GO
营销万象
杂谈城市综合体崛起的五个原因

作者:homer 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-02-04 10:33:49点击7685


导读:
■综合体发展爆棚,趋势已不可逆
■综合体究竟是如何诞生的?
■综合体是文化产物,不是建筑产物
■农村生产复杂工作简单,城市生产简单生活复杂
■科技、交通越发展,城市有效土地越少越要高效
■最大化地满足了人类天性
■极致环保空间形态,非综合体莫属
正文:


■综合体发展爆棚,趋势已不可逆

近年来中国房地产市场,城市综合体持续出现。数据显示,2013-2015年全国城市综合体新增数量以50%-100%速度递增。2014年深圳已有24个城市综合体面世,2015年入市的综合体项目20多个还不止。综合体在全国遍地开花,也成为中国房地产开发商的开发潮流。

未来还将更凶猛,根据统计,2016年深圳将有136个新盘入市,可供应面积1493万㎡,即将入市的项目中,综合体项目就高达37个,主要集中在南山、龙岗和龙华,预计南山有7个综合体,占据区域未来入市项目数量的3成;龙岗将有6个城市综合体入市,其中3个位于坂田。

当综合体在我们身边越来越频繁出现之际,那么有没想过,其实怎样才算是综合体?综合体的起源又是什么呢?@房地内参 综合了系列历史、人性、社会发展、科技环保等系列角度,尝试重新解读城市综合体的起源与发展,以供大家探讨。

■综合体究竟是如何诞生的?

百度百科,城市综合体(英文:HOPSCA ,即:Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment。但该说法仅局限于国内广告,英文常用complex指代),具体是以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。

按照原来的理解,城市综合体就是功能聚合、土地集约的城市经济聚集体。一般上行业人士都认为,综合体最初代表就是美国洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木等典型代表,是城市化发展、产业发展的产物。

事实真的如此?有没比上述几个典型综合体更早的起源追溯呢?小编认为,其实是有的,大致了解过去欧洲城市、围绕教堂而繁衍的生活,或许大家会有新的理解。

■综合体是文化产物,不是建筑产物

教堂是欧洲人的宗教协会办公所在地。基督教堂起源于一世纪时罗马帝国统治下的巴勒斯坦地区;每逢周末的星期日,许多宗教信徒都集中到教堂内参加有关宗教活动,基督教更是明显。教堂既是教徒的朝拜场所,也是教徒们聚集一起的场所。

宗教在当时的欧洲人民中有很大影响,被教廷承认的国王才是正统。当时宗教的势力很大,拥有了大量土地,最明显的标志就是巍峨的庙宇、高耸的教堂。在当时而言,教堂所在地其实就是一座城市或者一个片区的中心,往往会因教堂生活、教徒生活所需,产生了系列集市、买卖、菜市场等,而且教堂本身也是一个办公、学习场所。

换而言之,早在美国之前,综合体雏形其实应该是藏在教堂周边,尔后才逐渐被后来者借鉴学习。当然从另一个角度我们也可以发现,其实综合体并非是建筑产物,而是因宗教文化催生而成的。

■农村生产复杂工作简单,城市生产简单生活复杂

上述是从文化角度而言的,那么从社会发展及需求角度来看,又是怎样的呢?我们不妨回过头来看城市发展之前的乡下人工作与生活。在农村生活,由于生活很多方面都需要自耕自足,种瓜种水稻养猪养鸭之类的生活活动,都得要求把把好手,毕竟农活干得好了收成多了,家里才可温饱。由于生产活动、工作繁琐,农村人的生活却十分简单,吃饱喝足后甚少更多丰富的娱乐活动了,大多也都是打牌、麻将、围聚在一起吹吹牛皮之类的。

而这与城市人的工作、生活却是恰恰相反的,城市里的工作相对更简单,因为分工明确,跑市场的就跑市场,码字就码字,研究的就研究,专业分工分类,形成了团队合作。但工作简单而且高度紧张,需要不断创收,相反的是生活却要求越来越多,譬如工作之后要去逛街,要去泡吧要去做个头发,要去聚会吃饭……当各种各样对生活需求爆发后,综合体自然应运而生。

■科技、交通越发展,城市有效土地越少越要高效

也正是城市人工作、生活的需求所致,加上城市越来越发展,这就使得与之相关的系列生产活动不断加大,尤其是在科技创新、交通轨道持续发展下,这就使得城市工作生活对人们的吸引力越来越大,也就越来越多人们向大城市集中。

这会导致怎样的情况呢?因为科技、交通及相关配套建设的发展,,而且吸引而来的人口越来越多,农村向城市流动就会变得更加频繁。

如此,这就会使得农村的无效土地越来越多,因为农村人都不耕作了,涌向城市;而相对应的,则是城市的有效土地越来越少,土地稀缺性越来越明显,也在使得开发者产生以最少土地加大最多建设,最终使得综合体的爆发。

■最大化地满足了人类天性

除了上述之外,不能不提的是人本身对综合体的本性需求。为什么这样说?正如早有人们所研究:人类的三大特性,就是三大人性:贪婪、懒惰和自私。商业运营界里也有这样的一句话:成功的商业模式,无一例外都是很好满足了人类的这些天性!

商业作为综合体的一部分,正是融入了人性设计的最大考虑。由于人本性是喜欢享受,好吃懒做的,这样的天性使得人对生活的各种要求不断提高,深谙人类天性的开发商,自然迎合各种需求,综合体涌现就不难理解。

于是,你想下楼就能逛街,于是有了购物中心;想着出门几步路就可以坐地铁,于是有了无缝接驳;不出小区就可以送孩子上学,于是幼儿园来了;白领们一下班就能聚餐shopping,于是各种酒红灯绿的夜生活……更何况,现在的城市精英有着极强的工作能力,却懒于应付生活琐碎,于是一键切换工作、生活需求的综合体就更加受欢迎。

■极致环保空间形态,非综合体莫属

也正是如此,综合体的发展趋势已是不可逆,更何况从城市土地利用、建筑空间、能源利用角度来看,综合体其实较之单一形态物业更加环保更加节约。

譬如说:单一办公,停车场晚上空位多,但综合体停车场下班后,有公寓、旅馆等停车、利用率高,这就充分调配利用了各种不同功能的建筑空间。另外,各功能共用能源功能,昼夜供能高峰不明显,有利于节约设施投资和节能。

对城市,综合体各种设施在昼夜都有使用者,不像单一性商务中心,白天上班人满为患,夜晚后则如空城一般人烟稀少。如此来看,集聚了大量客流、物流、信息流的综合体,不但保持了都市中心的活力,而且安全性更优。如此来看,房地产市场极致的环保空间形态,非综合体莫属。

在此情况下,2015年已出现及2016年将出现的深圳城市综合体,如:华润城、华润深圳湾、壹方中心、壹城中心、双玺、深圳湾1号、豪方天际、半岛城邦3期、恒裕滨城2期、领航城、卓越前海壹号公寓、前海卓越时代广场等系列城市综合体,大家可得重点关注了。




免责声明:
1、本文部分图片来源于网络,素材图片版权归版权所有人所有。如有侵权,烦请联系删除。
2、文中陈述内容和观点均保持中立,不对其准确性、合理性或完整性提供任何保证,且不对因信息的不准确、不合理或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。
3、本文所采用的图片、音频、视频等资料版权均归版权所有人所有,因非原创文章及图片等内容无法一一和版权者联系,如有侵犯,请第一时间联系我们,以迅速采取适当措施,避免给双方造成不必要的经济损失。
4、本网页如无意中侵犯了媒体或个人的知识产权,请来电告知,我们将立即删除。