“左庭右院”考查流水帐
半求
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〖时间〗：2005年09月29日11：58~13：15
2005年10月12日15：00~17：00
2005年10月25日14：00~16：30
〖天气〗：阳光、阴或有轻雾
〖事件〗：实地步行考查石芽岭公园、怡康外国语学校之间“左庭右院”项目情况
〖地点〗：深惠公路丹竹头地铁站以西300米、李朗大道以北
〖实录〗：
流水帐目录：
■项目概况
【车位户数比、容积率领先片区平均水平】
【南临占地78万平方米的石芽岭公园】
【路网修建中，半年后应改观】
【一般性配套其实较为完备，紧靠外国语学校】
【周围景观】
【项目交通短期首限、长期看好】
【噪音简析：水平非常优秀】
■地铁分析
■考查实录
【修路导致目前灰尘大】
【左庭右院可能是继香蜜湖熙园后，第二家将高压线埋地的小区】
【售楼处：风格不错设计较差】
【工地情况】
〖进度差异较大〗
〖多层工地达到了高层的水平〗
【楼内情况】
〖户型大面宽、小进深、多赠送〗
〖部分卫生间将日常舆洗与私秘区分开，提高了利用效率〗
〖阳台护栏连接牢固〗
〖电梯间超宽、楼梯全自然采光〗
〖拥有片区最大层高、超越平均水平的宽凸窗〗
〖挑高阳台隐私保护有创新〗
〖卫生间及厨房防水超高〗
〖圆角磨边铝合金门窗〗
■项目测量数据
■发展商名气小来头不小
流水帐正文：
■项目概况
左庭右院位于布吉李朗大道（在建）与东西干道（在建）的交汇处，与怡康外国语学校为邻，此项目北侧为待建用地，西侧与石芽岭公园相往，周围是怡乐花园、中城康桥花园。
【车位户数比、容积率领先片区平均水平】
项目由深圳市梅江南投资有限公司作为投资商、深圳市怡康苑房地产开发有限公司作为开发商，后者是前者专门设立的公司。而项目由中铁建工集团承建。
小区占地53830平方米建面为109283.61平方米（其中住宅建筑面积约为79705.86平方米、临街商业建筑面积约为6000平方米、地下车库及设备用房面积约23577.75平方米），共有12栋，783户、604个停车位、车位户数比为0.77：1，容积率1.58。
车位户数比0.77：1、容积率1.58，这两项指标普遍高于片区平均水平，目前布吉片区这两项指标的平均水平在0.5：1、1.8。
左庭右院被东西干道横穿而过，分为南区和北区，现在两区都在建设之中，北区已有2栋楼体封顶。
【南临占地78万平方米的石芽岭公园】
“左庭右院”南侧就是布吉生态新区即石芽岭片区，总占地78万平方米的石芽岭郊野公园，一期工程已经列入政府日程，建成后将是布吉首个市政公园。
而按照目前的规划“左庭右院”北区将建设直接通向该公园的人行天桥，方便业主来往与小区与公园之间。
【路网修建中，半年后应改观】
半求在现场看到，lexus汽车的专卖4s店就在小区西侧，隔正在修建的李郎大道相望。李郎大道路基已经基本结束、道路两侧的管线渠也已经完工，只剩下路面材料的铺彻了，不过半求想，如果建设单位能够将路面修建成沥青路面就好哪，那样路噪将下降很多，如果是混凝土路面，噪音就要大一些。
李郎大道应该在三个月的时间里能够修建完毕，此后走清平高速来往“左庭右院”与特区之间将非常快捷，半求驾车从红岭到左庭右院走清平高速所花费的时间只有20分钟。
不过从“左庭右院”南北两区之间穿过的东西干道动工还将有待时日。一旦这两条道路都开通，楼盘的脉络就全部打通了。其实很多时候暂时的不便反而在购房上更经济，因为发展商在定价的时候必须考虑这些因素，价格也就餐留有余地。
【一般性配套其实较为完备，紧靠外国语学校】
左庭右院东南、东北都临近50万平米的“中城康桥花园”，次花园有不少的商业，菜市场也不少，作为一般性生活配套来还是可以满足的，另外本小区自身附带了约6000平米的临街商铺。
左庭右院周边已经有菜市场、民润超市、沃尔玛、天虹商场、金海马家俱商场、布吉东大街等购物场所。康桥外国语学校、布吉高级中学、爱丁堡幼儿、康达尔中英文幼儿园等。半求认为一般性配套其实较为完备。
【周围景观】
左庭右院东北面隔康桥外国语学院与中城康桥相往，因康桥外国语学院建筑较低，在视野上可以直接远望中城康桥，视野较开阔，近可看康桥外国语学院的操场，也可远看中城康桥。
西南面为怡乐花园，景观一般，可看楼体景观与桂芳园，不过也较为整齐。西面为在建的李朗大道，遥可与石芽岭岭公园相望，视野无任何阻挡，较为开阔。
北面为待建空地，虽然没有任何阻挡视野的建筑，目前光秃秃的，希望以后建筑不要太高了。
【项目交通短期首限、长期看好】
左庭右院的交通，就目前来说，属于一般水平，李朗大道在建中，东西大道在建中，但上深惠公路、上清坪高速除开路况暂时不好之外，开车出行还是非常便利的。但是灰尘太大。
与此相距500米的深惠公路上交通就比较便利了很多，有462、357、531、309、361、839等多种大、中巴到达。
展望此项目以后，交通将发展的十分的便利，李朗大道修好后，可直上清平高速、水管高速、深惠公路。开车到布吉关，也就是需要十分钟的车程，东西干道修好后，去石芽岭公园，布吉镇政府都十分的方便，地铁三号线的丹竹头站修建后，此地的交通更是方便，对于左庭右院来说，有点闹中取静的味道。
【噪音简析：整体不错局部受影响】
在建的李朗大道，东西干道修建好后，会有噪音的影响，具体受影响的是1、2栋的部分单位和3栋、5a栋，再则是是北面待建地，现在黄土一片。其他单位噪音水平不错。
■地铁分析
半求仔细翻阅了地铁规划资料，可以说有相当大的发现。从“左庭右院”发展商所做的宣传来看，发展商其实也忽略了这样一个重要的细节，那就是“左庭右院”与3#地铁的关系非常密切。具体请看后面附的规划图吧。
一是，“左庭右院”位于占地20.5万平方米的布吉关地铁车辆段与占地27.5万平方米的布吉地铁车辆段之间，距离后者距离更近一些，距离大约不到3公里。
另外，3#地铁规划已经确定，在“左庭右院”以东之深惠公路与李朗大道交汇点设立“丹竹头站”，如果按照规划资料，半求测算了距离“左庭右院”在300~400米之间，属于地铁的直接辐射区。
同时这个距离特有利于归避地铁人流较大带来的对居住的不利影响，属于较为合适的距离，即较为便利、有避免了人流从自己家门口过。
■考查实录
【修路导致目前灰尘大】
在深惠公路转入李朗大道后，因李朗大道正在建设中，走入左庭右院的道路坑坑洼洼不好走，虽然有酒水车在道路上酒水，也掩盖不住灰尘的飞扬。相信这种情况等道路修建完毕以后就将有很大改观，总体上说，关外的环境对比特区内还是有所差距的。李朗大道估计用不了半年就可以修建完毕了，也就是说在左庭右院入住的时候李朗大道就通车了。
围着工地转了一圈，东北面是规划中的片区小型道路，与康桥外国语学院隔此路相邻，此路段因有学生上下学，路面还算整洁，而东南面和西南面的灰尘较大，修建中的道路是很难走的，相信大家都有所体会，暂时的影响是避免不了的，
【左庭右院可能是继香蜜湖熙园后，第二家将高压线埋地的小区】
左庭右院西北面就是高低不平的待建用地。在小区的西南侧有高压线，现在的高压线确实会成为影响某些人购房的动机，
目前在高压线的下方有工人在此施工，经多方打听初步得到的消息是，他们是在为地下掩埋高压线而修筑高压线路的地下管道，工期不太清楚，但由于工程量不大，如果属实估计两个月内应该能够结束战斗。具体情况半求建议大家还是向相关部门核实一下，看是否确实是有计划将高压线埋地的打算。
在深圳，此前还只有香蜜湖的熙园曾经将小区旁边的高压线埋地，如果上述说法属实，那么左庭右院将是第二家。
【售楼处：风格不错设计较差】
售楼处的出入口设在李朗大道与东西干道交汇处的东北处，在门口处有一大石上书“左庭右院”四个大字，通往售楼处的通道较长较宽，可开车前往，墙壁上满是宣传广告，在快到售楼处的位置，已做了绿化，并且种植了几株大木棉树。
售楼处占用的是5a栋的临商铺，外墙颜色为暗红色和米黄色，视觉上还是不错，质感不错，而且做了风雨廊桥，如果以后所有的临街商铺都如此做法，感觉还是相当不错的。售楼处内装修不错，大碎石墙、展示走廊、抬高休息区都是比较有风格的那种。
但是显然空间感一般，空间比较细碎，同时功能区域较为混乱。
【工地情况】
〖进度差异较大〗
出了售楼处，转往东北面小区的规划用路，走到小区的西北侧，西北部分施工已经到了地面，车库外立面正在做防水。
北区临近道路的两栋已封顶，大多数还在施工当中，各栋之间差异较大，这一点与中海月朗苑类似。架空层较为开阔层高较高，层高为6.58米，走楼梯要上两层的楼梯才可以到架空之上的一楼。
〖多层工地达到了高层的水平〗
在1栋前面是工地的钢筋加工处，钢材摆放整齐，每一种钢筋排放不混乱，每种造型钢材占用地面不大却占用地面较广，倒显的工地有些开阔。作为有多层的小区，一般地说工地都要比高层乱一些，但这个多层却有高层的工地水平，确实值得表扬。
北区3、5栋前面地面正在施工，地面不平坦，2栋车库的外墙面还未完全掩埋，用的土料放堆放在2、3栋之间，在2、3栋之间有装卸水泥的，在1、2栋中间有装卸电线管的，人来人往，有些拥挤。
看完整个工地，除小区北侧和2、3栋中间在施工外，其余平台部份已施工完毕，较为整洁。北区共计八栋，包括1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、5a栋、6栋和7栋，其中5栋和5a栋裙楼为连体商铺，现还在施工之中，目前小区已有2栋楼封顶！
【楼内情况】
楼层面格局南北通透，电梯间与楼梯间相对，大多数是每层三户，一部分是一层两户，三户的呈品字形排列，在4栋中，层面电梯的东西侧各为一户，在南侧一户，北侧为电梯和楼梯。
〖户型大面宽、小进深、多赠送〗
综观所有“左庭右院”户型，半求发现基本都表现出大面宽、小进深、多赠送的特点。
大面宽，即是所有房间尤其是客厅的面宽都比较大，功能主义特色比较明显。小进深则是指两对向采光面之间的距离相对较小，这样一来室内的采光就比较充分、通风更顺畅。多赠送则是指设计了入户花园、内庭、挑高露台、造型阳台等赠送面积部分。
仔细研究之后就可以发现，每套户型基本都有4~5处是赠送面积。这个比例是非常之大的。
〖部分卫生间将日常舆洗与私秘区分开，提高了利用效率〗
在三房及以上的户型中，卫生间都将日常舆洗与私秘区分开，日常舆洗区在厕所门外并与其它空间适当隔离，这样一来，卫生间就可以满足两个人同时使用，提高了利用效率。
此外，即使是布置在厕所门外的日常舆洗区也采用了降板处理，方便管路布置。
〖阳台护栏连接牢固〗
在已封顶的2栋中，内部墙壁已开始施工，在露台和阳台处已装好护栏，护栏拦杆使用的是先用爆炸螺钉与混凝土楼板连接，然后再用电焊的方式，每个护拦有6个~10焊点（根据保栏长度不同而有差异，比一般楼盘4个焊点的水平提升不少，这样一来质量就更可靠、更牢固。
〖电梯间超宽、楼梯全自然采光〗
所有步行楼梯都是自然采光、电梯间与步行楼梯连为一体，而且按照消防条例无须消防门隔离，这样的好处是电梯间与楼梯间连为一体、整体感强、更开阔。比两者之间加消防门的做法视觉纲、使用上都要强很多。
这一点与纯水岸的多层是极其类似的。另外，“左庭右院”的电梯间宽度达到2米4的宽度，而一般楼盘在1米5~1米8之间，这个宽度相信去看过实地的人都有很强的感受，非常开阔。电梯间也设计了观景窗。
〖拥有片区最大层高、超越平均水平的宽凸窗〗
半求实地测量“左庭右院”室内净层高达2.84米，很是开扬，也就是说包括楼板的设计层高将达3米。这个层高昂与熙园、波托菲诺等豪宅属于同一水平。作为一个定位白领住宅的项目来说，非常难能可贵。
同时，其顶楼户型的层高为3.03米设计层高应该在3米2左右。这已经大大超越片区其它所有楼盘的层高水平了。
其凸窗宽度为80公分，也超越片区平均65公分的水平。
〖挑高阳台隐私保护有创新〗
挑高阳台设计上的创新值得推广，一般地说，挑高阳台都存在上下邻居之间的相互影响，私秘性较差，而“左庭右院”的挑高阳台则在上下两户之间设计了格栅板遮挡视线。
同时，在验收通过之后，未来还可以将中部格栅堵住变成全部遮挡视线的实心挡板，甚至可以变成可以使用的面积。这个做法是目前市场上解决挑高阳台隐私性最好的，同时由于格栅板是空心的，阳台依然可不计算面积，发展商这一点非常精明。
〖卫生间及厨房防水超高〗
卫生间、厨房防水基本已经做完，地面的防水就不说了。对于墙壁防水半求测量以后大吃一惊，做了2米3的高度，国家规范都是1米5就可以了，“左庭右院”足足超过国家标准80公分。墙壁防水做得好，对于保证相邻房间墙面的质量是有很大帮助的。
〖圆角磨边铝合金门窗〗
项目采用的是赛美门窗，所有转角部位，都是圆角的材料，以避免万一与人体发生碰撞的时候能够不对人体造成上海，这一点与招商海月、华侨城天鹅褒是一致的。同时，在结合面，都予以了打磨处理，防止使用者手受伤。
■项目测量数据
步行楼梯宽为：116公分
室内净层高为：2.84米
顶楼层高为：3.03米
楼梯间层高为：2.84米
架空层回填土之前层高为：6.58米
底楼电梯间层高为：6.44米
客厅楼板厚度为：12公分
公共走朗楼板厚度为：15公分
洗手间阳台楼板厚度为：12公分
凸窗宽度为：80公分
阳台护栏高度为：114公分
下沉洗手间下沉为：29公分
■发展商名气不大来头不小
大家对于梅江南了解不多，其实其来头不小。一是该公司负责人是房地产的资深人士，现在大家看到项目与布吉其它项目对比水平有较大提高的原因就在此。另外就是其背后的天津滨海市政实力雄厚。
深圳市梅江南投资发展有限公司是天津滨海市政建设发展有限公司为进军珠三角地产而专门设立的投资公司。
天津市滨海市政建设发展有限公司是天津市市政工程局所属企业，正式成立于1997年9月，专业从事市政工程项目及房地产项目的开发、建设和管理工作，曾经开发的梅江南居住区规划用地215.7公顷，建筑面积约150万平方米，规划居住人口约为3万人。
天津市滨海市政建设发展有限公司并承接了丁字洁三号路、西市大街、友谊路延长线、纪庄子道、津滨高速公路等多项工程。目前正在建设的项目有开津市快速路系统工程，滨海综合开发改造基础设施工程，均为天津市重点工程。
而深圳市怡康苑房地产开发有限公司是由深圳市梅江南投资发展有限公司投资，与2004年8月成立的专业从事房地产开发的机构。
图：1、“左庭右院”与3#地铁丹竹头站、地铁车辆段的关系，在丹竹头站的偏北300~400米距离出就是本项目
2、看看“左庭右院”临近的3#地铁的早期设计方案吧，给业主们做个纪念
3、“左庭右院”与规划中丹竹头交通枢纽站的关系，从本规划图来看，未来这里的交通将实现地铁、公路、枢纽的对接，非常便利
4、“左庭右院”位置图
5、“左庭右院”东北侧的外国语学校及中城康桥花园
、
6、“左庭右院”挑高阳台隐私保护有创新〗
挑高阳台设计上的创新值得推广，一般地说，挑高阳台都存在上下邻居之间的相互影响，私秘性较差，而“左庭右院”的挑高阳台则在上下两户之间设计了格栅板遮挡视线。
同时，在验收通过之后，未来还可以将中部格栅堵住变成全部遮挡视线的实心挡板，甚至可以变成可以使用的面积。这个做法是目前市场上解决挑高阳台隐私性最好的，同时由于格栅板是空心的，阳台依然可不计算面积，发展商这一点非常精明。 
7、“左庭右院”这个设计谁要是看懂了有奖，很有用的一个创新
8、“左庭右院”5号楼商业部分（靠康桥外国语学校）
9、“左庭右院”的沙盘，半求认为是迄今为止布吉外立面质感最佳、最大气的楼盘
10、“左庭右院”绿化的大木棉树，半求最喜欢的树之一
11、“左庭右院”在交易会上行为艺术及手抄本（是否有很多人想起所谓《少女之心》？）
12、“左庭右院”西南李朗大道上的一些特色建筑
13、“左庭右院”北区与石芽岭公园之间将建设天桥
14、“左庭右院”、3#地铁丹竹头站、石芽岭公园、东西干道、李朗大道的关系
16、“左庭右院”与怡乐的关系
17、“左庭右院”的落地玻璃窗或落地凸窗随处可见
18、“左庭右院”的样板房也玩复古，学习万科好榜样，追赶第五园不停息。要知道本发展商的老板王德源是万科的高参、17英里的策划人
19、“左庭右院”门窗展示中
20、“左庭右院”圆角磨边铝合金门窗〗
项目采用的是赛美门窗，所有转角部位，都是圆角的材料，以避免万一与人体发生碰撞的时候能够不对人体造成上海，这一点与招商海月、华侨城天鹅褒是一致的。同时，在结合面，都予以了打磨处理，防止使用者手受伤。
21、“左庭右院”卫生间及厨房防水超高〗
卫生间、厨房防水基本已经做完，地面的防水就不说了。对于墙壁防水半求测量以后大吃一惊，做了2米3的高度，国家规范都是1米5就可以了，“左庭右院”足足超过国家标准80公分。墙壁防水做得好，对于保证相邻房间墙面的质量是有很大帮助的。
22、“左庭右院”的商业连廊
23、“左庭右院”的小区
24、“左庭右院”采用了片区最好的外墙环保腻子，很多时候细节最能够看出发展商的心态
25、“左庭右院”的预留孔非常光洁
26、“左庭右院”东西干道旁边的绿化带
27、“左庭右院”东西干道及高压线
28、“左庭右院”阳台样式简洁，并且以树向保证儿童安全
29、“左庭右院”西南侧李朗大道的侧的线渠
30、周边看“左庭右院”
31、“左庭右院”在李朗大道上的招牌
32、“左庭右院”：东西干道与李朗大道的关系
33、“左庭右院”看楼通道
34、“左庭右院”挑高入户花园
35、“左庭右院”回填土的质量很高，纯净
36、“左庭右院”与石芽岭公园山头的关系
37、“左庭右院”卫生间及厨房设置了接地装置，以保安全
38、“左庭右院”部分卫生间将日常舆洗与私秘区分开，提高了利用效率〗
在三房及以上的户型中，卫生间都将日常舆洗与私秘区分开，日常舆洗区在厕所门外并与其它空间适当隔离，这样一来，卫生间就可以满足两个人同时使用，提高了利用效率。
此外，即使是布置在厕所门外的日常舆洗区也采用了降板处理，方便管路布置。
39、“左庭右院”北侧的待建用地
40、“左庭右院”西南侧正在修建的李朗大道
41、“左庭右院”与康桥外国语学校之间
42、“左庭右院”之间的东西干道从石芽岭公园穿越而来
43、在“左庭右院”现场测试的图片及数据
