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项目及片区考评
李嘉诚商务链“榕树效应”:鼎诚国际\中航城唯论

作者:半求 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2005-08-20 21:51:00点击8780


鼎诚国际及中航城唯论:李嘉诚商务链“榕树效应”
半求
banq@vip.163.com

    ■“榕树效应”:从沃尔玛租赁嘉里中心谈起

    半求记得2001年,深圳写字楼租赁单向成交之最诞生。全球最大零售商美国沃尔玛公司将全球采购中心搬至深圳,于深圳嘉里中心一次性租赁超过8000平方米的楼面面积,同时在嘉里中心开设了沃尔玛公司全球第二个社区性商店。

    沃尔玛到来之前,嘉里中心空置率达50%以上。而该公司到来以后,大量空置期迅速告别嘉里中心,到该年第四季度,嘉里中心出租率达98%,而租金价格也从75元/平方米上升到105元平方米。而与嘉里中心仅200米距离的国贸大厦却只有不不到40元。 如果没有沃尔玛的带动,这是不可想象的。

    同时,沃尔玛的到来以后,一批与沃尔玛有关的上游供货蜂拥而来。嘉里中心由于群集了大量的中外企业,但外资企业就多达200多家,外籍职员2000多人(含香港),在楼中,每年的房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等就已经超过1亿元,为发展商带来了长期稳定的收入。

    这就是大型商家对上下游商家的“榕树效应”。

    ■中航城:唯一由同一商家规划建设、能提供企业完整生命周期中全线办公物业的唯一区域

    由于改造完成后的中航城即具有鼎诚国际这样的小户型办公楼,提供工作室类企业的商务空间;也有供应中等规模公司的航都大厦,未来更有供应大型公司的高档写字楼中航广场,能够提供企业完整生命周期中的所有办公物业。

    加之天虹商场、上海宾馆、格兰云天等商业设施以及1#地铁天虹站、华强北商业街紧邻,因此,未来中航城其实就是福田西商务圈的核心。

    同时,由于蛇口、华侨城只有供应中型公司以及大型公司的中档、高档写字楼供应,缺乏工作室类企业的商务空间,因此,半求经过分析认为中航城是深圳唯一的由一个发展商统一规划建设、能够提供企业完整生命周期中的全线办公物业的唯一区域。

    ■鼎诚国际“机会窗”意义:李嘉诚重建福田西商务链

    2004年10月19日,深圳中航集团与李嘉诚签定合作协议,正式开始合作改造中航苑、建设中航广场,这是中航城的第二站,第一站则是即将竣工的鼎诚国际。这可视李嘉诚此举为重建福田西商务链。

    由于中航城只有一个业主、由一个发展商统一规划建设,这对于保证片区的规划、建设水平是非常有帮助的。从以上角度来分析,未来的中航城将决定福田西商务圈的形态和发展趋势,同时,福田西商务链将发生巨大改变。

    半求认为鼎诚国际则成为具有很强唯一性的中航城的第一站,关注其“机会窗”意义将是研讨未来福田西甚至是福田商务生态链的主要一环。

    ■李嘉诚“榕树效应”:鼎诚国际

    随着CEPA及WTO的深入,世界企业、香港企业到深圳设点的现象将越来越多。李嘉诚作为首富,其象征意义对于很多企业,尤其是华人生意人尤其是广东籍的企业家具有相当强的吸引力。

    加上李嘉诚控制的企业中,在深圳横跨了港口(盐田港)、物流、金融投资、房地产等多个领域,因此李嘉诚建设的“中航广场”建成以后就极其可能吸引这些企业的落户。

    而这些大型企业落脚中航城,必将带来很多配套、合作型的中小型企业,大型写字楼对于小型写字楼的“榕树效应”不可忽视,中航广场对于鼎诚国际的“榕树效应”不可忽视。

    加之中航城具备“深圳由同一商家规划建设、能提供企业完整生命周期中全线办公物业的唯一区域”的特点,半求建议市场各个方要保持对鼎诚国际“榕树效应”的深刻认识和高度警惕。


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