方式的飞速发展,使得人与人之间的时空距离骤然缩小,国际交往日益频繁便利,整个世界紧缩成了一个“村落”。

而全球经济要素的最重要组成部分包括人力成本、土地成本和资本三大方面,其中资本是可以便捷流动的,人力成本的流动性很小,土地不可流动。由于全球一体化的带动,资本实现了跨国流动,因此资本市场的变化在全球范围内基本上都是统一的,可以暂时忽略。在此情况下,想要实现全球范围内的要素均衡,主要依赖于人力成本和土地成本。

而中国作为超级人口大国,拥有将近14亿人口,是世界上人口数量最多的国家。人口数量众多,带来的结果是人力成本的降低。而刚才我们提到人力成本和土地成本要达成均衡状态,既然中国的人力成本低,那么土地成本相应地就要提高。而近年来中国的人力成本虽然有一定幅度的上升,但与发达国家相比仍然具有很强的竞争力。

一般来说,一个美欧工厂的工人时薪是15至30美元。而一个中国工厂工人的时薪大概在1-2美元左右——差距有12至28美元。如果工资水平以8%的年增长率在中国增长,同时欧美国家以2%的速度增长,到2020年,中国的时薪大约为2.93美元,欧美国家约为26.3美元。而且中国具有大量比较高素质的人才,现在每年仅大学毕业生就有六百多万。

■地价推升房价:尖端放电效应,六盘待涨

因此目前国内的人力成本在世界范围内依旧处于较低水平,人力成本低,相应地土地成本就要升高。如果一个国家的人力成本和土地成本都远低于其他国家,除非这个国家严重欠发达,否则就可能因此影响全球资本流向,最终引发战争。因此,目前国内土地成本高涨与人口数量众多有密切关系。

土地成本上升意味着房地产企业拿地成本的增加,反映到房地产市场上的表现就是房价的上升。北上广深等一线城市无疑是全国房价的高地。同时这些城市在政治、经济、文化、金融、商业等方面占据了高端,具有巨大而强烈的基础支撑,各项要素的持续聚集和积累,促进和保障了其作为中心的牢固地位,形成了良性循环的“尖端放电效应”,从而推动了这些城市房价的进一步上涨。

就拿深圳来说,2008-2012年深圳楼面地价基本保持稳定,2013及2014年楼面地价及土地出让金总额则迅猛增长。三年间楼面地价即从2515元/㎡飞涨至11315元/㎡,涨幅达350%。2014年深圳新房价格为23973元/㎡,但是我们要清楚地知道这反映的只是2012年的地价,而2014年的地价将在2015-2016年间呈现,房价仍将进一步攀升。

而纵观目前深圳,土地成本最高的无疑是福田CBD和目前正热火朝天的前海自贸区。这两个区域都是政府投入比例最大,尖端放电效应最显著的。在人工成本没有显著提升的情况下,未来这些区域的房价仍将上涨。因此位处福田的宝能公馆、卓越城、深圳中心、深业上城,以及前海自贸区的卓越前海壹号、华侨城华寓等项目,前景值得继续看好。

宝能公馆

卓越城

深圳中心

深业上城

卓越前海壹号

华侨城华寓


免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。