导读：
■香港VS深圳：深圳楼市高位泡沫？
■货币超发的理论值：深圳均价8.82万/㎡，溢价72%！
■均价追平，德润88%溢价财富创造中心！
正文：

■香港VS深圳：深圳楼市高位泡沫？

随着沪九条、深九条、325楼市新政的相继出台，堪称史上最严楼市组合调控政策齐刷刷亮相，成交量暴涨的上海和房价涨幅连续15个月领衔全国的深圳终于在人为的掣肘下步伐趋缓；而曾经房价称霸全球的香港楼市在已经连续数月下行，成交市场哀鸿遍野，与对岸的深圳形成鲜明对比……

作为与全球金融中心纽约、伦敦齐名的香港，楼市涨幅竟然敌不过曾经寂寂无名，现在仍在追赶自己的深圳，由此引发了深圳楼市泡沫高行、城市崩盘在即等众多危言耸听的言论，不少专家在公开场合表示深圳楼市高位运行。

如果单纯的以香港作为参照对比，论证深圳楼市高泡沫，高风险，未免有些武断和专业能力的欠缺。从根本上说，一国两制下的香港与深圳在经济制度上的差别让其在城市经济发展、金融风险的评估都有其自身的特点，而城市房价作为宏观大势中的一个分支，同样有着不同的价值评判标准。

■货币超发的理论值：深圳均价8.82万/㎡，溢价72%！

根据房地内参长期的跟踪研究和验证，因为中央一盘棋，内陆城市的房价表现与城市之间存在这个的逻辑关系：在正常经济环境下：年增房地产总值=(GDP-再扩大生产投资总额)*30%。中国一线城市、二线中心城市的房价前些年是收获的这一部分。而当货币超发时：年增房地产总值=[(GDP-再扩大生产投资总额)*30%]+[(货币超发量-GDP*1.5)*20%]。

显然，从2008年的4万亿开始，不论是一线城市、还是三四线城市，这几年楼市收获的都是货币超发的数值，只是各城市间货币超发大小的差异。根据这一公式，深圳2015年GDP是1.75万亿，固定资产投资3298亿，以全国M2平均两倍于GDP、且每年全国平均增长13%（城市更高），因此估算深圳为239%，可得2015年深圳年增房地产总值7375.6亿。

而年新增房地产总值，就是当年的新房销售额，而深圳2015年新房销售额为2934.83亿元，8362017㎡，这就说明还有4440.77亿的资金没有得到体现，可能性只有：整体均价过低、豪宅价格体现不完整。如果完全实现7375.6亿的资金，则8362017㎡楼市销售面积的整体均价是8.82万！按照深圳目前5.1万的均值，至少还有73%升值空间。

并且，从今年央行发布1月份信贷增加2.54万亿定向“大放水”来看，货币宽松超发仍将是今年经济发展的一大亮点，这也意味着货币投放量大的一线城市资产将水涨船高，而作为最重要资产和投资品的楼市俨然不存在下跌的空间。根据房地内参的监控，深圳上周楼市成交均价突破5.1万，再创新高就是明证。

■均价追平，德润88%溢价财富创造中心！

而这也是笔者为德润荣君府立的价值基点：按照理论推算的城市均价，德润荣君府5.3万的均价仅相当于其60%！如若算上项目精装的价值，德润荣君府的理论价格至少达到10万，换而言之，在如今价格基础上的德润荣君府至少还有88%的溢价空间！在全市均价已经5.1万的当下，德润溢价的时间节点已然能看见！

而这还单就城市谈均势价格，如若细分到项目的坂田片区，德润荣君府的价格预期只会更高。作为深圳的地理中心，与其他片区保持的恰当通勤距离，让其天然的就拥有吸附人才和财富的能力。而以华为为龙头的众多高科技企业的聚集无疑再次宣扬了坂田片区成为未来财富创造中心的趋势。

并且在新城建设、民生福祉等方面，坂田也在朝着市场化、法治化、现代化、国际化的宜居宜业智慧城区迈进关键的一大步。毫不夸张的说，今天的南山高新科技园已然昭示了坂田的明天。如此大势利好下，以德润荣君府为代表的区域优质物业也将迎来更高的价值上涨预期。

作为位处地铁环中线坂田站地铁A出口的双地铁上盖纯住宅物业，德润荣君府目前2A栋88-126平精装3-4房住宅以及4A栋的30-61平精装公寓在售，该批产品将成为入主德润荣君府的最后机会。