导读：
■深圳写字楼整体回暖，甲级楼盘空置率上升
■写字楼空置率提高，有效地段写字楼更值得关注
■锁定写字楼有效地段，前海双办值得关注
正文：

■深圳写字楼整体回暖，甲级楼盘空置率上升

报告显示，2016年，深圳写字楼新增供应和净吸纳量达到历史高位，超过130万平方米的办公楼供应集中投入市场，其中近八成项目位于福田。此外，深圳2016年写字楼供应量在北上广深四个一线城市中位居首位。

值得注意的是，2016年竣工的总部大楼几乎普遍出现了较预期高的自用需求，加上一些项目超前预租赁表现良好，随着回暖的租赁需求，全年净吸纳量也超过100万平方米，创下历史新高。

与此同时，甲级写字楼的大量供应对市场的空置形成较大压力，2016年末深圳写字楼空置率升至12%，同比上升近3%。甲级写字楼空置率上升压力仍将持续，预期2017年末整体空置率保持上升趋势不变，有望维持20%以内。

不过，深圳整体经济基本面仍将向好，办公楼需求方面，创新金融、传统金融、高新科技、专业服务业、企业自用等需求仍是深圳甲级办公楼市场的主要需求动力，2017年甲级写字楼供应与2016年相近，福田写字楼供应量未来逐年减少，越来越多的供应来自前海。

■写字楼空置率提高，有效地段写字楼更值得关注

在写字楼空置率提高的情况下，对手头资金充裕的财富人士而言，选择最具竞争力的写字楼产品，以实现资产的稳步升级，就显得尤为重要。一般情况下，企业选址首选人才、技术、信息和资金密集的区域。城市的CBD，由于聚集了最先进齐全的市政设施、商务设施、娱乐设施、文化教育设施及居住设施而始终成为企业青睐的首选区域。

大企业集中的区域同样具有区位优势，能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，区域与企业相互影响，形成真正的良性循环。正因为如此，有效地段价值直接影响着写字楼的投资价值、发展价值。

而投资写字楼要瞄准有效地段，也是针对于商务“效率”这一明显特征而言的。因为，对企业来说，效率是第一位的，是企业的生命，主要体现在两个方面：地段效率与商办功能。其中在地段效率上，写字楼所处地段必须是城市交通汇集的中心，现代服务业发展的重心，同时占据区域各种优势。 

■锁定写字楼有效地段，前海双办值得关注

根据@房地内参观察，深圳商办的有效地段主要有三个：第一个是福田中心区，这里作为深圳的中心区，商务办公量大且已经形成了基础优势；第二个是南头半岛，其中以被纳入广东省自贸区的前海为有效地段的最高效区；第三个则是龙华北站区，高铁便捷通达全国各地。

深圳的发展一路向西，从罗湖中心的形成、福田中心的建设、再到如今前海中心的兴起。在国家的规划下，前海直接被规划为下一个国际金融中心，无论地段还是配套、景观资源，还是产业布局及发展，区位优势更加明显。

前海被定义为“东方曼哈顿”，由于前海的“东方曼哈顿”属性，国内、国际资本正在不断注入，截止2016年底数据显示，累计注册企业达12.46万家，其中金融类企业达到4.54万家，随着前海企业的不断增多，意味着前海写字楼的需求量不断增大。根据前海的建设规划，到2020年可供给的写字楼面积不足200万平方米，再加上福田的写字楼供应逐年减少，这无疑助涨了前海写字楼市场的活力。

前海写字楼既具有标志性地段、立体化交通、城市化商业的特征，是深圳写字楼有效地段的巅峰地区，城市整体的写字楼空置率越高，越能够体现其稀缺价值。而区域内的优质写字楼项目如QFC前海金融中心、前海·卓越时代广场等，也将因此迎来更多的关注目光。