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项目及片区考评
华侨城大厦’价值论:紧密团结在以华侨城为核心的圳中央周围

作者:homer 类型:项目及片区考评

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-10-01 19:46:24点击6907


导读:
■华侨城不止要卖豪宅,还要卖写字楼
■区域价值:紧密团结在以华侨城为核心的圳中央周围
一、全球超级商务中心崛起,相当于1.5个曼哈顿
二、不止是商务中心,更是第一贵豪宅区
三、地段价值:连横合纵,条条大道通华侨城大厦
四、深圳企业大道的第一排,年均超2亿次的流量价值
1、深圳的企业大道,堪比纽约第五大道、巴黎的香榭丽舍大街
2、头排商务价值:日均超过60万次、年均超过2亿次的流量价值
五、小结:深圳真正的轴心区,世界超级商务中心
■产品价值:创造深圳乃至中国最多纪录的甲级写字楼
一、深圳唯一拥有双地面、15.2米高大堂的超甲级写字楼
二、深圳目前最高的空中大堂,层高9.5米再创记录
三、全国唯一冰钻立面的超甲级写字楼
四、幕墙双银中空超白,降低企业运营成本
五、深圳甲级写字楼目前唯一可见的垂直绿化系统
六、3700:1梯位比,实际配置更高
七、别的叫做电梯轿厢,华侨城大厦的叫做电梯轿房
八、深圳整层得房率最高的甲级写字楼
九、160:1超高车位配比,高于同类产品水平
十、面向全球总裁级的定制体验
十一、600*600mm网络架空地板,灵活度高,节约成本
十二、冰蓄冷VAV变风量中央空调系统,分户计量,节能环保;
十三、双回路供电系统,时刻保障企业商务安全;
■商务美学:只差雪山没给你了!
一、一线城市轴心区景观纵深感最强的甲级写字楼,仅此一例
二、全域资源随时提升美学素养,满足不同商务人士的不同需求
■国人投资的新焦点,资本虎视华侨城大厦
一、最值钱的家底,其实是核心区的写字楼
二、国人投资的新焦点,一线核心优质商办
正文:

■华侨城不止要卖豪宅,还要卖写字楼

国庆前夕,深圳地产圈被华侨城刷屏了,皆因华侨城地产旗下两大项目——香山美墅·云颂、华侨城大厦两大项目相继拿到了预售证,总货值约210亿元。

一直以来,华侨城为大家所熟知的是它的豪宅品牌,所缔造的都市旅游文化高地。如今,华侨城大厦也是华侨城地产在深圳的第一个超甲级写字楼,将赋予市场怎样的惊艳,值得期待。

华侨城大厦位于深圳华侨城、深南大道第一排位置,占地面积约1.4 万平,由 1 座 300 米高 57 层超甲级写字楼及 4 座商业盒子组成,产品形态主要为办公、商业;总可售面积约 15 万㎡,其中办公面积 12.5 万㎡。

项目预计2019年12月31日前入伙,目前展示中心已经开放,面向全球租赁。作为深圳深南大道第一排标杆性商务地标,华侨城将成为全球总部型企业中心,吸引了不少全球型企业关注。

而就区域、地段、资源、建筑等角度来看,华侨城在硬件上已然具备了成为全球超甲级写字楼的高水准。

■区域价值:紧密团结在以华侨城为核心的圳中央周围

一、全球超级商务中心崛起,相当于1.5个曼哈顿

以华侨城为中心,周边环绕的核心商务片区包括了前海、后海、深圳湾超级总部基地、高新区、留仙洞总部基地、侨香路总部商务产业带、白石洲旧改+康佳总部旧改等,甚至包括蛇口、车公庙商务中心、福田CBD等,都紧密环绕在以华侨城为轴心的深圳中央。

就商务体量来核算,上述提及的商务总体量之大,也是整个华南乃至全国最大的超级商务中心:

前海:规划1200万㎡商务面积,就业人口约65万人;

后海:规划280万㎡商务办公面积,就业人口约15万人

深圳湾超级总部基地:总建面约550万平方米,就业人口18-22万人。

高新区:南区1100万㎡+北区约800万㎡=约2000万㎡,就业人口约100万人

留仙洞总部基地:总体量320万㎡,就业人口约18万人

蛇口自贸区:商务体量1000万㎡,就业人口约15万人

车公庙商务区:约320万㎡、就业人口约25-30万;

福田CBD:约800万㎡,就业人口约25万人

上述集中起来的商务总体量累计达约6470万㎡,还没涵盖旧改中的白石洲和康佳总部。也就是说,以华侨城片区为轴心的深圳主城区范围,商务总体量甚至相当于1.5个美国纽约曼哈顿(曼哈顿商务总体量约4650万㎡),正在发展成全球最大的商务中心。

二、不止是商务中心,更是第一贵豪宅区

不止于此,华侨城大厦所在的华侨城,本身就是深圳乃至华南老牌豪宅区,数十年来这里聚居了众多企业家、天使投资人、企业创始人或高管等,是深圳乃至华南集中财富最多的片区,是深圳第一贵豪宅区。

如今,华侨城大厦的高耸矗立,第一时间吸引的是这群财富拥有者的瞩目。他们居住生活在华侨城,同样也倾向于办公在华侨城,实现高效决策也能高效通达世界。显而易见,华侨城大厦的地段、交通符合了这些企业决策者的高要求。

三、地段价值:连横合纵,条条大道通华侨城大厦

华侨城大厦南临深圳城市东西向主干道——深南大道,西临芳华苑住宅区,北临沃尔玛超市,东临汉唐大厦,距项目东南角的地铁1号线华侨城站出口100余米。同时,在华侨城大厦周边,主干道纵横交错,连横合纵将其环绕其中,形成了密集立体式交通路网。

连横:东西走向的主干道,华侨城大厦位于深南大道的第一排,滨海大道、北环大道、广深高速、南坪快速交汇;

合纵:南北走向的主干道,华侨城大厦东西两侧则分布了沙河西路、侨城东路等,形成了城市核心干道的贯穿、交汇。

俗话说:条条大道通罗马。连横合纵的主干道网路下,这里实现了“条条大道通华侨城大厦”,而且还是处于深圳所有主要核心区的中央位置,实现了无论通往任一核心城区都是在15分钟车程范围。

、深圳企业大道的第一排,年均超2亿次的流量价值

1、深圳的企业大道,堪比纽约第五大道、巴黎的香榭丽舍大街

深南大道作为深圳的企业大道、第一商务大道,是全市乃至南中国商务价值的浓缩。

类似于美国纽约的第五大道、巴黎的香榭丽舍大街,深南大道不但串联起了一座城市最重要的商务区,集萃了系列地标建筑,更浓缩了城市的精华。

深南大道自东向西串联罗湖、福田、南山、前海,总长度30公里,沿线汇聚全市逾100家中国顶尖企业总部、绝大部分金融人才(福田+罗湖),每年1500亿电子产品销售(华强北)、逾4290亿高新技术产值(科技园)、GDP占全市比重高达30%,堪称为“万亿大道”,是深圳的企业大道、第一商务大道。

2、头排商务价值:日均超过60万次、年均超过2亿次的流量价值

写字楼价值的首要衡量标准是辨识度:越容易被辨识和定位的写字楼,商务价值越高。

华侨城大厦位于深南大道的第一排,占据了城市企业大道的头排价值,而且辨识度极高,是商务价值、城市流量的直接受益者。

根据监测,深南大道每天车流量超过40万次、人流量超过20万次\天;每年车流量可达14600万次,人流量可达7300万次,累计日均流量价值超过60万次,年均流量价值超过21900万次(2.19亿次)。华侨城大厦位于深南大道的第一排位置,完全可直接享受到上述天量流量价值,地标商务价值不言而喻。

五、小结:深圳真正的轴心区,世界超级商务中心

综合上述可以发现,华侨城自身及周边所密集环绕的商务体量、地段资源、交通资源、大道经济,都是深圳这座城市最重要的、最大的、最多的。而且无论从哪个角度来挖掘,均可以发现,所有资源均紧紧地包围在华侨城为核心的深圳城市中央周围。对此,华侨城大厦所在已然是深圳轴心区,而且是名副其实的城市轴心区。

如今在粤港澳大湾区同步发展情况下,深圳的城市经济、营商环境、企业活力,尤其是环绕在华侨城周围、超越曼哈顿的天量商务价值,成为世界级超级商务中心不无可能。在此大趋势下,华侨城大厦300这栋米甲级写字楼,扼守城市企业大道的首排商务地位,地标价值显而易见。

(示意图)

■产品价值:创造深圳乃至中国最多纪录的甲级写字楼

一、深圳唯一拥有双地面、15.2米高大堂的超甲级写字楼

首层大堂分为G(半地下室层)和L1(一层)两层,与裙房商业部分相对独立,而且大堂首层挑高达约15.2米,这是深圳同类写字楼里极其罕见的超高大堂。

值得注意的是,大堂出入口面向项目西南侧的公园绿地,拥有极好景观视野,可以把景观延续进办公大堂,为办公人士提供赏心悦目的大堂体验,同时也为公众打造了独特的公共空间。

L1大堂则与沃尔玛相邻,与商业裙房紧密结合,使之成为商业动线的有机组成部分。两个大堂风格不同但紧密相连,且都是与地面相接,还实现了与地下一层商业街、地铁口通道入口相连,从而形成了阳光化的双地面大堂。这也是深圳目前唯一拥有双地面大堂的甲级写字楼。

 

(示意图)

二、深圳目前最高的空中大堂,层高9.5米再创记录

华侨城大厦的空中大堂位于30-31层,通过5部双轿箱穿梭电梯连接首层大堂,高度约135米,是深圳目前最高的空中大堂。

而且数据发现,30层为5米,31层4.5米,如此该空中大堂累计层高达到9.5米,这在深圳同类产品中也是极其罕见的,是深圳目前层高最高的空中大堂。

(示意图)

三、全国唯一冰钻立面的超甲级写字楼

华侨城大厦塔楼高度300米,设计上外立面形如一颗六边形的的钻石,营造了666大顺的川上浮冰之感。加上幕墙材料为双银LOW-E中空夹胶超白玻璃,这就使得整个项目的立面看起来更加冰晶,如同浮冰在川上矗立,晶莹剔透,巍峨耸立。这样的冰钻外立面,全国甲级写字楼产品中仅此一例。

不止于此,为匹配项目整体立面效果,从裙楼商业到建筑立面,再到双大堂、建筑内部,华侨城大厦均流线型地打造了水面浮冰之感。

项目裙楼部分营造了系列冰裂纹理,视觉上创造了二维体验、三维空间,从而营造了浮冰的意象,巧妙地与塔楼形成一体化。

大堂形象同样匹配钻石形状,配置了浮冰流线,巧妙地把外部的水上浮冰引入内部,融为一体。

(示意图)

四、幕墙双银中空超白,降低企业运营成本

华侨城大厦的幕墙材料为双银LOW-E中空夹胶超白玻璃,带来了超宽全采光的商务空间;而且实现了4层格挡,这比一般写字楼普遍多出了2-4MM,带来的是隔热效果的大幅提升,有效减少建筑内外的热交换,从而实现了隔热节能保温,降低企业运营成本。

不止如此,双银LOW-E中空夹胶超白玻璃还可以将室内噪音控制在35分贝以内,甚至达到睡眠噪音允许范围内,有效降低噪音,最大程度上保持了办公空间的静谧,隔音效果得以保证。

(实景图)

五、深圳甲级写字楼目前唯一可见的垂直绿化系统

深圳写字楼做垂直绿化系统的并不少见,譬如南海意库,但在甲级写字楼项目中实现了由下而上、全面覆盖的绿化垂直系统,在华侨城大厦之前,则未曾见过。

华侨城大厦从裙楼商业到大堂,再到空中大堂,顶层空中花园,均实现了系列绿化措施,由此也达到美国LEED-CS金级、国家绿色建筑二星级(设计标识)、深圳绿色建筑金级标准(设计标识)。

这就使得这栋冰钻立面的甲级写字楼,增添了更多与华侨城、与深圳城市活力相呼应的生机与趣味。

3700:1梯位比,实际配置更高

华侨城大厦总共58层,办公总面积约125782平方米,规划设计了34部通力品牌电梯数量,而且划分了四个区域。

如此计算,每部电梯服务的办公面积约3700平米,梯位比打3700:1;若以总电梯数/总层数,约0.6部电梯服务一层楼。若除却避难层,实际上每层电梯配比也就更高。此外在空中大堂处也有5部双轿箱穿梭电梯与首层的双层大堂相连,更便捷于不同高低区办公人士的需求,企业效率更加高效。

七、别的叫做电梯轿厢,华侨城大厦的叫做电梯轿房

华侨城大厦的塔楼电梯品牌为通力,载重达到1800KG,以人均60kg来算,一次可承载30人。而且华侨城大厦实现了双轿厢穿梭客梯,换而言之电梯轿厢内部更大。如果说别的项目叫电梯轿厢,那么华侨城大厦的就叫做电梯轿房了。

以人均站立面积0.36平方米来算,轿厢内部可站立0.36*30=10.8平方米,相当于半个房间大的面积。这估计已是深圳目前在售甲级写字楼中配置的最大的电梯轿厢面积了吧。

八、深圳整层得房率最高的甲级写字楼

华侨城大厦的办公实用率得到了约55%,这在深圳目前在售同类产品中算是得房率最高的甲写。

这是如何实现的呢?研究建筑架构可以发现,华侨城大厦巧妙地通过六边形形成了柱网结构。华侨城大厦建筑为六边形,塔楼在6边形的6个点上设置了6根大柱子,而6根大柱子之间的边柱,则全部是微柱,而且实际柱间距极宽。这就使得项目内部实现2600-3200平米超大空间,最高约2.7:1进深面宽比,赋予强大企业非凡实力。

而且,塔楼采用了中心核心筒,也就是说除了6个大柱子和边柱,建筑内部中间完全是没有内柱的,这就使得内部空间没有任何的浪费,各种流线也互不干扰,从而实现了办公空间与幕墙的12米间距、更达到了11.85米的进深之最。

在此结构下,加上办公空间层高标准层4.5米,净高3米,实现得房率约55%,这也是耗费了华侨城的各种心思。

 

160:1超高车位配比,高于同类产品水平

写字楼的用户、业务繁多,效率为先,对车位、交通配套的要求更高,车位足的写字楼,相对空置时间更短,故其投资价值更高些。

可知在深圳蔡屋围及华强北北区,建筑面积与车位比达409:1、中心区为267:1,中心西区为279:1,众多写字楼存在着停车难的急迫问题。

华侨城大厦累计停车位891个,车位配比达160:1,优于福田CBD250:1的标准,在深圳目前同类产品中属于较高水平。这超高车位配比,实现高效停车,这也是保证了企业人士的办公效率。而且华侨城大厦特设70个充电桩,可以满足新能源停车需求,70%快充,充电快人一步,保障新能源车辆需求。

十、面向全球总裁级的定制体验

作为全球总部中心的华侨城大厦,更贴心地考虑到了全球老板级人士的需求,定制式地配置了总裁观景平台、两台vip专属直达梯、总裁盥洗室等,可以为总裁人士提供定制式需求。

十一、600*600mm网络架空地板,灵活度高,节约成本

华侨城大厦采用600*600mm网络架空地板,8-15cm高度自由调节,自由布局商务脉络、拆装方便、节省企业成本;

全钢组合结构,承载强度高、耐冲击;质量轻、韧性好、噪音小,坐享高质办公体验;防火、防水、防尘、防腐蚀,耐用性强……

 

十二、冰蓄冷VAV变风量中央空调系统,分户计量,节能环保;

华侨城大厦利用分时段电费差,夜间蓄冰、白天供冷,降低空调运行费用30-40%,环保节能;比较传统中央空调和VRV空调办公室内空调管道无冷凝水,不渗漏,确保办公设施设备安全。

此外VAV空调系统中自带中央新风系统,进行初效过滤和紫外线杀毒,将新鲜清洁的空气源源不断送入室内;而分户计量、精确计算空调使用量。

十三、双回路供电系统,时刻保障企业商务安全;

华侨城大厦的总电力提供,设计了双回路高压供电系统,二个变电所或一个变电所二个仓位出来的同等电压的二条线路。当一条线路有故障停电时,另一条线路可以马上切换投入使用。也就是说,即使遇到停电,也能保证大厦内部的正常运营,时刻保障企业商务安全。

■商务美学:只差雪山没给你了!

一、一线城市轴心区景观纵深感最强的甲级写字楼,仅此一例

华侨城大厦周边密集分布着燕晗山、燕栖湖、天鹅湖、华侨城高尔夫、华侨城生态广场、华侨城湿地等城市稀缺资源,还可俯瞰50万㎡名商高尔夫、150万㎡沙河高尔夫、深圳湾海景、深圳湾大桥景观等。

远可看对面的香港、山峦、海湾、深圳湾大桥;

近可观城市中心、山、湖、湿地、高尔夫、都市旅游胜地;

更可快捷欣赏城市人文高地:华侨城创意园、何香凝美术馆、华美艺术馆等。

可以说,这是深圳全市景观纵深感最强的甲级写字楼项目。而且位于整座城市的轴心区享受视野纵深感如此之最的甲级写字楼,目前深圳在售的仅此一例。

二、全域资源随时提升美学素养,满足不同商务人士的不同需求

不同于住宅,不同层次的商务人士,对城市资源的需求及需求会所有不同。在华侨城大厦所能享受到的城市自然及人文资源,则满足了所有不同层次商务人士的需求。而且在项目所配置的城市景观、人文资源,无时不刻都在提升着所有在此办公的商务人士的美学素养。

譬如说,高层商务人士可快捷享受高尔夫资源或海湾,实现多方商务洽谈、会客;

譬如说,中层商务人士可随时享受到山、湖、湿地、人文资源,实现职场与都市生活的自如切换;

……

毫不夸张地说,华侨城大厦所拥有的城市景观、人文资源之丰富之全面,估计只差没看到雪山了。而脑力时代,商务人士在一天8小时、一年超过2208小时的工作时间里,穷尽脑力劳动之余,精神及眼睛最需要的享受,不正是这些丰富的、让人愉悦的城市人文美景,也是给予大脑放松的最好调剂品了么?!

 

■国人投资的新焦点,资本虎视华侨城大厦

一、最值钱的家底,其实是核心区的写字楼

其实全球来看,每个国家的家底都是土地,一切经济活动都是因土地上的房地产项目而起的。而且盘点房地产发展较长历史的国家或城市可以发现,区别于住宅、商业,写字楼是创造价值最高、单产最高的品种,是房地产品种中的“长跑冠军”。

在成熟发达的城市,譬如纽约、伦敦、巴黎、香港,写字楼基本上都是以自持为主,甚少出售。即便是要出售,也大多是整售为主,甚少拆分销售。以香港房企巨头新鸿基为例,其在香港自持的写字楼即超过18栋,由此可见写字楼的价值之高,尤其是城市轴心区有效地段的写字楼,更是国家乃至城市、房企最值钱的家底。

如今华侨城大厦的销售,可以说是提前把原本该藏起来的家底贡献给个人或企业投资者,岂不让早就具备前瞻意识的人所沾沾自喜?!

二、国人投资的新焦点,一线核心优质商办

由于历史及其他系列原因,中国房地产经历过断代,国人的置业目光原本大多集中在住宅、公寓等,投资意识未能及时跟上先进形态,因而未能有效地认知到写字楼的真正价值。因此在国人投资意识上,需要进行价值纠误,从而激发企业乃至投资人正确的投资意识。

目前的国内政策环境下,尤其是深圳出台的住宅、公寓限售政策,反而促使越来越多资产人士把投资焦点从原来的住宅、公寓转移到其他不受限的房地产品种。这就是写字楼当前的市场优势。而且随着国人投资意识逐渐向国际靠拢,在写字楼的长效价值影响下,一线城市轴心区的写字楼正在成为前瞻性资产者的新投资焦点。

显而易见,华侨城大厦所具备的全球超级商务中心、深圳第一豪宅区、企业大道第一排商务地标、四通八达合纵连横的立体交通网路、层次感迭代的城市人文资源、比肩世界超甲级写字楼水准的商办展示力……俨然已符合全球顶级人士寻求优质写字楼的标准。目前,华侨城大厦已面向全球销售,全球咨询:86080000

(示意图)