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为何全球顶级资产者都偏爱一线核心的优质商办?
作者:室介屋笈   
来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参)        类型:投资分析        2018-10-10 10:03:52        点击588
    

导读:
■全球资产者的偏好:核心地段的优质商办
■从香港到深圳,创值单位最高的资产非它莫属
■深圳商务枢纽区,瞄准南山,盯紧侨城
■符合全球资产人士的长持目标,侨城一号以260米高度瞩目
正文:


■全球资产者的偏好:核心地段的优质商办

全球来看,国际金融中心的优质商办已是顶级资产者长期持有的核心资产,不妨看下今年以来买入英国伦敦金融城地标商办的情况。如2018年9月6日,香港永泰地产(Wing Tai)买下位于伦敦金融城的超豪华地标商办30 Gresham Street,项目要价4.25亿英镑(43亿港币,37.5亿人民币)。

2018年8月24日,香港天海集团(Tenacity Group)斥资6900万英镑(约6.97亿港币,6.05亿人民币),收购了位于伦敦金融城的商办55 Gracechurch Street。

2018年6月20日,香港房地产巨头南丰集团背后的陈氏家族斥资7500万英镑(约7.8亿港元,6.4亿人民币),收购了位于伦敦金融城的商办90 Queen Street。

2018年6月14日,李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑(约105.4亿港元)收购了位于英国伦敦金融城的地标级商办5 Broadgate,该楼为瑞银(UBS)伦敦总部所在地。

这还只是其中一部分购置国际金融中心优质商办的案例。之所以偏爱于这些优质城市优质地段的商办,在于这类资产本身是创造利润产值最高的单位。不妨也看下近期香港中环甲级商办的数据:

最新资料显示,香港中环甲级商办租金超过了200港元/平方英尺,空置率持续下降至1.5%,史上新低。由此可见城市核心区甲级商办的需求旺盛之高,价值之高涨。

而且随着越来越多中资企业入驻香港中环、金钟等商务区的商办,一些欧美金融机构、跨国企业则转而在港岛东、九龙等地区承租,持续拉高了香港优质商办的租金水平,香港四大主要商业区的空置率也均低于2%。种种迹象来看,核心地段的优质商办已然是顶级资产者的必配资产。

■从香港到深圳,创值单位最高的资产非它莫属

为何始终侧重于优质商办的价值?@房地内参 认为:在各类房产品种中,商办是价值创造单位,商业是价值分配单位,住宅是价值沉淀单位。而全球核心城市中占据有效地段的商办群,是价值创造之最,也是一座城市乃至国家最值钱的家底。这从上述配置优质商办的案例中已然可见。

香港市场也不例外。尤其是随着广深港高铁站9-23的开通,香港九龙高铁站周边的优质商办甚至进入封盘状态,不少物业租金持续上涨。根据仲量联行的统计数据,截至今年第二季度,香港甲级商办的每月平均租用成本达到86港元/平方英尺,相比东京、新加坡分别高出21%、54%,连续数年位居全球商厦最贵的城市。

由此可见,核心城市核心地段的商办价值还将高涨。尤其是在粤港澳大湾区城市群深度融合发展之际,促使越来越多新兴企业进入深圳市场,寻求优质商务空间,这就使得商务人士、企业老板对优质商办的看好程度更高。

以深圳这两年的商办销售情况,报告显示:今年第二季度深圳甲级商办平均租金为245元/月/平,实现同比增长6.3%,达到历史新高。其中,南山区租金涨幅最大,同比增长16.7%。

2018年上半年,深圳各区甲级商办市场表现活跃,尤其以福田和南山的 租户表现突出;除金融和科技外,先进制造和专业服务也成为租赁主力。目前,全市空置率为13.6%,表现平稳。受益于大湾区城市群的发展,深圳城市活力创新程度之高,高力国际则预计年内深圳市甲级商办平均租金稳中有升,同比或有8%的涨幅。

也正是优质商办如此强劲的表现,越来越多顶级资产人士偏向于购置并长期持有优质商办,这可是创造价值的源头性资产,纳入必须资产配置的行列。

■深圳商务枢纽区,瞄准南山,盯紧侨城

综上总结:之于顶级人士而言,配置优质资产必配优质商办;在深圳配置商办,则必看南山。近年来,南山区的社会、经济、文化发展一直保持着强劲的动力,营商环境不断优化,吸引了越来越多的优质企业和高端人才进入。

截至目前,南山已培育148家上市公司,居全国区(县)第二位,仅今年上半年南山区已新增总部企业15家,占全市新增数的40%。南山区集聚了全市70%以上的高层次人才、70%以上的高等院校和重大科研平台。可以说,南山已然是深圳城市经济的枢纽片区,也是商务集中区。

据戴德梁行等专业机构表示,由于大湾区的发展,核心城市深圳的创新活力强,尤其是国家级层面对南山、前海的重视,吸引了众多新兴企业乃至全球型企业进入南山,需求优质商办空间。在此情况下,位于深圳核心片区华侨城、目前在售中的侨城一号,其实已是众多资产人士瞄准的顶级资产。

侨城一号,作为华侨城高端区域的地标建筑,以一座260米垂直综合体打造华侨城新高度,成为深圳又一耀眼建筑。项目处于华侨城北片区最重要的两条交通道路的交汇口,可快速进入南坪、北环、广深、深南大道,且可快速直达皇岗口岸、宝安机场,还有地铁2号线接驳圈层,构筑立体交通网路。

■符合全球资产人士的长持目标,侨城一号以260米高度瞩目

作为地标性建筑,侨城一号建筑设计外立面为三维渐变的珠光白铝板,采用最顶级配置的三层中空Low-E超白玻璃,这在华侨城乃至深圳都是独一无二的建筑艺术曲线。不止于此,侨城一号的公共区域由著名华人设计师程绍正韬设计,设计用材用料匠心考究,温润白水晶和超白洞石,低调奢华,极味耐品。写字楼部分双大堂设计,尊享落客区大堂,人车分流,国内首创,而且是极少有的花园式大堂。

12部通力电梯、十字型电梯厅,可以让入驻公司得到更多的昭示展示面。最小电梯分区是六层,最大的电梯分区也才十一层,每个区6部电梯服务,高、中、低区分区合理细致,让平均等候时间≤30 秒,可以高效解决高峰期排队困扰。

标准办公区域,侨城一号实现了4.5米层高,超越市面大多数在售4.2米或3.8米层高。而且办公通道实现了3.3m宽,高区办公区域特享电梯休息区,可以成为礼待客户的温暖空间;三层安全玻璃无栏杆扶手,随时可以俯瞰华侨城景观,远眺深圳湾,享受无遮无拦的开阔天地。

让企业人士惊喜的是,侨城一号专门为办公人士提供圈层专属的高端服务,如国际商务俱乐部,旨在打造高端商务文化交流中心;天际会所,矗立于150米海拔之上的全海景天际club,尽展无边际泳池。

融合华侨城原有人文自然基因和城市生活美学,潜心打造一座集休闲、健身、餐饮等为一体的华侨城办公方式,侨城一号正在践行,也以7*24小时的管家式服务,使得商务接待更贴合需求,企业效率更高。

可以说,侨城一号所拥有的地段、资源、产品之高端,已然是世界级超甲级写字楼的标准。如今,顶级资产者看好的正是优质地段优质商办的长期持有价值。侨城一号俨然符合最高标准,自然备受瞩目。


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