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“摩鬼公式”揭示:你对赚或暗亏?
作者:尹香武   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:行业观察        2018-08-01 17:29:31        点击1100
    

■一开始就要正确

购房投资,要尽可能地从一开始就正确,否则后续的损失可能超出你的预料之外。而购房投资的正确包括两个层面:1)产品要正确;2)阶段要正确。

所谓产品正确,就是你的条件是适合买住宅、还是商用物业,是适合大户型、还是小户型,是产权房、还是小产权与军产房?

所谓阶段正确,就是你的条件是适合溢价投资、还是持有经营(租赁)?是适合单城之内分散投资,还是多城聚焦投资?由于最近有人又问到这个问题,因此就把此前的文字再给各位看看。开谈前提醒你:

连番调控新政、财币政策带来了“新新格局”,不同品类、城区和片区所受影响截然不同。有的已判死刑、有的却因此受益巨大。尤其涉及旧格局,不但准备入市者、有房者也受影响。任何人与企业都无法置身事外!

故8-12周日举办《新新之惑’密讲:五大妙招对新政,六十九年分暗财》,报名找13620987011木子。届时@尹香武 将发布:①楼市调控新政及分析。②暗财六十九,错过是罪过:储备政策分析。③应变5大招:绕开风险袭击、拥抱价值转移。④首发“投资进补之路”。⑤补遗:新财政与货币政策、限制与投资的关系…等。言归正传。

15公里处的汶川映秀镇大地震

都江堰却奇迹般的毫发无损

■怎么理解产品正确呢?

越穷越投机、越富越投资,越穷越激进、越富越保守。这本来就是正常的,但我们见过太多的人,还没有到阶段,就做起了收租养老的梦想,购入了商铺、写字楼等商用物业。

不是说商用物业就一定不好,甚至有些符合条件的街铺、写字楼具备翻番空间,但那是已完成原始积累阶段者才应该去做的事,否则就不应该涉入,否则就会失去速度,没有速度你怎么追赶呢?

再比如说,自住则根据自身条件决定面积并且应该适度放大面积。但是投资的话呢,反而不应该单纯追求面积,很多时候面积越大单产越低。当然现在限购改变了这个要求,但规律迟早会起作用的。

■怎么理解阶段正确呢?

比如说,你要具备判断条件与能力。太多次听到这种对谈:“你觉得哪个城市好啊”?“当然一线城市”!“那一线城市哪里最好呢”?“这还用问,CBD啊”!

这属于无限思维、正确的废话。一线城市好、一线城市的CBD好,这不用说。如果钱够、特别是身价达到了降低流动性的阶段,当然是一线城市。

但购房投资者的条件各不同,各自的最好也就不同。对启动资金较低、供款能力较低的人,一线城市就不是好去处。况且,时间点不同对应的最好也不同。

2015年中~2016年底,机会与空间最大去处是强二线城市,而非一线城市。但有太多不讲条件限制的人:以前该投奔一线的时候,重金投在了二线,轮到二线表现他又投了一线,然后自觉英明,你看啊,我有一线的房子了很高大上呢。

又比如,有人刚开始投资房地产,买对了片区,增值可观,就嘲笑那些老手---身价已高的人,增值率还不如自己呢。其实啊,身价已高者追求的主要已非流动性,而是安全性、稳定性与现金流了,已经高一个维度了。

■买错房,代价大

如果产品买错、如果阶段失准,就必然要进行纠错。但是纠错的成本就非常高了,但很多人的理解能力又赶不上。这里给出一个简单公式吧,应该便于立即理解:

买错一套物业,成本假定为1,持有一定时间后增值了a,这个增值是低于楼市年均水平的。此后就要纠错,往往不能以新价值(1+a)卖出,而只能以低于此水位的价格卖出,为便于理解,既定为需要便宜a才能卖出。

绝大多数人会觉得,我买来之后涨了a、然后便宜a卖出的话,应该不亏钱啊。好吧,以公式说话,如此买卖,结果就是:(1+a)*(1-a)=1-a+a-a²=1-a²。

这还不包括交易的中间费用b,也就是说,上述表面看似不亏不赚的一笔交易,事实上亏了。这是新手最常犯的认知错误,亏了钱还不自知。

而投资其实是群际相对概念,当这种人1-a²的时候,买对的人却获得了更大的收益,假定为1+2a。两者的相对差距有多大呢?假定a=20%:

((1+2a)-(1-a²))/(1-a²)

=((1+0.4)-(1-0.2²))/(1-0.2²)

=(1.4-0.96)/0.96

=1.304/0.96

=136%!

两者的相对差距136%,这还是不包括交易中间费用,那是本质上的、大幅度的差距。而如果将a假定为15%,收入差距则有33%,平白无故你就比别人少有这么大的数额。

而只要买错,20%及以上则是大概率的。那些买对了的人,就会继续垒高壁垒、太高门槛,你修正错误的代价实际上还会抬高,也就是说损失会比上述数字更大。

可见买对有多么重要,一次正确还是错误,决定的相对财富、相对盈亏是巨大的。如果是持续错误、或者正确,其损失与收益之大,其实都在你的表面想象之外。

所以为了买对,就应该让思想先正确起来。


新新之惑’密讲召集:

五大妙招对新政,六十九年分暗财

连番的调控新政、财政与货币政策,让楼市进入到了新新格局,不同的品类、城区和片区所受影响截然不同,有的已判死刑、有的却大受益!故此8-12周日举办《新新之惑’密讲:五大妙招对新政,六十九年分暗财》www.banq.cn/html/28932.htm,报名找13620987011木子

规则变结果必变,而涉及旧有格局不但影响准备入市者,还影响有房者。不能以静制动了,不买房也要应变,因为存量格局在变,没任何人、家庭与企业可置身事外!届时@尹香武 将披露新政及未公布的储备政策及其分析等:

①无人能置身事外:深圳楼市调控新政及分析。②暗财六十九,错过是罪过:储备政策披露与分析。③提前应变5大招:绕开风险袭击、拥抱价值转移。④首发“投资者进补之路”。⑤补遗:新财政与货币政策、限制与投资的关系等。

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