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投资分析
食利速成财技:深业东岭与世界级重估空间

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-04-25 11:30:45点击3736


导读:
■创8年来罗湖物业开盘最好成绩
■全球罕见的错估现象、也应存在世界级的重估空间
■住宅其实是系统产品、平台产品
■请抛弃乡巴佬思维:拥抱城市地力!
■食利阶层之最:长期地免费占有他人的劳动
正文:


■创8年来罗湖物业开盘最好成绩

2015年4月17日下午2点,53万㎡岭南风尚综合体——深业东岭在深圳湾体育馆盛大开盘,吸引3000人到场。首批推出的69-128㎡户型,均价6.5万元/平,5小时劲销九成,创出了近8年来罗湖物业销售的最好成绩,也是首个呼应购房者要求在深圳湾体育中心开盘的罗湖项目。

至于深业东岭为何能够在3·25新政之下仍然取得好成绩,我想在我们对深业东岭的系列观察文章:《赚大钱别路痴:举国唯二,抢占其一!》http://www.banq.cn/html/26261.htm、《“东家”集思录:深业东岭的永动价值》http://www.banq.cn/html/26298.htm、《稀缺五观:人人都有当“东家”的心!》http://banq.cn/html/26342.htm、《深业东岭’唯论》http://www.banq.cn/html/26387.htm4篇中,可以看出端倪。

我们在这些文章中,已经先后提出了“全国最强的财富干道、东家、稀缺五观要端正、最强房瘾与最好住权”这几个重要的观察角度,相信大家对此已经有了一定的认识,这里就不再重复,今天要谈的是另外的新角度,期望能够启发你的财商。

■全球罕见的错估现象、也应存在世界级的重估空间

昨天又有人问,在宏观与微观之间,中观上应该怎么看深业东岭?本文就是对谈要点的记录,相信对大家将很有启发。大家都知道深业东岭位于深圳最成熟的城区——罗湖,这里有深圳最好的山水、最好的商圈、最强的学区之一、最密集的路面与地铁交通、商务区最密集——看上去这一切好象都那么理所当然。但看点就在这里!

如上所述,虽然罗湖的地段与区位优势明显,而且租金是全市平均水平最好的。但是,罗湖的房价却一直平稳,去年还被龙华夺取了风头。最成熟的城区、租金表现最好的城区,房价表现却并非居于前列,这是全球罕见的错估现象、也应该存在世界级的重估空间。

既然有错估,就必然有重估。既然有重估空间,对于购房者来说,显然就拥有更大的机会。让别人去上火山吧,你应该更智慧地选择存在更大重估空间的所在!而本文希望就此世界级的错估现象做出理性的解读。

■住宅其实是系统产品、平台产品

大家要知道,住宅这个产品,其实是系统产品、平台产品。如果住宅完全独立、独自存在,没有周边的道路、地铁、商业、商务、教育、医疗、公园等设施,其实就无法体现其价值,所以郊区的物业价值总是很低,原因就在于此。

嵌入城市这个系统或者说平台越深,这个住宅的价值就越高,反之则越浅。所以大家看到,一旦脱离了城市而远在郊区的住宅,那么其租金也好、售价也罢,不但其绝对价格起不来,其相对涨速也受到压制。

所以“地段、地段,还是地段”的房地产价值金律,说的其实就是这个道理。但在这个道理的背后,还有更深层次的理由,洞察这个理由,将为你的投资布局提供极具准星的投资方向。

■请抛弃乡巴佬思维:拥抱城市地力!

大家可要知道,城市土地与农村土地不同,农村土地每耕种一次,肥力就下降一次,就必须投入肥料来维持。而城市土地,则是越耕种(建设),地力越肥!也就意味着占有城区物业的人可以长期地免费占有他人的劳动!

比如说,我们在城区核心处买了住宅,那么在住宅的旁边,政府与社会各界总要在这里增加投资。因为在郊区投资建设,其能效比太低,可要知道在城区建设一个公园、一条地铁线、一座学校,能够迅速起到效果,在郊区就难说了。

而政府与各界偏向在城区的投资与建设,使得城区住宅就收获到一个巨大的外因:购房者购入住宅以后,其实自己不用做什么,仅仅因为外界在周围的投资与活动,就能够获得受益与增值,因为地租的增长说到底是人类活动密度的增加!

而“肥沃”的城市土地是那些呢?其实就是城市化程度最深的成熟城区。因为只有这种城区,其系统性、平台性特征才更明显,位居其中的也才是深度嵌入城市的品种,这种住宅才能具备了一个特别大的价值点。所以,买到城区熟地的好房子,尤其是中等户型(流动性好)的住宅,就等于拥有了免费占有他人劳动的最佳工具。

■食利阶层之最:长期地免费占有他人的劳动

长期地免费占有他人的劳动——世界上还有比这更好更美的事情吗?我觉得是没有了。从这一点回看深业东岭,视野就会非常清晰:深业东岭紧邻2#蛇口线、5#中环线的换乘站,背靠人民南、东门、蔡屋围3大商务圈、周围配套设施齐备,深耕深圳最成熟城区,这不就是深度迁入城市这个系统的住宅产品吗?

同时,深业东岭本身也是精品综合体,除开外部城市配套及其成熟,自配也同样当仁不让。城市大系统、自生销系统,城市大平台、自身小平台,这两者的结合在深南大道上形成完美的协作!在中国第一财富大道沿线,深圳最好的东家片区,购房者首选的东家物业,应是综合体物业,而且是由品牌开发商开发的精品物业。

深业东岭位于城市熟地,坐拥地铁25号线枢纽,整个项目以传统墟市为灵感,致力重现深圳墟的繁盛商机。宽街窄巷、梳式布局、石板街、老骑楼等特别的岭南墟市空间和现代购物中心融为一体,是集文化、娱乐、美食、购物、休闲活动于一体的精品综合体,当属深圳最好的东家物业。在这条财富大道,若西看华润城,中看深圳中心,那么东看就是深业东岭。而深业东岭更成熟、嵌入更深度,或许是成为食利阶层的最佳途径!




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