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投资分析
房价公式解读:功用*效率,一套房撬动一座城

作者:室介屋笈 类型:投资分析

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2018-11-01 09:13:52点击4813



导读:
■房价公式解读:房价=功用*效率
■检验房价公式的合理性,以香港西九龙为鉴
■龙华核心区:深圳房价公式的最佳解读点
■安宏基天曜广场:以一套房,撬动一座城的最强宣言
正文:

■房价公式解读:房价=功用*效率


一般而言,影响着城市、区域内房价的因素,除了离不开它的人口流量、经济水平,也取决于其范围内的功用与效率。用公式表示:房价=功用*效率

所谓的功用的是指配套,综合区域的全要素搭配(如商业、生态、人文等),然后乘以时间(效率其实就是时间),节约时间的物业效率越高,业主的分项会变大、结果就变大,而功用变大结果自然也随着变大。

简言之,即是功用越多,房价越高;效率越高,房价也越高。

放眼城市,但凡配套齐全的区域,它的房价必然不差。特别是那些区域范围内,配置着更为齐全完善的交通设施,如高铁、地铁等象征着当代城市效率的资源,其房价不仅可观,且抗跌性强、增值空间也更高。



■检验房价公式的合理性,以香港西九龙为鉴

事实上,香港西九龙的房价,早在上半年因广深港高铁的概念,至少上涨了30%,并且预计接下来还会上涨20%。而目前,西九龙地铁上盖在建商业综合体,估值每平米约为41.3万元人民币。

再者,西九龙作为港岛向北的重要片区,是其商业中心、居住中心,拥有着大量的配套设施(如片区内拥有西铁线、东涌线、机场快线等三条地铁线路,可转乘香港各区),加上高铁线运营后的房价表现,这不正是房价公式(房价=功用*效率)的最好印证吗?

不仅如此,按照香港西九龙的规划,未来区域将不再建设新住宅,改规划建设有约40万㎡的西九龙文化中心区,其中包含有演艺综合剧场、戏曲中心和M+博物馆、香港故宫文化博物院等文体设施,以此增厚区域物业的价值。此举,亦可视为对房价公式的另一个体现。


通过西九龙一事,令我们了解到“功用和效率”对区域房价的影响之余,还传达了另一个事实,即——房价高的区域,往往该区域的功用与效率表现得更加突出,那里的物业所享有的,不再是单一的资产价值,还有更为强烈的人居价值以及生活体验感。


■龙华核心区:深圳房价公式的最佳解读点


因此,对于购房者而言,尤其注重生活品质的,在挑选住宅时首要考量的便是该物业所在区域的功用和效率,且功用越多越集中,且越是城市中心级的,所能享受到的价值将更多。那么在深圳,目前又有哪一个与上述香港西九龙片区相类似,同样作为城市解读房价公式的最佳解读点?答案便是龙华核心区。

首先,依凭着深圳北站以及其形成的北站商务圈等优势,龙华区已是公认的深圳北部中心,其中龙华核心区正好位于该北中心的核心范围内,自然享有着诸多价值福利的加持,大量的商业、文化、教育等城市配套齐聚于此。

从红山6979、九方购物中心、龙光玖里3大高端商业体等大型商业,到在建中的深圳美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库、文化演艺馆、现代展览馆等文体四馆,再到1大绿谷+10大公园等生态公园,更有龙华实验学校、深圳高级中学北校区等教育资源的环绕。

诸如上述众多配套,无不将龙华核心区“功用和效率”的优势体现得淋漓尽致,也奠定了这里的物业拥有着令人瞩目的价值,以及它所凝聚的极致城市人文生活氛围。

此外,龙华核心区除了在功用和效率方面与香港西九龙有很多相似处,与之近似的还有一点,那就是近些年的高强度开发,同样使得龙华区可售住宅项目急剧锐减。因而,也促使了像安宏基天曜广场这种高品质住宅物业,在未来将变得格外稀缺,尤其是项目本身还是时下区域内少有的纯大户型产品。



深圳书城龙华城


■安宏基天曜广场:以一套房,撬动一座城的最强宣言

正如前文所言,高铁、地铁设施是当代城市效率的象征。安宏基天曜广场紧邻着地铁46(在建)号线的交汇枢纽——红山站,可一站式抵达华南地区最大的交通枢纽深圳北站,在体验高速便捷的高铁资源之余(如已开通的广深港高铁等),也可在此转乘其地铁线路(如地铁5号等),利用城市发达的轨道网络,轻松通达全城每一处。

而提及龙华核心区的功用,即配套,更是安宏基天曜广场人居价值的又一个绝对亮点。按照龙华区的格局规划,这里被定位为以商业和人文艺术为特色的商业文化片区,大量的商业配套以及城市级人文设施都将聚集于此。

从红山6979、九方购物中心、龙光玖里3大高端商业体等大型商业,再到在建中的深圳美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库、文化演艺馆、现代展览馆等文体四馆,无不将一种极致城市人文生活氛围塑造得淋漓尽致。加以1大绿谷+10大公园等生态公园,龙华实验学校、深圳高级中学北校区等教育资源,都诠释着项目所在片区在功用方面的杰出性。

天曜所在,可见周边的繁华



另外,提及安宏基天曜广场可以享受到的功用,更是作为其人居价值的又一个绝对亮点,正如前文提及的诸多人文、商业等设施,皆是举步可至的。

更甚者,根据目前片区的建设情况,区域范围的大部分商业、人文配套大部分已经兑现,部分正加速兑现中,这也意味着这样堪比国际级水平的中心配套水准,购买者买入一套天曜房子,其实相当于买入了整个片区价值。

据了解,安宏基天曜广场已于107日对外接待诚意客户,诚邀各位前往现场参观,而项目的展示中心也将于1014日正式开放,品鉴专线:0755-29096666