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投资分析
虹湾抗跌:不要低估,我只是蛰伏!

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2015-06-30 19:49:14点击4284


导读:
■深圳楼市暴走了,福田被伤了……
■保值容器,抗跌性是地产第一要义!
■被低估的福田,绿景虹湾蛰伏懂行投资客!
正文:

■深圳楼市暴走了,福田被伤了……

近期,随着深圳楼市的火热爆销,一则《龙华“破”四,西丽“冲5”,前海宝中“破6” 福田中心竟成房价洼地》的帖子也在各大论坛、贴吧迅速走红,内容数据论证,纵横对比,颇有福田作为深圳核心区域已经发展到其天花板之顶的意味。

单从数据看,这个结论似乎无懈可击。龙华的躁动成为深圳楼市最大的黑马。从2014年10月龙光摘得地王后,龙华一路领涨,2015年5月频现的千人抢房的日光盘助力龙华新房再破4.0时代,半年时间涨幅达60%!西丽热度也像打了鸡血一样一路狂飙。

而前海、蛇口、宝中在自贸区的概念引导下,更是掀起地产新篇章,开启了暴走模式。宝中部分楼盘二手房价格已达到6万元/平米,深圳二手房均价涨声一片,达到34261元/平米,近一年来均价的涨幅为22%;而蛇口则出现单价20万元/左右、一套房总价过亿的豪宅。

与之形成对比的是,福田中心仍有单价4-5万元/平米的优质新盘,竟然比不上宝中的二手房,二手房涨幅更是可直接忽略,这让这个占据深圳绝对中心,有着首善之区之称的福田多少有点受伤,有点沮丧。

■保值容器,抗跌性是地产第一要义!

但作为投资保值的容器,涨多少并不是重点,重要的是能否长时间保持稳定,坚挺。楼市跟股市不同,它的流通性和灵活性均不及瞬息万变的股市,因此楼市作为保值资产,稳定是第一要义。而要看房产的稳定性,经济衰退时的价值抗跌表现是最好的验证标准。套用巴菲特的话,房产价值如何,在退潮时分是否裸泳。

那么具备什么特征的地区房地产稳定性最好,最抗跌呢?对此,我们可以借鉴美国在遭受次债危机时的数据。全球知名财经杂志《福布斯》Forbes08年比较了美国50大都会区的就业和房地产市场数据,对“什么样的城市,最能抵挡经济衰退洪流?”这个问题,对全美50大都会区进行了研究,找到了十个最感受不到经济衰退压力的城市。

从Top10中可以看出,这十个不受经济衰退影响的美国都市,大部分位于南方,以服务业、能源、农业、高科技为经济支持是这些区域的经济特征。其中上榜的西雅图西雅图的失业率只有4.3%,房价比全国平均价格高出1.2%,高科技产业支撑。以信息业为主的加州圣荷西,平均达83万美元的房价,比全国平均价格贵了2.2%。

■被低估的福田,绿景虹湾蛰伏懂行投资客!

而目前与美国类似的背景是,今年我国的宏观经济同样不容乐观,每个月公布的CPI、PMI指数在告知着经济上行的困难重重,因此各路专家、学者在论坛上、节目上高谈阔论,央行隔三差五降息降准,放开资金出来做一下困兽之斗。

经济衰退所引发的楼市跌宕谁也不能预知什么时候到来,唯有借鉴。而在深圳的经济构成中,服务业、高科技是深圳的主流产业。而这些产业主要分布在深圳福田、南山。福田以服务部业为主,而南山、坂田以高科技为主。这些片区具备与美国抗衰城市Top10想类似的特征。

但是,在深圳此轮楼市暴走中,南山、龙华已经等涨价过多,因此目前受到的压力不小,因而抗衰性上要弱很多。但是福田不同,在南山、坂田、龙华蜂拥前进的时候,福田则是不温不火,在经济衰退时期房价横向对比将是最稳定的。况且在聚集着深圳最多精英财富人士的片区,主力护法的抗性也不容小觑。

因此,对于真正懂福田的投资客而言,他们并非撤离,只是蛰伏在某个楼盘里,如深圳自去年10月伊始唯一取得预售证的新盘绿景虹湾。据悉,目前项目剩少量G栋143平、149平、188平大户单位在售,2栋40-70平精装公寓,预计7月底入市。


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