2004-12-22

 ■前所未有的微妙考验购房者投资判断能力

    2004年，深圳国民经济持续发展，累计增幅创1996年以来的新高。而在楼市，今年1～3
季度，深圳商品房施工面积同比下降6.57%。也就是说，在国家宏观调控的作用下，深圳市
房地产开发投资增长速度和建设规模得到控制。同时，深圳的城市化正以超出市民想象的速
度铺开，城市边界不断消失扩张。半求认为这是深圳房地产市场中长期的宏观社会经济背
景。

    在房地产微观领域，以前，特区外房地产市场的活跃程度一直低于特区内，特区内外房
价也一直保持一倍以上的差异。自去年底以来，随着深圳特区内的土地资源日渐稀少，在二
线关以外的宝安、龙岗两个行政区在深圳一级市场中所占的位置越来越重要。

    随着进入一级市场的土地经过一年多的周期，房产产品开始在去年年底就开始占据深圳
深圳的主要份额，同时，关外两区的房价也取得了超出其它行政区更大的涨幅。今年1～9
月，福田区、罗湖区、南山区住宅均价同期上涨了1.2%，9.1%，0.9%，但特区外的宝安、龙
岗两区房价比上年同期大幅上涨了8.5%和13.5%，特区内外价格总体差距也由2003年的2倍减
少到1.8倍，差距减小了10%，特区外房价开始快速上升，与特区内的价格差距逐渐减小。区
域之间的演变正在考验购房者的投资判断能力。

    而国家宏观调控政策如加息、贷款严控、供地缩减、人民币汇率存在变动可能、外来干
涉游资本在市场内游弋……深圳乃至中国的房地产市场从未面临过现在这样复杂且微妙的形
势，这种形势，就对购房者的片区判断能力提出了考验，未来在房地产市场上要有所作为，
片区的研判和选择将至关重要。    更是让即使是专业人士都需要提起十二分的精神，才能
理出个头绪出来。

    在宏观经济、微观领域变数较多的情况之下，如何选择片区并抓住片区机会，以及各个
片区的潜力如何，尤其是那些热点片区具有何种机会？这些都是本文出台的契机。

    就目前来说，全市以下几个片区相对较热，在未来市场上具备相对优势，本文以星级评
判，★代表一星，☆代表半个星，星级最高五星，最低一星，以得星的多少表明片区未来的
机会大小和其在市场内的位置。

    ■蛇口&南油片区：华南地区最重要的门户和全球最大陆路口岸

    【综述】：

    今年10月18日，招商局与深圳市政府签署全面合作备忘录。两个月后的2004年12月17
日，招商局以76%的股权成功控股南油集团，半求认为蛇口工业区和南油工业区将得以整
合。

    由于蛇口工业区占地10平方公里、南油工业区占地23平方公里（南油开始的面积是39平
方公里，1990年南山区设区建制以后，北部的土地由市政府收回，总面积缩减至目前的23平
方公里），因此招商局自此在南头半岛占有共计33平方公里的土地，而南头半岛陆域面积只
有45平方公里。

    也即是说招商局将占有南头半岛陆域面积的73%，整个南头半岛几乎为招商局天下。而
招商局拥有的陆域面积是27.3平方公里的澳门的1.21倍！同时，招商局也成为了深圳的最大
企业地主。

    南油共有23.01平方公里区域的综合开发建设权，现有土地储备10平方公里，而蛇口还
有1平方公里1的建设用地，未来的蛇口&南油片区，南油的原属物业、及一写老旧工业区将
因为招商地产的介入而具备跃升的条件。

    同时，在南头半岛，招商局由于具备绝对的垄断优势，因此招商地产的项目未来具有更
大的优势，主要表现在教育配套、关系处理、资源配置、后续服务、政府扶持上。特别是
随着西部通道建设进度加快，深港2005年将在蛇口&南油片区首次实现一地两检，蛇口&南油
片区成为深港无缝连接的门户，纳入香港直接辐射圈，由此香港机场、深圳机场、西部港
区、广东沿海交通枢纽将在这里实现叠加。

    叠加效应把城市区域级的蛇口&南油片区，变成华南地区最重要的门户和全球最大陆路
口岸，就业岗位和人口将实现机械式倍数递增。
 
    而蛇口本身的人文环境和自然资源优势也赋予了广阔的想象空间。蛇口是全国第二大琴
岛、育才教育集团是我市第一家涵盖幼儿园、小学、初中、高中的教育集团，教学质量位居
全市前列。蛇口还有两所专门为外籍人士家属服务的国际学校。

    蛇口既有深圳最高端的物业---半山别墅，也有经济型产品供应，还有安居房面世。不
但有销售类房产推出，也有类似泰格公寓这样的租赁物业，住宅产品线异常丰富，使得房价
呈现宽幅特征，内部自我调节机制较为完善。

    蛇口的交通微循环解决得非常出色，所以蛇口较少堵车。蛇口也预留了多个运动场和多
个大面积绿地。建设水平较高，但是蛇口旧建筑为数不少，工业与居住之间的矛盾解决得较
为一般，混合布置影响了市容市貌。

    自西部通道开工以来，蛇口地区冠名物流的企业由2002年的13家增至29家，占全区的
2/3强。而从今年第一季度蛇口涉外企业税收增长115%的趋势来看，蛇口的外资企业已经大
幅度增长。随着西部通道通车，蛇口将成为深圳一涉外企业的集中地，带来大量的就业机
会。蛇口的第三次发展机遇已经悄然降临。

    1984年7月，蛇口模仿英国北海油田的后勤基地阿伯丁成立南海石油服务办公室。1986
年开始，一些在外地已经落脚的石油公司老板开始移居蛇口。1987年9月，美国西方石油公
司远东公司由广州迁到蛇口。1992年，原驻广州、珠海的石油公司全部迁到蛇口。不久，居
住湛江，在海南作业的“老外”们也纷纷落户蛇口。目前，中国华南地区13家南海外国石油
公司总部全部在蛇口。这也就是蛇口的高端租赁一直极为活跃的重要原因。

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★★★
    【片区教育资源】：    ★★★★
    【房价相对水平】：    ★★★
    【片区建设水平】：    ★★★★
    【片区就业】：        ★★★★★

    【总潜力星级】：      4.33星级

    【关注楼盘】：蛇口海上新世界改造项目、半山·兰溪谷2期、花园城3期2区、南海玫
瑰花园3期、海月花园3期、半岛城邦。

    ■华侨城片区：住宅高地、旅游+居住复合、租赁高地三大优势集于一身

    【综述】：

    从今年8月份到现在，华侨城系公司分四次减持康佳股份，半求认为华侨城加大地产的
投入已经成为必然。目前，位于华侨城境内的侨城东站、华侨城站、世界之窗站三个地铁站
即将运营，华侨城是南山区地铁一期建设中惟有有地铁的片区，同时也是唯一拥有三个地铁
站点的片区。   地铁对沿线远市区一端的住宅需求有促进作用，但对沿线中心区一端（及
其他未建地铁区域）的住宅需求则有稀释作用，在经济上的表现就是缩小沿线远市区一端与
中心城区的房价差。由于深圳经济依然健康快速发展，因此，地铁沿线远市区住宅需求的释
放不会以市中心的负增长为代价，而是远市区和市中心同时升值，但远市区的上升幅度较后
者为快。

    华侨城处于1#地铁一期的最终端，由于地铁的建设，特别是开通后，与中心城区的时空
距离已经可以忽略，但这里的环境优势有更加明显，因此，华侨城成了上述推断中的远市区
的受益地区，华侨城在一定程度上稀释了深圳中心区的购房者。

    同时由于华侨城位于深圳城市建成区的核心地段和南山福田的结合部，拥有欢乐海岸、
深圳湾、塘廊山、园博园等永久性景观资源，而在未来，华侨城南部填海区的欢乐海岸建
设、地密度社区建设和社区配套建设将把华侨城带了更高的境界。可以说，作为华侨城城中
城，旗下楼盘在市场上的表现早已超越福田、罗湖的同类楼盘，成为深圳楼市的高地。

    而区内楼盘波托菲诺作为深圳唯一拥有小区内湖的项目，现在的销售价格以及三级市场
的转手价格比崖一年前已经有25%左右的上升。同时，随着cepa开始向纵深推进，以及深圳
国际化程度的日益提高，深圳的高端商务租赁市场开始迅速发展，华侨城现在已经深圳外籍
人士和高端上午租赁客户的又一个聚集地。
  
    华侨城地产今年推出只租不售的波托菲诺国际公寓、东方公寓，这两个项目都是面向外
资企业中长期驻深代表、大型企业分支机构中高层管理者、科技智力型企业项目代表等商务
精英阶层，以租赁方式提供优越完善的生活场所。位于纯水岸核心地带，在燕栖湖与波托菲
诺商业街之间的“波托菲诺国际公寓”租金达到150~450元/平米·月左右，其租金水平悄然
与片区的商业看齐，并打破深圳公寓租金记录。一些100多平的单位单位以美元计达到4000
美元/套！

    “波国”的租金水平，已经将原所形成的“同片区商业租金相当与住宅租金的3~6倍，
商业售价相当与住宅售价的3~6倍”定律打破。而这种优异的租赁表现，无疑强化了客户信
心，促进了销售，这种租赁优势，在深圳是屈指可数少之又少的。半求认为华侨城经过十逾
年的时间，已经与蛇口一起成为深圳的租赁高地，尤其是住宅租金开始赶上并超越商业租
金，让人十分感慨。

    而同时具备住宅高地、旅游+居住复合、租赁高地三种身份的片区，在深圳，乃至华
南，目前则仅此一家。那就是华侨城片区，也是未来的希望之所在。

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★★
    【片区教育资源】：    ★★★★
    【房价相对水平】：    ★★★★
    【片区建设水平】：    ★★★★★
    【片区就业】：        ★★★

    【总潜力星级】：      4.16星级

    【关注楼盘】：波托菲诺·天鹅堡3期、波托菲诺·纯水岸2期、假日广场公寓。

    ■尖岗山片区：华南最大、最顶尖的纯别墅社区

    【综述】：

    招商、华侨城联盟在2003年12月30日以5亿8千万、2004年11月26日以16亿8千5百万两次
夺得尖岗山近60万平米的别墅地块，形成区域垄断格局。同时，南中国最大的纯别墅社区即
将在明年开始推出市场。

    由于宝安是中国制造业重地，产业机器发达，但众多企业主却无法在区内寻找到合适的
住宅，很多企业主和高管只有到南山的蛇口、华侨城地区定居。截止目前，招商地产、华侨
城地产手上都积压了很多意向客户，但无法在蛇口、华侨城提供足够的选择。这就是未来尖
岗山的希望之所在。

    作为纯别墅片区，偏安一隅、配套不全、乡村野味却不再是缺点，而恰恰是项目的卖
点。在“豪普房价剪刀差”面临急速扩大的今天，作为高端地产的代表尖岗山我们有理由赋
予尽可能的想象。

    此外半求还要提醒各位，作为招商和华侨城而言，这两家大形房地产企业，恰恰都是高
端地产的高手，恰恰对富裕阶层的号召力极大。

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★
    【片区教育资源】：    ★★
    【房价相对水平】：    ★★★★★
    【片区建设水平】：    ★★★★
    【片区就业】：        ★★★★★

    【总潜力星级】：      4.00星级

    【关注楼盘】：招华尖岗山项目

    ■深圳西岸·宝安中心片区：1#地铁使其主流化
 
    【综述】：

    1#地铁第二期工程即将开工，2008年开始运营。在“深圳西岸·宝安中心区”内，共设
有三站。1#地铁对于“深圳西岸·宝安中心区”来说，具有非常重要的意义，半求认为主要
表现在1#地铁使“深圳西岸·宝安中心区”开始从市场配角成为主流，而主流化的结果就
是，该区与深圳核心区的时空和心理距离趋于公众接受的范围内。

    “深圳西岸·宝安中心区”现在就是一个大工地，明年供应量将达100万平米以上，供
应量面临井噴。在南山、福田房价全面上涨的情况下，一些承受能力在5000以下的关内购房
者已经将目光转向了宝安中心区。

    总体上看，“深圳西岸·宝安中心区”规划超前，应该是深圳中心区以外，深圳规划及
配套最好的区域次级中心区，超过南山商业文化中心区，深圳规模最大的体育中心“宝安体
育中心”、深圳最大的区级行政中心“宝安行政中心”、1#地铁延长线、中心区内道路建设
及绿化超前，同时，“深圳西岸·宝安中心区”还是深圳最大的海滨中心区（超过南山、盐
田）。这些优势足以让“深圳西岸·宝安中心区”在深圳占有足够的位置。

    但是，除开道路网情况比较好以外，其它各项配套如地铁、教育、公园、文化展览、体
育中心、道路后期、填海造地工程都还需要比较长的时间进行。同时，“深圳西岸·宝安中
心区”现在还处于建设初期，不要说特区购房者，即使是宝安人对这里也了解不多，尤其是
对楼盘的本身情况更是云里雾里。

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★★
    【片区教育资源】：    ★★
    【房价相对水平】：    ★★★
    【片区建设水平】：    ★★★★
    【片区就业】：        ★★★

    【总潜力星级】：      3.5星级

    【关注楼盘】：深业·新岸线、鸿荣源·尚都、泰华n2项目、富通城、天悦龙庭、幸福
海岸、金成时代。

    ■南硅谷片区：已到成熟期

    【综述】：

    半求认为经过两年多时间的建设推广，南硅谷片区已经从一个新片区向成熟片区迈进，
市场知名度也今非昔比了。国家级高新区中面积最小的深圳高新区产值已经超700亿，成为
中国最流金的土地，占广东省各高新区工业总产值总和的近50％，高新区面积只是深圳市
2020平方公里的0.6%，而产值却占全市的20%，高新技术产值占全市高新技术产品产值的
45%。每平方公里产值达到60亿以上！

    不错的南面景观、雄厚的产业基础、干净的片区环境、学院派的氛围优势是片区最吸引
人的地方。片区内的垄断者阳光带海滨城现在已经进入尾盘销售，而卓越及恒立冠的项目正
在开发，明年就将推出，可以说片区楼市接力赛进行得非常连贯，这对于一个全新片区来
说，确实是一个鼓舞，片区蛋糕急剧扩大。而三九、深圳外贸的项目也将在明年进入市场，
南硅谷片区开始进入平稳发展时期。

    同时，片区具有2#地铁途径片区的利好可以期待，加之深南大道、滨海大道两大交通主
干道环绕周围，片区的地缘优势突出。可见本片区最大的优势是产业支持，产业支持对于解
决就近居住需求以及提高租赁帮助非常明显。但是片区的生活配套优势显得有些力不从心。

    【发展前景】：        ★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★
    【片区教育资源】：    ★★
    【房价相对水平】：    ★★
    【片区建设水平】：    ★★★★
    【片区就业】：        ★★★★★

    【总潜力星级】：      3.33星级

    【关注楼盘】：阳光带·海滨城、卓越项目、英伦名苑3期、城市山谷、海怡东方、听
海花园、滨福庭院。

    ■坂雪岗片区：万科家天下

    【综述】：

    半求认为坂雪岗片区其实就是万科天下。万科在2003、2004两年报连续夺得深圳土地市
场的“开年单”，开年单都位于坂雪岗，加上已经建成的四季花城，万科在坂雪岗片区已经
握有1平方公里的土地储备。而万科的老对头中海地产也悄然在坂雪岗“深圳地元”附近屯
地5万。除开在文锦北路，这两家公司还从来没有如此近距离地对视过。

    但是也要看到，坂雪岗虽然拥有华为这样的世界级企业，新天下、华科纳米等大型高科
技企业也落地生根，并带来了大量的上下游企业的到来，就业情况乐观，但是政府投资却是
杯水车薪，片区的配套水平和教育资源不容乐观，毕竟坂雪岗只是村级建制，在获取政府投
资上，并不具备优势条件。

    坂雪岗拥有400多家企业，汇聚了五大洲近30个国家的投资者，10多万居民，2002年实
现工业总产值10亿元（不含华为），税收总额达12亿元（含华为）。 相当于内地一个中等
城市的规模。工业产值与农业产值的比例是1000：1，外来工与村民的比例是50：1。
       
    坂雪岗总面积28平方公里，规划建设面积为22平方公里，建成区面积为8平方公里。
2003年，坂雪岗总产值保守估计为华为317亿元人民币+新天下40亿人民币+村级企业10亿+其
它≈400亿人民币，按包含住宅在内的建成区来计算，单位面积产值也达到50亿人民币/平方
公里，折合为5000元/平方米，这是非常高的，这也为片区房地产市场创造了很大的空间。

    【发展前景】：        ★★★★
    【单位面积改造资金】：★★☆
    【片区教育资源】：    ★★☆
    【房价相对水平】：    ★★
    【片区建设水平】：    ★★★★
    【片区就业】：        ★★★★★

    【总潜力星级】：      3.33星级

    【关注楼盘】：万科城、万科第五园、中海日辉台、月朗苑。

    ■深圳湾片区：纯净片区

    “红树湾”这个片区名被商家霸占以后，深圳湾片区重新浮出水面。“深圳湾片区”位
于南山深圳湾畔，东临侨城东路，南临滨海大道，西临沙河西路，北靠世界之窗和中国民俗
文化村，占地面积约2.9平方公里，半求记得是深圳特区内最大宗集中未开发地块，也是特
区内最大宗没有任何违法建筑和村民房的地块。

    由于深圳对填海工程和围海造地引起的环境问题进行了科学系统的论证和分析，已经决
定只有深圳湾湾填造陆可行，大铲湾不可过多以防缩窄珠江入海口，西乡滩涂养殖区和沙
井—福永滩涂养殖区则不可行。所以深圳湾片区的这块土地可以说是难以替代的地块。

    深圳湾片区的规划建设将形成深圳的第三条城市空间轴，即塘朗山—华侨城—深圳湾城
市功能空间轴。填海区建成后，从塘朗山脚下至深圳湾畔，将形成一条串连多个城市广场、
主题公园和旅游景点的绿色长廊，是一个集文化、生态、旅游和社区服务等功能为一体的公
共空间。

    根据规划，深圳湾填海区将成为山海之间最大的家园和湖景旅游区，预计住宅总面积可
达240万平方米，片区容积率仅为0.83，半求记得这是深圳全市最低容积率的片区，居住人
口6万多人，而对全社会免费开放的湖景旅游区可达100万平方米。

    可以说，除开配套目前还不全的缺点之外，这里确实是一个非常值得向往的片区。

    【发展前景】：        ★★★★★
    【单位面积改造资金】：★★★★
    【片区教育资源】：    ★
    【房价相对水平】：    ★★
    【片区建设水平】：    ★★★★
    【片区就业】：        ★★★

    【总潜力星级】：      3.17星级
    【关注楼盘】：红树西岸、瑞河耶纳、联泰项目、中信红树湾花城
  
    ■横岗片区：2005是townhouse年

    【综述】：

    深圳城市的规划和发展持续扩展已是一个不争的事实，这已经从近两年房地产开发格局
的改变这一侧面上找到了佐证，而随着大深圳、大交通、大发展的城市发展格局的不断推
进，横岗交通网络的密集与日趋成熟，交通搭台、地产唱戏的格局依旧不会有改变，不仅会
给横岗大部分地区的物业上调，而且一系列其他的相关市政与商业配套的跟进也会加速这一
区域的发展进程。 但是，由于深惠路的改造一直没有落实，现实的交通障碍则使非常多的
购房者望而却步，换言之，要享受横岗的未来，就要忍受横岗的现在。

    深圳的汽车销售一路看好，目前每天保持600辆以上的净增长幅度。汽车的普及，缩小
了深圳的时空概念。汽车的普及导致深圳空间距离缩小，具体到房地产领域，最显性的作用
就是缩小了深圳关内外的级差地租。

   半求认为关外土地将因为汽车时代的到来和交通条件的改善而升值。尤其是3#、4#地铁
即将上马，公路建设改造加快，意味着单位面积土地上的改造资金大增，而土地单位面积改
造资金的增加，又是土地价值的决定性因素。

    横岗具有后方优势和高起点的特点，一是在房地产发展的初期就有中海、卓越、振业这
样的大型企业进入开发，起点较高，保证了片区的建设水平。3#地铁开工在即，深惠公路改
造箭在玄上，第二通道、排榜高速、惠盐高速、机荷高速编就了一张较为完善的交通网络，
横岗今天是丑小鸭，明天却又是耐人寻味的。
     
    龙岗交通枢纽横岗作为全球眼镜制造中心，深圳东部的“消费大镇”和全国经济强镇，
2001年以来，横岗片区的房地产获得了快速发展。年度销量都在10万平米以上，与前几年相
比有了很大的提高，发展态势表明，横岗房地产已经成功进入了正常轨道。

    长期以来，横岗开发的楼盘与周边城镇布吉、龙城的相比，给人的印象是规模不大、分
布太散、各自为政，没有形成规模优势。

    但这种状况已经一去不复返，中海地产在22万平米的康乐地块建设怡美山庄、在20余万
的塘坑地块建设townhouse；振业城也即将供应；淞江爱地在荷坳保安村投资兴建的占地面
积15万平米、建筑面积18万平方米的大盘。

    这种数量上的变化伴随着品牌发展商开始进入横岗，有理由产生质变。

   而龙岗、宝安两区撤并所有非高速公路的收费站，关外交通豁然开朗，尤其是收费站密
集区撤并汽车收费站后，区内交通成本大幅度降低，对于房地产开发特别是横岗的房地产产
业发展有着积极的意义，影响是深远的。

    【发展前景】：        ★★
    【单位面积改造资金】：★★★
    【片区教育资源】：    ★
    【房价相对水平】：    ★★★★
    【片区建设水平】：    ★★
    【片区就业】：        ★★★

    【总潜力星级】：      2.50星级

    【关注楼盘】：中海怡美山庄2期、中海育马城项目、振业城、淞江爱地荷坳保安村项
目。

    ■龙华片区：金地进驻提升片区形象
 
    【综述】：

    以前，龙华有近60~70个地产商在搞开发，有些是合法身份，有些是非法身份。许多人
在龙华的空手套白狼，以“合作建房”、“挂靠开发”、“垫资经营”、“协议转让”等各
种方法实现了快速的原始积累，多少人因此“奴隶到将军”。

    龙华虽然集中了很多大盘，但是，龙华仅是量上的高地，质上却是洼地，片区形象更是
落后与其它区域。龙华楼盘的水平也落后与大型发展商大约3年。在细节、园林、规划、建
筑施工上都与其它区域楼盘有较大差距，龙华，还当之无愧地成为关外纠纷最多、最集中、
最激烈的区域。这些都是机会主义者留下的后遗症。

   最近，金地成功签下龙华锦绣江南以南的14万地块，即将建设深圳版的格林小镇。半求
认为金地的到来，将大大提升片区的形象和房地产开发水平，并打破片区由镇属企业垄断土
地市场的畸形局面。龙华将进入开放的房地产时期。

    【发展前景】：        ★★★
    【单位面积改造资金】：★★★
    【片区教育资源】：    ★★
    【房价相对水平】：    ★★★☆
    【片区建设水平】：    ☆
    【片区就业】：        ★★★

    【总潜力星级】：      2.5星级

    【关注楼盘】：金地格林小镇、中航·香水郡、星河丰泽湖项目、美丽aaa花园、锦绣
江南、书香门第、世纪春城、日出印象。