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楼市投资警要:城际变局的主变量

作者:@房地内参 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2016-05-10 13:51:33点击5126


前注:本文的观点非常重要,已经在之前的收费密讲中提前为听众发布,5月2日也专门提供给了“内参会”的会员。在滞后了一段时间之后,现在对外发布。正文节要如下:

目前大学的城际布局,基本形成在1980年以前,集中在传统大城市,与当今的经济城际格局并不完全一致。比如说东、南沿海等经济发达,但中国的高教中心却集中在内陆。

不过好在,2010年之前,农村人口城市化的主要入口是产业,尤其是制造业。所以在此之前各大城市,在尽力争夺制造业。中国承接世界产业转移的第一道承接地都是东南沿海,所以那个时候,内地高校培养的人才都东南飞。

所以,公元2010年(中国大学扩招第12年)及之前,北上之外的大学生为了寻找更大的天地,毕业就离开,尤其是武汉、西安、天津、南京、成都这些高教大城尤其如此,历史上这些城市为一线城市支付了太多的人才成本。

可以说,像深圳这样的一线城市,她的极高房价中,有一部分是武汉、西安、天津、南京、成都这些城市代为支付的。

如今,通过地租调整、产业转移,以及进入内需时代,上述传统大城市开始恢复自己的优势。随着90后、00后脱离物质匮乏期,他们为了生存而移民、而再度远行的动力与能力、必要性在下降,毕业后留在就学地的现象与日俱增。

他们做这样的选择,既可以充分利用已经形成的人脉,也可以顺应产业转移、内需扩大使传统城市优势恢复的趋势,就业机会增加。毕业生留在就学地的现象,因此在最近的一些年里头开始成为潮流。

中国经历自1999年开始的扩招以后,尤其是2010年以来,每年700万以上的大学毕业生逐渐取代产业移民,而成为农村人口城市化、人口大城市化的主要入口。因此在劳动力出现刘易斯拐点的背景下,大学对于城市的意义已经有所不同。

未来的城市竞争,将从制造业竞争进入到服务业竞争的新格局,而服务业的发展有赖于人的汇聚,争夺新增的城市化人口、争夺年轻的城市化人口(他们将带来人口的生产),在未来变得极为重要,这将影响中国城市的城际布局。

所以大学除了拥有教育的意义之外,对于中国城市来说也具有了劳动力、消费力争夺的意义,以及对于掌控未来人口增量拥有话语权。

对于经济发达,但是高校数量少的城市来说——比如深圳、这是一座基本上要全面依赖于其他城市为自己培养人才的城市、这是一座不在城市化入口而只在高校出口争夺人才的城市——尽快创办更多高校,在入口上就开始争取年轻人的归附,已经越来越重要了。

为了在劳动力的刘易斯拐点已经出现,流争夺劳动力,原来依靠争夺制造业,现在要靠争夺高教业!

而对于人口已经超过800万的高教大城,如果其地理位置又符合全国内需扩大以及产业转移的趋势,其本身拥有的交通(本城交通以及城际交通)、资源(水/电/土地/人力)条件优秀,那么,其悄然拥有的人口城市化的入口优势则应该引起足够的重视了。

犹如从年初开始的6次自费密室讲座(密讲)中所言,这些城市是投资者在2016年到2018年之间,进行中途岛布局的机会点所在,他们的城区地铁资产值得研究。供空间、守时间,空间在一线、时间在强二线!


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