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投资分析
深圳730调控新政之后,何种资产将成为真正有效选择?

作者:honer 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-11-02 18:23:25点击3511


导读:
■深圳有史以来最严厉的一次调控政策正式出台
■真正核心区域地段的物业,不会受调控政策影响
■深圳新房供给近8年新低,核心区域的核心产品稀缺度加剧
■鸿荣源·壹方中心|玖誉,为塔尖人士提供前沿人居
正文:

■深圳有史以来最严厉的一次调控政策正式出台

731日,深圳市发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,标志着深圳有史以来最严厉的一次调控政策正式出台。

此次新政的侧重点主要有以下几方面:1、暂停法人单位在购买商品住房;2、新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售;3、商品住房3年内禁止转让,商务公寓5年内禁止转让;4、离婚2年内购房首付比例不低于70%

结合730新政内容来看,此次限售的主要对象是商务公寓和短炒住宅,对于可长期持有的豪宅物业影响不大。新一轮的调控政策出台后,深圳的购房者们,应该挑选何种资产将成为真正有效选择?@房地内参认为:深圳核心资产!真正具备极强资金实力的,聚焦点依然在豪宅。

■真正核心区域地段的物业,不会受调控政策影响

根据数据显示,位于核心区域特别是城市中心区的商业兼住宅,具有极高的升值、出租价值和超强的抗跌性。如伦敦,城市中心物业价格在过去30年间上涨了30倍;2008年到2018年,北京,上海,杭州,深圳等地即使遭遇严重的金融危机和政策调控,但城市中心核心资产房价依然保持每年10%—25%涨幅。不管城市如何从单中心向多中心的格局转变,城市核心资产从未受过丝毫影响。

在看与我们一岸之隔的香港豪宅市场,从2009年开始,香港特区政府为了遏制房价过快上涨,采取了一系列政策如收紧按揭贷款、征收额外印花税等。今年6月29日,香港再次出台楼市调控政策,香港特区行政长官林正月娥公布了六项新的房屋政策,包括将政府资助房屋的定价与市场价格脱钩,并以申请人实际承担能力定价,变相将居屋的定价由目前评估市值的70%降低至52%,严厉征收住房空置税等。

据香港媒体报道,虽然出台了严厉的调控政策,但是仍然有在开发商加价44%的情况下,仍有豪客斥资1.405亿元在九龙豪宅楼盘天玺买了2套,其中一套2房户型尺价66145港币,创全港尺价新高。相当于人民币单价大约每平米65万元!

通过以上数据,我们可以看到,真正核心区域地段的物业,即便调控影响,价值依然坚挺。那么,对于深圳的购房者而言,答案或许很明朗。

■深圳新房供给近8年新低,核心区域的核心产品稀缺度加剧

根据易居房地产研究院数据显示:截止2018620日深圳新房住宅库存量仅为26530套,创近8年以来新低。按照每月2500套的去化率,深圳新房住宅库存量仅为10个月左右的去化周期,几乎深圳楼市没有去库存的压力。以这种供应趋势,深圳未来的一手住宅将会被搞得和限量版的奢侈品一样稀缺。

博鳌房地产论坛上,大炮任志强在主题演讲中说,包括深圳北京这样的一线大城市在内,商品房用地比例已经大幅度降低到了25%左右。但中国的城市化依然在高速进行中,需要大量盖房子。但现在的情况是,一线城市的商品住宅新开工量远远跟不上销售量。任志强说,“明年,有可能出现严重供给不足。明年,你可能有钱也买不到房子。”

由于深圳政府的限购令,使得房票变得异常珍贵,再加上相应的调控,促使在价格上豪宅与普通房的差价减少。但相应的资源与配套上,前者具备的优势却远超于后者,因此,限购令反而为高净值人群提供了一次较低成本入市的机会,毕竟在价差等同的情况下,顶级豪宅更具吸引力。

在此情况下,当前有房票资格的客户,借此买入深圳核心区域核心地段的核心产品,将获得更多价值资产。以此来看深圳超级豪宅的孕育地之一——前海CAZ。这里不仅是万千总部云集的中央商务区,还将以亚洲最大综合交通枢纽——前海综合交通枢纽为依托打造中央车站区,前海水城规划、华侨城滨海文化公园、西湾红树林公园等共同构筑中央生态区,宝安体育馆、宝安图书馆、青少年宫、演艺中心及周边一站式教育配套,奠定中央文化区、中央教育区的综合氛围,实现了金融、商务、人居,也有生活、娱乐、休闲等综合配套,从而成为世界级人居物业的孕育之地。

■鸿荣源·壹方中心|玖誉,为塔尖人士提供前沿人居

前海CAZ封面作品的鸿荣源·壹方中心|玖誉,以现楼优势,扼守前海CAZ核心地段,得享湾区轴心稀缺的城市与自然双重资源,从项目出发举步可快速抵达海滨公园、艺术馆、图书馆、博物馆、美术馆等湾区轴心过千亿市政配套,与人文艺术为邻,优质城市资源环绕,为塔尖人士提供前沿人居。

项目周边更是商业氛围醇熟浓郁,单只是深圳最大的单体购物中心——约36万㎡壹方城就已经吸引了海量客流。在交通方面,宝安国际机场,广深沿江高速,地铁1号线、5号线、11号线以及建设中的前海综合交通枢纽为便捷出行提供保障。

在产品设计上,项目规划打造的双主卧、全套间设计,书房、独立衣帽间、餐厅、厨房、多功能茶室一应俱全。起居、会客归于一层,保证家人间合适的交流尺度,让全新墅级生活回归家庭。

约7.5米大客厅开间,L型巨幕观景阳台,以大平层的开阔尺度打造无遮挡的视野广角,至于此,湾区全景尽收眼底,三重叠层四季园林,将旖旎风光纳入厅堂。

其中,373㎡平层大宅,为家庭生活及商务洽谈提供宽敞的环境,满足峯层人物生活社交所需;489㎡低区奢宅,园林风光尽收眼底,同时确保空间的阔绰与尺度,也象征着圈层的身份与地位。

鸿荣源•壹方中心|玖誉作为前海CAZ首屈一指的封面大宅作品,目前稀缺在售的约373489㎡大尺度空间,将赋予城市顶层人物强烈的空间占有欲,为顶层人士提供全球前沿的生活主场。


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