2004-11-23

【注】楼盘自然排列时以拼音字母为序，★代表一星级、☆代表半星
 级，平均星级以数字表示。数据如有错误，请联系banq@vip.163.com
 更正。

    ■西岸：深圳地产新磁极

    “深圳西岸·宝安中心区”现在就是一个大工地，明年供应量将达100万平米以上，供应量面临井噴。在南山、福田房价全面上涨的情况下，一些承受能力在5000以下的关内购房者已经将目光转向了宝安中心区。

    总体上看，“深圳西岸·宝安中心区”规划超前，应该是深圳中心区以外，深圳规划及配套最好的区域次级中心区，超过南山商业文化中心区，深圳规模最大的体育中心“宝安体育中心”、深圳最大的区级行政中心“宝安行政中心”、1#地铁延长线、中心区内道路建设及绿化超前，同时，“深圳西岸·宝安中心区”还是深圳最大的海滨中心区（超过南山、盐田）。这些优势足以让“深圳西岸·宝安中心区”在深圳占有足够的位置。

    但是，除开道路网情况比较好以外，其它各项配套如地铁、教育、公园、文化展览、体育中心、道路后期、填海造地工程都还需要比较长的时间进行。同时，“深圳西岸·宝安中心区”现在还处于建设初期，不要说特区购房者，即使是宝安人对这里也了解不多，尤其是对楼盘的本身情况更是云里雾里。

    因此半求在结束“深圳西岸·宝安中心区”实地总体考察以后，出台本文，目的就在于尽可能地将片区楼盘的实际情况向咨询台的朋友们做一个汇报，相信对你的比较楼盘或者做选择决策的时候能够起到一定的参考作用。

    ■楼盘指标分析

    一、指标罗列

    （一）、数据已公开楼盘

    严格来说，金泓·凯旋城、新锦安雅园并不处于“深圳西岸·宝安中心区”内，但由于地缘上紧邻的原因，半求还是将这两个楼盘集中到一起做一个比较，尽可能地为大家增加信息。

    【鸿荣源·尚都】占地58070平米；建筑面积210000平米；容积率3.5；车位数1732个、户数1163户，车位户数比1.29：1。
   
    【金成时代】占地24069平米；建筑面积141912平米；容积率4；车位数795个、户数760户，车位户数比1.05：1。

    【金泓·凯旋城】占地107546.1平米；建筑面积511425平米；容积率3.8；车位数2300个、户数2031户，车位户数比1.13：1。

    【丽晶国际】占地24292平米；建筑面积130000平米；容积率4.5；车位数540个、户数855户，车位户数比0.63：1。

    【深业·新岸线】占地183800平米；建筑面积550000平米；容积率2.99；车位数1389个（总车位数4021个）、户数1163户，车位户数比1.19：1。

    【天悦龙庭】占地51825平米；建筑面积220000平米；容积率3.3；车位数1200个、户数1180户，车位户数比1.02：1。

    【新锦安雅园】占地26726平米；建筑面积116075平米；容积率4.23；车位数650个、户数790户，车位户数比0.82：1。

    【幸福海岸】占地104616平米；建筑面积410000平米；容积率3.19；车位数440个、户数595户，车位户数比0.74：1。

    （二）、数据暂未公开楼盘

    【第五大道】占地83329平米；建筑面积257660平米；容积率3.1。其余资料不详。
    【润恒项目】资料不详。
    【泰华n2项目】占地27597平米；建筑面积103752平米；容积率3.7；其余数据不详。
    【云天雅苑】5栋小高层、高层，松茂地产，其余资料不详。

    由于以上楼盘数据还不完整，这里半求就不加以分析，以后数据出来以后再行补充。半求首先判断，在治安存在疑虑的关外，大盘优于小盘、品牌发展商项目优于杂牌发展商项目、低容积率项目优于高容积率项目。

    二、指标分析
  
    （一）、占地及建面规模有质的差别：【深业·新岸线】有压倒性绝对优势

    1、占地及建面规模对比

    通过以上数据对比，半求发现，“深圳西岸·宝安中心区”项目的占地在24069~183800平方米之间，规模上存在质的差别，占地规模差距达8倍。也就是说，这里是大小盘集中的一个片区。

    同时，在建筑面积上，片区楼盘集中在103752~550000平米之间。也就是说，片区楼盘在建筑体量上都在10万平米以上，但楼盘之间差距较大，跨度达5倍。

    总体上看，半求认为【深业·新岸线】为当之无愧的片区内第一大盘，在占地面积上超出第二位的【金泓·凯旋城】有76253平米之多，有绝对性的压倒优势。而第三位的【幸福海岸】占地104616平米，与第二位差距只有3000平米不到，可以忽略不计。

    大家应该关注的是，高发的【第五大道】占地为83329平米，位居区内楼盘第四位。而高发为深业的下属公司，且地块紧邻。因此半求预期【深业·新岸线】、【第五大道】在小区资源、未来物业管理、配套上实现共享应该很容易。因此，这增添了【深业·新岸线】、【第五大道】在这一方面的竞争优势。

    【鸿荣源·尚都】、【天悦龙庭】占地分别为58070平米、51825平米，占据第5、6的位置。去内其余几个楼盘占地面积在保持在25000平米左右，没有质的差别。但是【鸿荣源·尚都国际】是区内唯一的一次施工、一次到位、一次入伙的楼盘，因此规模适中、未来对于业主的干扰较小，这对于豪宅来说是很重要的，这是区内目前唯一的，为其增加了不少
分数。半求认为可喜的是，这里没有单栋建筑。

    2、占地及建面规模星级榜

    【鸿荣源·尚都】 　　★★★★
    【金成时代】         ★☆
    【金泓·凯旋城】     ★★★☆
    【丽晶国际】         ★☆
    【深业·新岸线】     ★★★★★
    【天悦龙庭】         ★★★
    【新锦安雅园】       ★★
    【幸福海岸】         ★★★☆

    （二）、容积率也有质的差别：深业系【新岸线】、【第五大道】依然是区内最佳水平

    1、容积率对比

    半求认为容积率能够反应单位面积上居住人口的多少，因此容积率越低，则单位面积居住人口越少，人均占有的空间就越大，因此是判断小区居住舒适度的最重要的指标。

    从容积率来看，【深业·新岸线】为2.99，表现最好；排在第二位的是深业的下属公司高发地产的【第五大道】，容积率为3.1；【幸福海岸】以3.19居第三位；【天悦龙庭】容积率3.3位居第四；【鸿荣源·尚都】容积率3.5位居中间位置。

    接下来是容积率3.7的【泰华n2项目】、容积率3.8的【金泓·凯旋城】、容积率4的【金成时代】、容积率4.23的【新锦安雅园】、容积率4.5的【丽晶国际】。

    从以上对比可以看出，半求认为深业系的【深业·新岸线】、【第五大道】容积率表现为区内楼盘最佳水平。而【丽晶国际】则是区内楼盘表现最差的楼盘，容积率过高，近似写字楼的容积率。

    2、容积率星级榜

    【鸿荣源·尚都】 　　★★★
    【金成时代】         ★☆
    【金泓·凯旋城】     ★★
    【丽晶国际】         ☆
    【深业·新岸线】     ★★★★★
    【天悦龙庭】         ★★★
    【新锦安雅园】       ★
    【幸福海岸】         ★★★★

    （三）、车位户数比表现：【鸿荣源·尚都】拔得头筹遥遥领先

    1、车位户数比分析

    而在车位户数比来看，区内楼盘表现相差悬殊，最高的【鸿荣源·尚都】1.29：1，而最低【丽晶国际】车位户数比仅为0.63：1。但考虑到【鸿荣源·尚都】有部分商业，因此将对车位户数比造成一定的影响。而第二名的【深业·新岸线】商业全部是街铺，无须占用小区车位，因此半求认为数据上将更经得起考验。

    区内车位户数比的排列依次是：1.29：1的【鸿荣源·尚都】、1.19：1的【深业·新岸线】、1.13：1的【金泓·凯旋城】、1.05：1的【金成时代】、1.02：1的【天悦龙庭】、0.82：1的【新锦安雅园】、0.74：1的【幸福海岸】、0.63：1的【丽晶国际】。

    2、车位户数比星级榜

    【鸿荣源·尚都】 　　★★★★★
    【金成时代】         ★★★
    【金泓·凯旋城】     ★★★★
    【丽晶国际】         ★★
    【深业·新岸线】     ★★★★
    【天悦龙庭】         ★★★
    【新锦安雅园】       ★★☆
    【幸福海岸】         ★★☆
   
    （四）、数据综合评判：深业新岸线、鸿荣源尚都国际指标领先

    1、综合评判：【深业·新岸线】、【鸿荣源·尚都】指标领先

    从占地规模、建筑面积、容积率、车位户数比等方面综合来看，【深业·新岸线】为区内楼盘中的最佳水平，做到了大盘、低容积率的良好结合，除了在车位户数比上输给【鸿荣源·尚都国际】居于区内第二的位置以外，其它各项都是片区内最佳。而【丽晶国际】的自身先天条件最差，位居榜尾。

    2、小区硬件综合星级榜

    半求综合占地、建面、车位户数比等因素的分析，计算得出【鸿荣源·尚都】共得12★、【金成时代】共得6★、【金泓·凯旋城】共得9.5★、【丽晶国际】共得4★、【深业·新岸线】共得14★、【天悦龙庭】共得9★、【新锦安雅园】共得5.5★、【幸福海岸】共得10★。硬件综合排名为：

    第一名：【深业·新岸线】     ★★★★★★★★★★★★★★
    第二名：【鸿荣源·尚都】 　　★★★★★★★★★★★★
    第三名：【幸福海岸】         ★★★★★★★★★★
    第四名：【金泓·凯旋城】     ★★★★★★★★★☆
    第五名：【天悦龙庭】         ★★★★★★★★★
    第六名：【金成时代】         ★★★★★★
    第七名：【新锦安雅园】       ★★★★★☆
    第八名：【丽晶国际】         ★★★★

    ■楼盘地段分析

    一、地段差异不大，【鸿荣源·尚都】、【天悦龙庭】最优

    总体上说，半求认为除开【金泓·凯旋城】、【新锦安雅园】处于中心区红线以外，享用未来中心区的配套存在困难，并有新圳河的阻隔和臭味。以及【丽晶国际】紧靠立交桥影响了居住使用功能以外，其它楼盘的地段存在差异，但差异不大，主要表现在与核心市政配套之间的距离差异上。购房者需要根据自身的特点来选择楼盘，以获得整体上的最优。

    在地段表现上，半求认为【鸿荣源·尚都】、【天悦龙庭】处于宝安行政中心和宝安体育中心两大最主要核心配套设施的围合位置，因此地段上最佳。

    深业系的【深业·新岸线】、【第五大道】地段上条件完全一致，离开宝安行政中心和宝安体育中心步行距离在5分钟以内，也属于直接辐射范围。离地铁站也在5分钟以内。另外半求要提醒一点，就是这两个楼盘的景观最优，为地段评价增添了不少分数。

    【金成时代】、【幸福海岸】地段上相诺，但前者地块周围更干净、更方正，后者则靠近一些工厂和老旧建筑。

    总而言之，半求认为区内楼盘在地段上存在差别，但差别不大，各有千秋。但无论如何，对于一个新发展区而言，地段的差别还没有完全定型，而且区内配套较为密集，空间不大且内部没有立交桥分隔，因此没有必要过于束缚思路。

    二、地段星级榜

    【鸿荣源·尚都】 　　★★★★★
    【金成时代】         ★★★☆
    【金泓·凯旋城】     ★
    【丽晶国际】         ★★
    【深业·新岸线】     ★★★★
    【天悦龙庭】         ★★★★★
    【新锦安雅园】       ★
    【幸福海岸】         ★★★☆

    ■噪音分析

    一、区内楼盘噪音水平大体相当，【天悦龙庭】表现最优、【丽晶国际】表现最差

    半求认为【天悦龙庭】只有东南面一段有噪音以外，其余方向噪音水平非常好。以及【丽晶国际】与立交桥紧邻，噪音最大。除开这两个极端楼盘以外，其余楼盘的噪音水平大体相当。

    另外，半求认为大盘由于有必要的空间过渡，在噪音消减上存在先天条件，小区内部小环境对于减低噪音的作用显著。尤其是占地10万以上的【深业·新岸线】、【金泓·凯旋城】、【幸福海岸】，这将为其噪音评价增添一定的法码。

    二、噪音星级榜

    【鸿荣源·尚都】 　　★★★★
    【金成时代】         ★★★
    【金泓·凯旋城】     ★★
    【丽晶国际】         ☆
    【深业·新岸线】     ★★★★
    【天悦龙庭】         ★★★★★
    【新锦安雅园】       ★★
    【幸福海岸】         ★★★★

    ■小区分析

    一、【鸿荣源·尚都】给人充足信心，【深业·新岸线】小区形态最丰富

    本分析不是考查流水帐，因此没有涉及过于具体的看楼记录，现楼准现楼感想多一些，在建小区由于无法直接感受，描述少一些。

    【鸿荣源·尚都】规模不大，商业、住宅搭配较好。商业街比住宅平面低约6米，形成垂直隔离，解决了商业和居住的矛盾。而且工地现场表现出色，管理严格，桩基表现让人信服。同时，半求认为经过多年的磨练，鸿荣源已经跻身于全市大型房企之一，这种背景将减少购房者的疑虑。

    【金成时代】规划较差、建筑密度太高，且现场施工管理较为混乱，发展商实力直接影响了小区的品质。【金泓·凯旋城】的设计参考了一些最新的元素，但西面的新圳河臭气熏天，半求认为小区规划上给人以强烈的钢筋水泥丛林之感，显得较为压抑，尤其是东面的早期住宅，影响太大，人员混杂。

    【丽晶国际】的建筑间距太近，小区过小，没有处理好容积率与建筑密度的关系。同时，主干道限制了小区的人流出行。但半求认为作为区内面积偏小的楼盘，寻找的市场空档却是准确的。

    【深业·新岸线】的规划由于先天性条件好，空间大，所以设计起来创新的余地就大。同时，小区商业全部设计为街铺，车辆、人流与小区本身不形成直接冲突。作为区内最大占地的小区，半求认为理应具有最好的内部小环境以及园林效果。因此半求认为【深业·新岸线】的小区评价应该是区内第一。

    【天悦龙庭】极力营造品质感，强调室内空间的创新，在赠送面积上，半求认为发展商可以说尽到了最大的努力。同时，小区架空花园使整个小区形成较强的心理优势。遗憾的是地块过于狭长，影响了小区的舒适毒，但无论如何，此小区都应该是区内不错的选择之一。

    半求认为【新锦安雅园】中规中矩，除开外部环境一般以外，没有明显的优点，也没有明显的缺点。【幸福海岸】的地块很方正，小区可以说好事多磨，原来打的桩全部废掉重新开始，显示发展商已经意识到跟上时代步伐的重要性。但是现场施工上，进度慢、管理较为松懈，让人疑虑。希望发展商能够振作精神。

    二、小区星级榜

    【鸿荣源·尚都】 　　★★★★☆
    【金成时代】         ★★
    【金泓·凯旋城】     ★★★
    【丽晶国际】         ☆
    【深业·新岸线】     ★★★★★
    【天悦龙庭】         ★★★☆
    【新锦安雅园】       ★★
    【幸福海岸】         ★★★☆

    ■发展商评价

    一、鸿荣源、深业、泰华是区内最具实力的发展商

    评价发展商实力，半求以为以国土局公布的资质排名衡量并考虑其它因素是最合理的。

    半求认为综观区内发展商，除开鸿荣源、深业、泰华以外，其它开发商如金成、德业基、福中福、新安湖实力都一般。而龙光则是第一次进入深圳，从其在汕头的表现来看，实力不容小视。

    半求认为鸿荣源是一个产品与公司形象严重脱节的发展商，作完熙园以后，应该没有人再怀疑鸿荣源的产品能力，实事求是地说，该公司在区内的产品能力是最强的。但奇怪的是，该公司一直刻意将业务分装带几个公司中去，摊薄自己的营业额，从而影响了企业在深圳企业资质排名中的位置，但即使如此，该公司也是区内排名最前的公司。

    不久之前，该公司注册“思廷”公司，巧妙地在所有人都不知情的情况下巧妙地在龙华拓展区拿到地块，而且价格合理。同时，在龙岗也圈得大幅地皮，后劲值得关注。

    深业是深圳政府在香港的窗口企业，曾经在深圳中心区开发过深业花园并大获全胜。后来在彩田名居、风临左岸、深业岭秀中也同样表现出色。无论是深业花园的园林设计，还是彩田名居的营销案例，还是风临左岸的销售速度及深业岭秀的空中会所创新，都让市场耳目一新。

    作为深圳市政府重点扶持的企业，以及政府与深业千丝万缕的联系，相信深业在争取公交、教育等配套上，将比区内其它企业更具有优势，这一点对于一个新片区来说是犹为关键的。半求听到的消息是，【深业·新岸线】尚未建成，公交公司就已经开通了途径楼盘的专线公交车，深业整合相关部门的能力可见一斑。

    泰华经过战略调整，如今在宝安中心区内依然是最大的企业地主，拥有三块地皮。只可惜是相互独立的。如今该公司项目一直保持按兵不动的态势，使中心区的房地产市场存在一定的变数。由于前期屯地策略高明，泰华的土地成本不高，因此半求认为这对于区内的房地产价格的影响力将值得关注。

    龙光作为第一次进入深圳的汕头知名房地产企业，在房地产业务进入深圳以后，坚决地在深圳成立专门的建筑公司，并购置大量的施工机械，表明该公司长远发展的打算。从目前的营销手笔来看，表现出该公司实力也是很不错的。尤其是一、二期建设紧锣密鼓，进度之块令人信服，半求认为这就能够充分说明问题。

    二、发展商实力星级榜

    【鸿荣源·尚都】 　　★★★★★
    【金成时代】         ★
    【金泓·凯旋城】     ★★
    【丽晶国际】         ★
    【深业·新岸线】     ★★★★
    【天悦龙庭】         ★★★☆
    【新锦安雅园】       ★★
    【幸福海岸】         ★

    ■综合星级榜

    一、总和星级榜
   半求综合所有因素的分析，计算得出【鸿荣源·尚都】共得30.5★、【金成时代】共得15.5★、【金泓·凯旋城】共得17.5★、【丽晶国际】共得8★、【深业·新岸线】共得31★、【天悦龙庭】共得26★、【新锦安雅园】共得12.5★、【幸福海岸】共得22★。由于星级已经非常接近，因此半求将区内楼盘划分为三个集团，第一集团无疑具备最好的条件：

    区内第一集团
        【深业•新岸线】
             ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
        【鸿荣源•尚都】
             ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★☆
        【天悦龙庭】
             ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★

    区内第二集团
        【幸福海岸】
             ★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★
        【金泓•凯旋城】
             ★★★★★★★★★★★★★★★★★☆

    区内第三集团
        【金成时代】
             ★★★★★★★★★★★★★★★☆
        【新锦安雅园】
             ★★★★★★★★★★★★☆
        【丽晶国际】
             ★★★★★★★★

    二、平均星级榜

    以7项分类评价来平均计算，星级如下：

    区内第一集团
                【深业•新岸线】：     四点四二 星级
                【鸿荣源•尚都】： 　　四点三六 星级
                【天悦龙庭】：        三点七一 星级

    区内第二集团
                【幸福海岸】：        三点一四 星级
                【金泓•凯旋城】：     二点五○ 星级
   
    区内第三集团
                【金成时代】：        二点二一 星级
                【新锦安雅园】：      一点七九 星级
                【丽晶国际】：        一点一四 星级