半求

                                   2005-01-06
                              banq@vip.163.com
                     

    〖时    间〗：2004年12月11日14：00~14：50
                  2005年 1月 6日 9：30~12：40
    〖天    气〗：晴、阳光
    〖事    件〗：实地步行考查富通地产之“富通城”项目情况
    〖项目地点〗：海滨大道东北、铲岛路西北、西乡大道东南、兴业路西南围合
    〖考查实录〗：

    ■地块渊源

    半求记得2003年7月24日下午，深圳市土地房产交易中心的土地拍卖现场，宝安区坪洲开发区总用地面积为95343.96平方米、建筑面积168000平方米的A103-0058被富通地产以1.6亿元夺得这块9.5万多平方米土地。由于与A103-0058地块紧邻的正是富通地产以前就已经拥有储备土地，因此，富通在这里就有了252338.56平方米的储备，这两块地加起来才是富通城的全部地块。
  
    参加此次竞拍的包括龙光地产、宏发投资、富通地产、宝安劲力四家本地发展商。该宗土地拍卖起叫价为人民币1.5亿元，竞价幅度为人民币100万元。角逐主要在1号（宝安劲力工贸）和66号（富通地产）之间展开。

    两块地加起来，“富通城”占地面积252338.56平方米，建筑面积515601.19平方米，容积率为2.04。该项目以小高层为主，西北为西乡大道、西南为滨海大道，有海景资源。通过宝安大道、宝源路、兴业路、滨海大道等与宝安新中心区相连，距宝安新中心区约两分钟车程。项目配套有一所小学以及多个会所、幼儿园和商业街。

    ■项目特点

    这个小区在最初报建的时候，其实是叫“缤纷世界花园”的，后来才改叫“富通城”。

    【富通城是调整红线以后的宝安中心区内规模最大、容积率最低的项目】

    半求记得2003年年中，宝安区常务副区长何学文代表政府表态，将原来面积6平方公里的宝安中心区与西乡坪洲开发区合计为一个区域即宝安新中心区，面积为10平方公里，成为深圳面积最大的中心区。

    在原来没有调整的中心区内，深业·新岸线占地183800平米、容积率2.99；幸福海岸占地104616平米、容积率3.19；天悦龙庭占地51825平米、容积率3.3；鸿荣源·尚都占地58070平米、容积率；金泓·凯旋城占地107546.1平米、容积率3.8；金成时代占地24069平米、容积率4；新锦安雅园占地26726平米、容积率4.23；丽晶国际占地24292平米、容积率4.5。而“富通城”占地面积252338.56平方米，容积率为2.04。
  
    因此，“富通城”是泛宝安中心区范围内楼盘中，占地面积最大、容积率最低的小区。

    【与宝安最大的政府小区为邻】

    拟建的坪洲小区是宝安最大的政府小区，位于海滨大道以北、兴业路以南、铲岛路以东、新安大道以西的63区和65区，离体育馆直线距离约2公里。与富通城近在咫尺。一般地说，政府小区到哪里，配套就跟到哪里。规划占地面积16.46万平方米，计划总投资约9亿元，规划建设安居房3500套和其它公共配套设施一批。

    整个工程分三期建设，第一期工程拟建全成本微利房1000套，为中、高层建筑。合计住宅面积约为11万平方米。配套设施拟建幼儿园一所，建筑面积4500平方米；大型超市一个，建筑面积3000平方米；健身中心一个，建筑面积1500平方米；网球场、排球场、篮球场各一个，停车位1000个。

    第二期工程建设时间2005年至2006年，拟建安居房1300套，为中、高层建筑。合计住宅面积约为14.6万平方米。配套设施拟建小学一所，建筑面积12000平方米；超市一个，建筑面积4000平方米；中心会所一个，游泳池一个，停车位1300个。

    第三期工程建设时间为2006年至2007年，拟建安居房1200套，为中、高层建筑。合计住宅面积约为13.3万平方米。配套设施拟建健身中心一个，建筑面积2000平方米；门诊部一个，建筑面积2500平方米；网球场、排球场、篮球场各一个，停车位1200个。

    【深圳有史以来声势最大的悬疑营销】

    半求记得2004年11月初，在由南头关口至107国道西乡路口的道路节点上，出现了4幅大型立柱广告。大黑底上只有两个红字为“来了”，除此之外没有任何标识，连电话号码也没有。

    随后，“谁来了？”有奖竞猜活动开始。就在人们的猜测到达高点时，所有的路牌、报纸广告全部刊登所谓“富通城，来了”。

    富通城的系列悬疑营销推广，是2004年度深圳地产界最出色的营销事件之一，可与“红树西岸毕加索真迹展”、“梅杰京基10周年庆典”相提并论。

    ■工地考查

    实事求是地说，现在考查“富通城”还是太早了点，因为工地还在初期施工阶段，除会所已经封顶之外，其它建筑还在抓紧施工中。

    但由于半求看过施工图纸和建筑效果图，加之要求考查的呼声正高，因此在富通城开始吸筹以后的第六天，还是出台相关考查报告，供大家参考，一己之见，供大家参考吧。

    【周边概况】

    一、配套设施并不少，但相对分散且环境一般

    在半求从107国道转向西乡大道以后，就看到铁仔山古迹群，不到3分钟，“盐田村”的牌匾赫赫然在目。深圳叫盐田的看起来还不是一家呢。

    从挂满“富通城”标识的西乡大道往西南方向行使，经过文华酒店、乐群商业大厦、共乐小学、西乡客运总站、富通蟠龙居、翠竹亭、麻布村、大新百货、西乡邮政、武警宝安边防大队不到5分钟就到了楼盘现场。

    二、富通是西乡开发量最大的发展商

    半求看到楼盘东南部，也就是富通另外一个在建设中的楼盘富通豪业华庭，富通豪业华庭全部是补偿性质的房产，推向市场的不多，因此富通并没有怎么做广告，但现场包装和绿化还是没有马虎，施工也还不错，现场管理不错，毕竟是自己的队伍好管理不扯皮。

    富通豪业华庭侧就是较为有名的中英公学。中英公学带有明显的英国管理模式，大门口需要刷卡并有保安严密管理，不过学校的建筑不错。学校门口悬挂着“中国第一所赏识教育示范学校”、“英国英中教育协会成员学校”、“六所英国姐妹学校”、“全国电影课试验示范学校”等牌子。中英公学的老师宿舍就在工学对面修建中。

    三、周边道情况非常不错，但还需要假以时日

    半求看到楼盘周围的海滨大道、铲岛路、西乡大道、兴业路中，西乡大道已经完全通车，路况绿化都不错，并设计了非机动车道。但是由于这里灰尘太大，因此空气状况并不能令人满意。而海滨大道、铲岛路、兴业路则已经基本竣工，估计还有半年就全部能够通车了。

    其中铲岛路、兴业路为四车道，后者正在进行绿化和最后一段的借口施工，种满了大王椰。铲岛路基础已经施工完毕，但是路面则还需要不少的时间。从断面来看，路面分为三层结构，质量还不错，可惜不是软基路面而是水泥路面，噪音稍大，渗水性能稍差。

    兴业路的东北侧，就是一些工厂和村民房，握手现象还是有不少，好在这里不是闹市，情况不算离铺。

    半求看到小区正北角，也就是兴业路与西乡大道交汇处，有一处别墅，里面有32栋，据说全部是西乡一些有头有面的人居住，占有了不少的资源。不过有这些人在旁边，未来这里的配套应该会得到倾斜照顾。这些别墅看样子建成时期不长，估计一年左右吧，里面住的人还是不少的。

    现在工地隔着西乡大道的西北侧，就是未来的后期用地，目前是富通混凝土场地，富通城需要的混凝土全部由富通混凝土提供。

    四、飞机噪音时大时小

    半求在考查过程中，有飞机飞过上空。一些飞机高度较高，噪音水平还不错，与不远处的深业新岸线水平差不多，但一些飞机高度较低，噪音是要大一些的。

    【工地内部】

    工地围墙的包装不错，有朝气有高度。在工地大门上，“富通建筑”四个大字提醒看房的人，富通是一家产业链比较完善的企业，由于是自己的队伍，因此施工上不存在扯皮现象，未来的维护沟通也比较方便。

    半求从工地正西侧的三角地块进入工地，此三角地块未来是立交桥用地，将西乡大道与海滨大道相连。海滨大道的规格非常高，道路施工已经结束了，路灯都安装好了，可惜现在还没有正式开通，到处是荒草。面积足足1万多平。

    先在工地里转了转，半求看到工地大力地支持了半求老家江西的钢铁厂，包括新余钢铁公司、萍乡钢铁公司在内的产品在工地得到了大量的应用。而加工好的钢材都予以了标识，用在什么部位、量有多少都一目了然。

    半求发现工地培配置了自行车，这是比较少有的，估计是因为工地太大，方便巡视人员用的。在工地的东北侧，也就是商业街的南部，有一个工地水池，里面集中了全部的混凝土实验块件，以控制工程施工质量。

    从工地看珠江口一侧，可以看到一排松柏树，将珠江口与陆地之间划分了一条植物屏障。

    【主体施工】

　  而在工地半求看到，所有方钢的厚度都厚达0.8CM，够厚。而观察所有的本体施工，情况不错，特别是架空层、转换层以上的立柱和横梁，基本都达到了准清水施工的水平，表面光洁。但半求也发现，由于后浇带途径的原因，有一个凸窗需要在施工以后打掉，而其它部分半求全面考查以后非常不错。

　  现在除开靠近海滨大道的4栋点式建筑施工较快之外，西侧半围合处的建筑还刚刚出地面或者做地梁，会所已经封顶，而未来朝东北的商业街（向兴业路方向）施工进行到了路面施工以以及内外装修的阶段，商业街宽度大约有近35米，长度约100米，是小区与外部的一个交接场所。商业街中间，现在正在做装饰件和构造柱。

　  从丽沙花都的商业街设计来看，富通对于商业与住宅的关系理解还是比较深刻的，半求强烈建议大家去看看沙井·丽沙花都的商业街设计，是非常不错的，唯一的遗憾就是内街太直了些。

　  【新型污水集水管】

　  在工地，半求看到了楼盘的污水集水管采用了新材料，绝大多数位置放弃了大家熟悉的混凝土预制管，只有少量位置继续使用混凝土预制管，而绝大多数部位使用了波纹橡胶污水集水管。

　  即使是采用混凝土预制管的位置，也在接头处使用了橡胶垫圈接头。

　  【半求测试数据】

　  在回填土之前，架空层为4米34，但在楼梯口可以看到，楼梯的第一阶台阶距离现在的地面大约有1米3，也就是说，未来在回填土以后，局部架空依然可以保持4米34，但需要回填土的部位，高度将只有3米。会所内部的高度为4米12，还是非常开扬的。

　  凸窗的宽度为80公分，上下沿厚度为10~11公分。楼梯宽度为1米21，稍微超出设计规范，比较宽阔。

　  客厅楼板厚度为15公分，厨房卫生间楼斑厚度为12公分，公共过道楼板厚度为14公分。厕所降板为30公分，但半求提醒一点的就是，架空层上的第一层住宅没有设计降板，其上的全部是降板。室内净高为2米83。

　  在工地里，由于容积率较低，因此直接的感觉就是楼体间距比较宽，普遍在30米以上。最大的部位将可以达到120米，水平不错。

　  ■富通概况

　  成立于1993年的富通地产公司原属深圳市商业总公司下属企业，1998年经过兼并、改制后，开始真正涉入房地产业，发展比较顺利，1999年实现销售432套、销售面积38529平方米；2000年销售518套、销售面积49626平方米，均位居宝安前列；2001年，取得了销售813套、销售面积78279平方米的佳绩……

　  已开发物业包括1998年开发的富通苑、1999年开发的富瑰园、2000年开发的富盈门、2000年开发的富佳苑、2001年开发的富通蟠龙居、2002年开发的富通天骏、2002年开发的富通好旺角、2003年开发的富通·丽沙花都、2004年开发的富通城及豪业华庭等多个地产项目。

　  2004年，富通地产在全市的600多家地产企业中综合资质排名列第九。

　  富通从1998年以来的五年间，在深圳房地产界内的位置上升较快：1999年为资质年审排名为全市单项45名——2000年为全市综合58名——2001年为综合30名——2002年为全市综合17名——2003年为全市综合第9名。

　  目前，富通的土地储备面积已达150余万平方米，旗下控股公司的深水港口开发土地储备近1320万平方米，储备资源价值总额高达110亿元以上。
   
　  富通具备以下特点：

　  【富通：最早关注企业文化建设的宝安房企】
    
　  作为区内最早通过ISO9001－2000质量管理体系认证的宝安房地产企业，富通还是宝安房企最早关注企业文化建设的，第一家创办《富通》杂志，后来成为“深圳十大内部企业刊物”，并创办公司房地产专业网站，走在了区内房企的前列。

　  另外，富通的社区文化建设力度比较大。各类体育比赛、夕阳红社区文艺汇演、社区摄影、征文等活动常年不断。此外，富通还有自己的社区阅览室、文化中心……而富通物业公司的文化理念就是“寓教于乐、情暖万家”。

　  2003年4月25日上午，富通房地产开发有限公司董事长陈治海代表富通公司向奋战在抗击“非典”第一线的医护人 和经济困难的“非典”患者捐赠了人民币100万元， 富通地产是深圳房地产界内第一家捐资的企业，也是深圳第一家捐助防治非典的企业。半求曾经发布《向富通地产、陈治海董事长及所有真善美的力量致敬！》予以表扬。

　  【富通：产业链最完善、产品线最丰富的宝安房企】

　  2000年以来，先后成立深圳市富通物业管理有限公司、深圳市富通建筑工程有限公司、深圳市富通混凝土有限公司、东莞市富通新家园房地产开发有限公司。2003年12月，富通出资成立了深圳市信成投资担保有限公司，向上游投资领域布局。2004年元旦，富通成立深圳市城市策略地产顾问有限公司，向行业下游延伸到中介代理业。而此前收购西部创投公司，则是进军工业地产的标志。

　  现在富通的产业链已经覆盖房地产开发、物业管理、混凝土建材、中介代理与策划、投资担保，是宝安房地产企业中，产业链最完整的房地产企业。同时，富通的产品线已经覆盖住宅、工业、物流三大领域，是宝安房地产企业中产品线最丰富的企业。

　  富通产业链完整，使其业务范围和综合竞争力幅提升，也增强了资源整合能力。在产业整合和异地扩张领域走在了前列。如今，富通已经拥有富通地产、富通混凝土、富通物业、富通建筑、城市策略、信成投资担保、洋山港等七大企业。

　  【富通：宝安房企中战略伙伴级别最高】

　  目前，富通所开发的楼盘总面积已达80万平方米，总投资20亿元，土地储备面积150余万平方米，旗下控股公司的深水港口开发土地储备近1320万平方米，储备资源价值总额高达110亿元以上。

　  拥有可周转资金10亿元，深度战略合作伙伴有索罗门基金、C1A基金等都极其实力的知名基金公司。富通投资领域业已进入浙江、上海、香港等地。

　  因此，半求认为富通是宝安房企中战略合作伙伴级别最高的企业。

　  【富通：宝安房企中最具开拓精神】

　  一、宝安房企中最敢于吃螃蟹

　  1999年，宝安76区还是荒野，当时转制仅仅一年多的富通就在这里开发片区内第一个楼盘富瑰园。

　  2001年，宝安中心区启动不久，富通就开进中心区开发好旺角楼盘，这是片区内第一个楼盘。

　  2002年11月8日，沙井历史上第一块土地拍卖，富通以1100多的价格夺取沙井“地王”。

　  2003年7月25日，宝安坪洲开发区第一块住宅用地出让，又是富通夺取，这就是现在富通城的前身。

　  2003年12月18日，富通以2.72亿元价格拍得东莞万江区30万平方米地块，第一次尝到了异地扩张的甜头，而此地块是东莞较冷的万江区的第一个大规模住宅小区。

　  2004年2月，富通集团成功控股嵊泗洋山经济联合开发有限公司。除代表当地政府成为配套开发洋山深水港项目的投资主体外，还享有这一国际性大港配套住宅“洋山新城”的优先开发权、菜园镇的采矿许可权及小洋山岛景区的经营权，在当地的土地储备高达1320万平方米！

　  可见，富通一个很明显的特点就是敢于吃螃蟹。

　  二、对外开拓力度最大的宝安房企

　  宝安房地产市场与开发商都呈现出比较封闭的特征，但是富通显得比较另类，在异地扩展方面走在了前面。

　  2003年12月18日，富通以2.72亿元价格拍得东莞万江区30万平方米地块，第一次尝到了异地扩张的甜头。

　  2004年2月，富通集团成功控股嵊泗洋山经济联合开发有限公司。除代表当地政府成为配套开发洋山深水港项目的投资主体外，还享有这一国际性大港配套住宅“洋山新城”的优先开发权、菜园镇的采矿许可权及小洋山岛景区的经营权，在当地的土地储备高达1320万平方米！

　  洋山深水港为上海国际航运中心重要组成部分，位于浙江嵊泗县钱塘江出口处，舟山群岛以北，水深15米，距国际航线仅45海里。该港区可形成深水岸线18公里，可布置第5、第6代集装箱泊位50多个，计划建成后吞吐能力将达1500万标箱，从而促进“以上海为中心，江浙为两翼”的上海国际航运中心的形成。

　  因此半求认为富通是对外开拓力度最大的宝安房企。

　  【富通：宝安房企中外地土地储备最丰】

　  首先，富通在深圳的土地储备保持了不少的增长。2002年11月8日，位于宝安沙井中心区中心路和规划中的万安路交汇处92578．5平方米、总建筑面积166650平方米的沙井中心区“地王”A314－0141号宗地拍卖富通地产以1．88亿元夺得这块土地，比1.16亿的竞拍底价整整高出了7200万元。
   
　  2003年7月24日以1.6亿元的高价夺得A103－0058地块。加上与之紧邻的20万平方米已有土地，富通在宝安中心区规划西扩至10平方公里的利好出台之时，拥有了该片区黄金位置30万平方米的土地储备——富通城的雏形由此开始浮现。
                     
　  2003年12月18日富通迈出了谋局珠三角的重要一步。当日，富通以2.72亿元落定位于东莞万江，就在“华南MALL用地斜对面”占地30万多平方米，容积率1.5的地块。这是富通地产首次异地扩张，也是宝安地产品牌企业的第一次异地扩张。
   
　  2004年2月，富通集团成功控股嵊泗洋山经济联合开发有限公司。除代表当地政府成为配套开发洋山深水港项目的投资主体外，还享有这一国际性大港配套住宅“洋山新城”的优先开发权、菜园镇的采矿许可权及小洋山岛景区的经营权，在当地的土地储备高达1320万平方米！

　  因此半求认为富通是宝安房企中外地土地储备最丰的企业。

　  具体评价请看半求后续的《富通：从哪里来，到哪里去？》吧

　  图：小区俯瞰效果图