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投资分析
全球商办整购案例告诉你,怎样的写字楼该长期持有?

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-10-30 10:56:04点击1386


导读:
■全球资产者的偏好:核心地段的优质商办
■从香港到深圳,创值单位最高的资产非它莫属
■深圳商务枢纽区,瞄准南山,盯紧侨城
■符合全球资产人士的长持目标,侨城一号以260米高度瞩目
正文:

■全球商办整购案例,为何都瞄准优质商办

全球来看,国际金融中心的优质商办已是顶级资产者长期持有的核心资产,不妨看下今年以来买入英国伦敦金融城地标商办的情况。

201896日,香港永泰地产买下位于伦敦金融城的超豪华地标商办30 Gresham Street,要价4.25亿英镑(37.5亿人民币)。20188月,香港天海集团斥资6900万英镑(6.05亿人民币),收购位于伦敦金融城的商办55 Gracechurch Street

20186月,香港房地产巨头南丰集团背后的陈氏家族斥资7500万英镑(6.4亿人民币),收购位于伦敦金融城的商办90 Queen Street。李嘉诚旗下香港长江实业集团斥资10亿英镑(约105.4亿港元)收购位于英国伦敦金融城的地标级商办5 Broadgate,该楼为瑞银伦敦总部所在地。

这还只是其中一部分购置国际金融中心优质商办的案例。之所以偏爱于这些优质城市优质地段的商办,在于这类资产本身是创造利润产值最高的单位。为何侧重于优质商办的价值?

■深港商办验证:最值钱家底非它莫属

不妨看下深港两座城市的优质商办近期情况。

最新资料,香港中环甲级商办租金超过200港元/平方英尺,空置率持续下降至1.5%,史上新低。越来越多中资企业入驻香港中环、金钟等商务区的商办,一些欧美金融机构、跨国企业则在港岛东、九龙等地区承租,持续拉高香港优质商办的租金水平,空置率也低于2%。种种迹象来看,核心地段的优质商办已成为顶级资产者必配资产的目标。

广深港高铁站的开通,香港西九龙高铁站周边的优质商办随即封盘,不少物业租金持续上涨。根据仲量联行数据,截至今年第二季度,香港甲级商办的每月平均租用成本达86港元/平方英尺,比东京、新加坡分别高出21%54%,连续数年位居全球商厦最贵的城市。

香港商办如此,深圳商办价值也在上涨。尤其是粤港澳大湾区城市群的发展,深圳作为大湾区核心城市,吸引了越来越多新兴企业前来寻求优质商务空间,使得商务人士、企业老板对深圳的优质商办更加看好。

报告显示:2018年上半年,深圳各区甲级商办市场表现活跃,尤其以福田和南山的租户表现突出;当前深圳甲级商办平均租金为245//平,同比增长6.3%,历史新高;其中南山区租金涨幅最大,同比增长16.7%

受益于大湾区城市群的发展,深圳城市活力创新程度之高,高力国际则预计年内深圳市甲级商办平均租金稳中有升,同比或有8%的涨幅。而且租赁主力除了金融和科技企业外,还有先进制造和专业服务企业也成为租赁主力。根据最近出炉的2018年全球城市竞争力排行榜,深圳以总分91.46排在全球第10位,仅次于美国旧金山。

从上述配置优质商办的案例中也可以看见,正是优质商办如此强劲的表现,越来越多顶级资产人士偏向于购置并长期持有优质商办,这可是创造价值的源头性资产,纳入必须资产配置的行列。

所以@房地内参 始终认为:在各类房产品种中,商办是价值创造单位,商业是价值分配单位,住宅是价值沉淀单位。全球核心城市中占据有效地段的商办群,是价值创造之最,也是一座城市乃至国家最值钱的家底。只有具备了一定的原始积累,配置优质商办则是必然的资产动作。

■商办配置必看深圳南山:竞争力第一区、创新活力强区

之于顶级人士而言,配置优质资产必配优质商办;在深圳配置商办,则必看南山。近年来,南山区的社会、经济、文化发展一直保持着强劲的动力,营商环境不断优化,吸引了越来越多的优质企业和高端人才进入。根据《2018年中国百强区发展白皮书》,深圳南山区位列全国第一,超过了北上广。这正是得益于南山的创新活力以及强劲的企业吸引力。

截至目前,南山已培育148家上市公司,居全国区(县)第二位,仅今年上半年南山区已新增总部企业15家,占全市新增数的40%。南山区集聚了全市70%以上的高层次人才、70%以上的高等院校和重大科研平台。可以说,南山已然是深圳城市经济的枢纽片区,也是商务集中区。

据戴德梁行等专业机构表示,由于大湾区的发展,核心城市深圳的创新活力强,尤其是国家级层面对南山、前海的重视,吸引了众多新兴企业乃至全球型企业进入南山,需求优质商办空间。

数据显示:深圳优质写字楼的租金每年增幅接近8%,甲级写字楼的回报率可以达到4%-5%,是商品住宅的2倍。而南山区的写字楼平均租金超过202/㎡,前海范围则超过250/㎡,位列深圳各区商办租金第二。在此情况下,位于深圳核心片区华侨城、目前在售中的侨城一号,其实已是众多资产人士瞄准的优质商办。

侨城一号作为一座260米的垂直综合体,正在成为深圳又一耀眼建筑。项目处于华侨城北片区最重要的两条交通道路的交汇口,可快速进入南坪、北环、广深、深南大道,且可快速直达皇岗口岸、宝安机场,还有地铁2号线接驳圈层,构筑立体交通网路。

■全球资产人士必配商办,侨城一号当之无愧

侨城一号打造的超高层垂直城市综合体,集时代办公、高端居住、总裁BOX、顶级会所、精粹商业为一体,为深圳璀璨的城市天际线增添了一笔浓墨重彩。其扼守的核心地段及城市资源,加上产品之精妙,也因此成为了全球资产人士长期持有的资产标的。

侨城一号所在的华侨城片区中轴上段,这里是粤港澳大湾区最具价值区域——深圳湾的核心组成,也是深圳精华城区的中心极点,加上项目作为片区的物理制高点,放射性统领深圳湾、前海、福田以及对岸的香港,为入驻企业缔造无可比拟的商务优越感。

可以说,侨城一号所拥有的地段、资源、产品之高端,已然是世界级超甲级写字楼的标准。如今,顶级资产者看好的正是优质地段优质商办的长期持有价值。侨城一号符合他们的最高标准,自然备受瞩目。