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项目及片区考评
《病夫治国》狭地生财:超极化蛇口的可能之论

作者:@尹香武 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-03-24 09:54:16点击9481


导读:
■什么片区才可能“基因突变”呢?
■世界级大都市核心区域的共同特征
■受到限制,才有奇迹!
■《病夫治国》云云…
■蛇口超极化的可能性
正文:

■什么片区才可能“基因突变”呢?

确实,我并没想到,之前为了一并回答@水湾1979、招商@海上世界双玺 两个蛇口项目的潜在客户的咨询所撰写的《在思想无人区看蛇口自贸区:貔貅“杀光中国人”》http://www.banq.cn/html/23091.htm会引起这么大反响。但其实那篇文章只是论述了开辟自贸区(甚至可以说希望全面降低关税以促进国际贸易)的必要性,及初略说了一下其对蛇口的意义而已。

那篇文章并没有更深层的阐述。那么,这一次开新篇就是为了深层论述蛇口因此可能发生的变化,进一步回答水湾1979、招商双玺客户们关注的问题。犹如深圳著名的个性化豪宅操盘手罗雷先生所说“投资房地产最大的收益,不源于正常、而源于变态,源于基因突变。如某片区定位有向好的方向突变、某项目有客户向好方向突变,那此片区、房产的价值就会突变、空间就大。如没这种可能性,收益空间必有限”。

是啊,但什么片区才可能“基因突变”呢?写到这里,我要建立各位看官,手头上展开一张世界地图、或者旋转起一个地球仪,当然如果你头脑中能够浮现出世界地图那就更牛啦。请你观察具有全球影响力的超级都市,尤其是观察这些都市的心脏区域,观察之后,请你稍息……然后回答:她们都具备什么共同的特征?

■世界级大都市核心区域的共同特征

给答案吧----所有具备全球影响力的大都市的核心区域,共同特征是:地域狭小、具有天然限制!这个答案实在是出乎绝大多数中国人的意料之外。因为在国人的眼里,就是要大、要开阔,所以我们中国要做大都市,诀窍就是合并周围地块,进行面积的扩张。

看看吧,纽约的曼哈顿,是在东和、哈德逊河之间的70平方公里上建设的,这个面积放在中国人的意识中实在是小得可以忽略不计。更惊讶的是,曼哈顿的核心区下城,其实不过区区5平方公里。香港的核心区域,在港岛上,南有高山、北是维多利亚湾,南北纵深平均只有2公里不到。巴黎、伦敦则将核心区域放在河湾---形成的环绕的湾区其实限制了核心区域的面积。汉城以汉江为界,老城区靠山面江、江南地区则是背江面山,都并不开阔。

在中国,最好的CBD---上海陆家嘴,其实是在一个狭小的半岛上建成的。广州,则将CBD挤压在珠江边上。即使没有天然地理限制的CBD,北京与东京、柏林类似,CBD也自然地自发地形成聚集,在一个狭小地域集约堆积发展。甚至连经济并不发达的厦门本岛,其房价之所以能够上到4万/平米,关键是由于岛屿的狭小性!

■受到限制,才有奇迹!

为什么核心区域,一定会被限制在狭小面积内?地理经济学家为此给出的解释是:

限制在狭小的面积内,有利于进行高强度投资建设,从而形成“发展极”,而发展极一旦形成,这个城市就有了领头羊,有了领头羊就有了速度,那么发展极地区与其它区域之间的经济链就会被拉长、经济空间就会被拉大,就能容纳更多的经济行为了,这就将对发展极形成再推动,从而无远弗届,影响力逐渐扩大,超出城市,甚至超出自己的国家。

而如果面积太大,就会分散投资强度,而如果强度被分散,就无法形成具有绝对优势的发展极,而如果没有发展极,经济链就不够长、导致经济空间被压缩,从而影响城市命运,这又将反过来拖累核心区域。

这就是限制,给经济地理带来的奇迹!

■《病夫治国》云云…

其实任何东西都是一样的。比如,聚焦、专心、牺牲其实就是一种自我限制,这种限制带来的好处就是在少量事情上投入更多的时间与精力,从而更容易成功。更残酷的类似现象是:剥夺一个人的视觉/听觉,那么听觉/视觉、触觉往往极为发达,贝多芬是聋子、阿炳是瞎子…

有一本极为著名的书《病夫治国》,研究了丘吉尔、罗斯福、肯尼迪、尼克松、戴高乐…等众多领袖,结论是,正因为他们收到了某些天然的限制,反而促使他们在一些方面特别突出,他们不为诱惑所动、他们敢于坚持而一条道走到黑,从而发挥除了超人的作用。

地理如此、人如此!这也就是为什么任何文化中,都将克制、节制当作美德的重要原因。以上阐述了限制是超常奇迹前提条件,我们再从这个角度来会看蛇口。蛇口是个半岛,东西南三面被天然限制,再不可能向外填海了,这种狭小的天然限制有利于实现高强度投资建设的目的。这是其一。

其二,蛇口原本是一个相对独立和封闭的区域,是深圳的路网末端(与曼哈顿的下城何其类似),成为自贸区之后,必然要承当更高层面的经济活动、有更多的客流与物流要集中在此。那么国家必然要给蛇口新的政策与扶持。这种扶持将提高投资建设的速度与强度,从而使得蛇口与前海有成为深圳新的“发展极”的可能性。

■蛇口超极化的可能性

蛇口的政策与扶持可能有:
比如说释放出更多的土地资源出来,满足更多企业进驻;
比如说地铁交通的扶持(1、9#地铁已经决定分两线延长,形成Y形布局,一条支线通前海、一条支线通蛇口。2、港深机场快线经过蛇口);
比如说道路的扶持(望海路向西延伸形成环岛路、微波山与大南山打通隧道、深圳湾公园向西延伸一直通向前海,远期与沙井沿海相连);
比如说工改工政策的放宽与实施,这些将海上世界商务楼群、太子湾商务楼群之外,将崛起更多的商务楼宇;
比如说进口商品交易中心的建设;
比如说个税减免促进的企业聚集……

蛇口由于三面环海、片区有山,这里的自然生态、休闲轻松的环境可以得到保持。而以上所说,则又使得蛇口存在有被曼哈顿化的可能性,这种“超极”条件的具备,使得蛇口的价值坐标得到了更换,从而具备了更大的想象空间,这或许就是蛇口的二手楼市场忽然之间出现交易暴涨的根本原因。

而蛇口片区内,目前的新盘极少,只有@水湾1979、招商@海上世界双玺 这两个项目豪宅在售。面对片区内巨大的存量居民数量、海外居民数量,又面对区域超极化的可能性,这将导致新增的高层次人口将因此涌入,这里的供求关系因此逆转。而国际上还有一条规律:税低则租高!因为税、租同源,此消彼涨。也就是说,一个地区的关税低的话,这里的房地产租金就会相对高涨!蛇口成为自贸区,当保持高度与密切的关注!

水湾1979

招商双玺


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