■幻想摆脱房地产是无知的自大狂

“房地产根本不是支柱产业、而是枢纽产业与平台产业”----这段话我这么重复了十多年，还是有很多人不相信。

之所以说是枢纽产业，意思是说，任何生产与生活，都无法逃脱房地产，即使反对、抵制房地产，事实上也在为房地产做贡献。

为什么反对、抵制房地产的人，也在为房地产做贡献呢？因为所有人创造的价值中，有30%---也就是其中的剩余价值会以各种途径归于房地产，反对、抵制改变不了这个硬约束。

幻想自己能够摆脱地租的人，我只能说是无知的自大狂。而所有号称不买房的人，其实往往是买不起房，仅此而已。

如果是不能创造价值的人，社会会通过转移支付，让这类人继续交纳地租。地租，是人无法逃脱的终极宿命。即使进棺材的那一刻，人还要缴纳地租——墓地。

■内脏餐馆与房价、租金

作为经常各地跑的人，得以能够更深入的实地观察、横向对比分析。其实就能发现一个现象：内脏餐馆与房价租金的反、正比关系。

肥肠店、猪肝店、猪肺店、猪肚店、牛杂店、牛尾店、鸡珍店、鹅掌店、鸭脖店、猪脚店、鱼肚店……这种店的数量与所在城市、所在片区的房价，几乎是成反比关系的，此类店的数量越多、此地的房价往往越低。

但是内脏餐馆与在地租金，却并非简单的反比关系，甚至有时是正比关系，此类餐馆越多，此地的租金售价比越高、单产越高。你注意观察一下，往往是这样。

这是为什么呢？

■房价赚富人钱、租金赚穷人钱

因为“房价赚的是富人的钱、租金赚的是穷人的钱”，而作为一日三餐、长期持续的饮食，往往能够说明人的阶层。

富人为了健康，比较少吃动物内脏。而穷人为了省钱，往往比较多地吃内脏。富人往往自己买房，这就牵扯到房价信号。而穷人往往是租房，这就牵扯到租金信号。

而且穷人为了靠近就业机会、为了用时间换金钱，就会更要选择旺地居住，那么压缩面积欲望也只能如此，否则连就业机会都没有了。加之穷人的数量更多，因此，旺地租赁的竞争就更加激烈，单位租金往往就被抬上去了。

所以，香港单位租金最高的，其实不是山顶、也不是半山，而是山脚下油尖旺地区的“笼屋”，一个床位就是你的所有居住空间。

■穷人为何是租金的富矿？

所以，购房投资者就要分清楚，如果是着眼于溢价空间，就要盯着富人做文章。如果着眼于现金流，就要着眼于穷人做文章。

比如说，穷人逛的街上的商铺更容易出租并租到好价钱，因为穷人的移动能力弱、更加局限，而且穷人往往年轻人更多。

而且面对穷人的生意方便降低成本，比如说降低质量，甚至垃圾食品、垃圾产品也都能大行其道。

人多销量大还可以产品差，结果“穷人街”就往往更旺、更能够持续了。而客户定位为富人的商业街，往往做不好、做好了也做不长，原因就是富人移动能力强相对更花心、对质量敏感、而且富人往往年龄大消费不动了。

所以，做房地产投资，要会打富人的主意，也要会做穷人的文章。而且有的时候做穷人文章远比大富人主意更重要。在租金领域，打富人主意基本都属于相对错误。

唯独有一种例外，那就是世界级的总部商务所在地，这种物业就是面对富人、富公司做长久生意。比如说，昨天香港就出了一件房地产大事。

■罕有的例外在是什么？

楼板地价54万元/㎡ ---这就是香港的新地王。中环20年来首次出让商办土地——美利道地块，恒基兆业232.8亿港元价格拿下。

地块占地31000平方呎、即2880㎡，地上建筑465005平方呎、即43200㎡。楼面地价约54万港元/㎡、47.4万元人民币/㎡，亩地价约47亿人民币。该商务地使用年限与大陆一样是50年。

美利道商业地块前身曾作为廉署总部、公众停车场用地，属于中环近20年来首幅商业用地。

这块地为何成交价高？因为这里是世界级的总部商务所在，而且地块已经枯竭！香港发展一百多年依然存在这种脉冲式的机会，大陆就更不用说了，值得好好挖一挖。

■6月4号周日，解密暗藏了十二年的革命性机遇

最近研究房地产的时候，发现了一个十二年来的重大现象---这是绝对未被认知到的现象，蕴含着革命性的机遇。当与VIP对此进行交流时，也都有浑身过电的兴奋感。那么真切、潮涌！

应该说，房地产市场发展到如今，研究如此深入与细致，却还能够发现革命性现象，而且是没人知晓的现象，这是令人兴奋的、极为难得的。根据传统，当然首先只会向支持我们的粉丝们小范围公开，通过密讲的方式让粉丝们感受到在资产领域的高峰体验。

而且，我们荣幸获得中国房地产长效机制的安排之一、重大的结构性调整政策内容，以便进行提前研究，这个如果落实影响是非常巨大的。我们的客户理应提前获知并予以深度分析。

6月4号周日上午将针对此问题举办“密讲年中场”---《绝机暗藏十二年，结构巨变扑面来》，上半年快将结束，我们就以此为政策风云变换的上半年画上圆满的句号，

而选择上午，是因为经过上次试验后，大家反应上午精神更好、更容易完全听讲不遗漏，而且下午可以结合上午讲述，进行实地考查、或者其他安排。

报名即将开始，期待与你激动的共振时刻，共同感受暗藏十二年的绝机与革命性的暗潮涌动、以及首发扑面而来的结构性巨变。@房地内参 已发布报名召集通知，点击http://www.banq.cn/html/28932.htm即可知详情。

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