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行业观察
5G与城乡、房价:索命还是冲锋?

作者:尹香武 类型:行业观察

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-02-28 14:56:43点击2434


5G时代正逐步走来,2020年就可能逐步商用,华为已经退出首款基于5G网络的芯片了。而作为房地产从业者,我关心的则是5G对于城市空间、房地价格的影响。今天就聊这个开脑洞,开谈前提醒你:

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远去的家乡

农业社会时,能种地的地方就能住人。后来进入城市化,没公路、没集市的地方就不能住人了,虽然总量没变,但从农业化到城市化、社会的有效土地骤然减少了。

城市化刚开始是工业化,工业要沿着公路往外铺排,工厂没办法建得太高太集合,所以工业化前期城市规模是往外扩张的。工业化后又要搞服务业,搞服务业大家要靠近才好服务、才有效率,而且服务类建筑空间可以高度集约---平安金融中心600米、其实还可以更高呢。

所以工业化扩张到尽头之后,进入服务业时期城市会突然有一个回缩,工业化的城市边界与服务化的城市边界之间就是塌陷区域,只能等待时间去填补。所以搞服务业以后,有效用地又减少了。

从中方面说,人类越发展、技术越发达,人类的时间价值越高---也意味着时间成本越高,时间成本的不断升高反过来会紧约束空间布局,人类终极上是受时间与能量双重限制的,而时间与能量又是有限的,只有节约一条路,而节约首先就表现在空间布局上。

另外就是,人类的成本结构也在不断变化,早前的主要成本经历了物质、金钱、人工几个阶段,但最终的主要成本将是时间。这就导致人们在分布格局上是越来越集约(以节省时间),而不是越来越分散,以便节约最主要的成本---时间。只不过这种集约的点的面积在扩大。

举个极端的例子,比如所有人都有个人飞行器,直观理解就是大家可以分散居住了。但逻辑却不是这样,因为飞行器的出现,意味着大家的效率更高了,而效率更高就意味着时间价值更高、时间价值更高也意味着时间成本更高。而时间成本更高,就意味着有了飞行器后,大家反而更加要集约居住而非分散。

记得我N年以前说过的话吗?叫做:“房地产是城市化的生意,城市是集中现象而不是分散现象,所有为了促进分散的努力,最后都促进了集中!”这就导致了人类的有效土地越来越少、而不是越来越多。

从小方面说,国家、城市进行建设,表面看会促进均衡发展,但其实会扩大差距、扩大不平衡。比如说修高铁,不修高铁意味着所有地方都没有高铁,这反而是平衡的。但一修高铁,就意味着更多地方没有高铁---因为你没有办法给每个地方都修高铁与高铁站,这就意味着差距立即就扩大了。

其它的地铁、高速公路、机场、口岸也是同样的逻辑,越修越不平衡,所有的建设与发展必然都要加剧不平衡。但人类就是要发展、就是要修建基础设施啊,其它的生产与生活都是基于基础设施提供的效率条件去进行的。

那么这些基础设施会修建在那里呢?基建是网络型系统产品,需要连成网、形成片才有作用,讲究规模效应,那么很显然会步入不断自我强化的阶段,越是拥有基建的地方继续搞基建的千人成本更低、更容易回收成本、更容易发挥作用。

所以,二线及其以上的城市就会成为基建中心城市,成为越来越不平衡的空间里的制高点。从广袤国土上都可以分布居住,到聚集到数量有限的这些城市,空间的竞争之激烈可见一斑!当然说到这里有人会问:

那国家也在落后地区建设了很多基础设施啊,是不是能够拉平差距呢。我只能说,这会加重落后地区的财政负担,超越实际需求的基建设施更会扩大差距,除非一直进行财政转移支付去维持。但这又会降低整体福利。

再举个虚拟角度的例子,最早期的时候,书信是信息交流的主要方式,城市的先进对农村的触动是比较小的,交流频次是一年甚至两年一次。

后来是电话或者2G、3G信号,交换信息以文字为主,不太直观,不过城市对农村的影响还是加深了,因为以前以年计的影响方式变成了一天计了。

后来农村城市都4G信号了,直接导致无论是农村人还是城里人,都集中在自媒体、微博、微信,结果繁华都市的信息不断地及时输送给了农村,农村人就受不了了,城市的精彩与丰盛在农村永远没有、永远也达不到。

现在农村人跟城里人共同生活在一个以秒计的交换信息的时代,年轻人绝对在农村待不下去了。城乡信息交换,从一年交换一次、到半年交换一次、再到一周交换一次、一天交换一次,现在每秒交换一次,城市因此就成为农村人的黑洞。

这还不是重点,重点是未来的5G,5G是万物互联、在线直播式的生活与存在。农村的人、树等万物,都跟大都市的万物连在一起了,那种落差巨大还紧密相连的信息交流方式,一定会带来黑洞效果,大城市迅速吸干农村。

所以5G在线时时直播的方式来了以后,城市的规模还要扩大、绝大多数的农村将彻底死亡,不但农村而且连小城市的仅剩财富与人口也将被大都市黑洞吸入。农村将会演变回到自然,要不就是彻底回答自然、要不就是成为极端富裕者的领地---只有他们才有实力支付农村极端高昂远比城市高的成本。

5G来了以后,城市是扩大而不是缩小,有效用地是减少而不是增加。5G,将迅猛地改变时间价值与时间成本。5G普及之后,都市圈时代就正是开始成为常态了,大都市的房价最起码要翻一倍;5G到来之后,大都市圈的城市规模最起码在现有的基础上要膨胀50%。

而我国的都市圈就是我所定义的5+4。5个主要都市圈,加上4个次级都市圈,就是重中之重。

5大“恒星型都市圈”:

①东极——上海为核心的长三角都市圈,将达3亿人口;

②南极——广深港为核心的珠三角都市圈,将达1.5亿人口;

③北极——京津唐都市圈,将达1亿人口;

④中极——武汉为核心中部都市圈,将达0.75亿人口。

⑤西极——成渝都市圈,将达0.6亿人口;

4大“卫星型都市圈”:

①北极与东极之间的胶东半岛都市圈、

②东极南极之间的海峡西岸都市圈、最终发展成为包括台北在内的海峡都市圈

③南极和西极之间的云贵昆宁阳都市圈、

④西极和北极之间的西安都市圈。

而根据美国、日本等发达国家走过的路,以及我自己的思考,大都市在膨胀的时候,内部的价值分配关系格外不同,也就是说其内部在收获价值的时候有些地方在失去价值!

这个请允许我先予以保密,一旦说出来你会恍然顿悟,对于价值扑捉极其有利、精准,3-11的密讲上献给朋友们!


【开春密讲召集:先知±430%的楼市刀功!】

春节前后近一个月的脑休,大家脑渴许久,辛苦了!因急切而重要的内容,@房地内参 决定3-11周日上午,在深圳举办《开春密讲》,报名找13266798623李杰小姐你不可不先此次不限于的五大内容:

出人意料的库存新政谁都无可逃脱;②XIU宪与超长政治周期的分析交底虚拟化±430%最狠的房地产刀功④2016去库存→2017去产能→2018去杠杆,须未雨绸缪;限定的刺激手段---时代性价值。

你认为的阶层固化,其实是指向上流动越来越难。一旦认为固化其实往下流动就开始了,上难必下易!原来基数低以向上流动为主。等增量不够,常态就会是向下流动。所以你要升级智慧,大脑能级与财富能级不匹配是有大麻烦的!



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