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2018年深圳楼市盘点1:你应知的六大政策

作者:室介屋笈 类型:营销万象

来源:www.BANQ.cn(半求·房地内参) 2019-03-28 12:14:57点击1027


导读:
■2018年楼市:持续调控坚决遏制房价上涨!
■盘点2018年深圳楼市六大政策
1、深圳棚改新政:可强征 最高按建面1:1.2补偿
2、二手房交易 “三价合一” 落地
3、深圳人才引进放大招:高校应届毕业生落户“秒批”
4、深圳拟出台城中村总体规划:整治区内不能拆,或可纳入保障房
5、个税起征点提高
6、深圳拟发布地价测算新政!
正文:

2018年楼市:持续调控坚决遏制房价上涨!

2018年,中国房地产市场持续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行,逐步回归理性,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。

深圳做为我国一线城市,其房价已经高到让很多买房者望而却步,为了确保深圳房地产市场健康稳步地发展,有效打击炒房投机行为,当地政策出台了多项措施,通过限购、限贷等有效清除了房产泡沫,在这些政策作用之下,深圳火热的房地产市场也得到进一步控制,2018年调控仍在继续

楼市逐步回归理性,但楼市的话题热度不减,任何一个政策节点,都会迎来市场的反复咀嚼。为此,本文简要梳理了2018年深圳房地产市场重大政策事件,以下仅供参考。

■盘点2018年深圳楼市六大政策

1、深圳棚改新政:可强征 最高按建面1:1.2补偿

326日,深圳住建局出台了棚改新政意见稿!意见稿对大家最关心的问题都做出了规定:适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等。

根据意见稿内容,棚改安置补偿标准中产权调换标准按照套内建筑面积1:1,或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。而且对钉子户也有强制规定,如果因个别业主提出不合理要求或部分产权人不明确影响改造,区级政府可依法实施房屋征收。

除此之外,只要楼龄20年以上且符合条件的住宅就可以纳入棚改。这次意见稿还新增了楼龄20年以内住宅纳入旧改的条件,即鉴定危房等级为D级。

2、二手房交易 “三价合一” 落地,二手房购买成本或上升

328日晚官方定调,深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据,也就是说以后不管是缴税还是贷款都按照一个价格实行。

“三价合一” 落地,也将推高二手房购买成本或上升。举个例子,假如王先生想要买入一套二手房,真实成交价格300万。为了避税,王先生和卖方达成一致,将网签备案价格设定为280万,国土局评估价一般也低于市场价格,假设为250万。

在向银行贷款时,为了获得更多贷款,王先生和卖家签订了一份阴阳合同,将成交价格提高至380万,银行根据此价格再进行评估,最终评估价格可能是350万,这样按首付30%来算,王先生可以从银行获得245万的贷款,而如果按真实成交价格,王先生可能只能申请到210万贷款。

“三价合一”后,银行只能以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度,在上述例子中,这个价格是250万,王先生最终只能获得175万的贷款。很显然,在”三价合一“政策下,买房者从银行获得贷款的金额少了,购房二手房的门槛和成本也因此抬高了。

3、深圳人才引进放大招:高校应届毕业生落户“秒批”

深圳市行政服务大厅微信公众号613日发布消息,《深圳市普通高校应届毕业生引进和落户 “秒批”(无人干预自动审批)工作方案》已经获深圳市政府同意,改革后的新政实现零费用、零排队,一次跑动自动审批,符合条件的应届毕业生将无障碍落户。

据了解,此次改革方案中新增了个人申报方式,这意味着符合深圳市普通高校应届毕业生接收政策规定的人员,可通过人才引进系统上传毕业证及验证报告、学位证、身份证,由系统自动核查上传材料是否完整并比对学历信息,由系统自动“秒批”。从网上申办到办理落户,全程仅需一次跑动(非深户前往户籍管理机构,完成报到落户,深户前往权属人力资源部门办理报到)。

除个人申办方式零费用外,还新增了落户选择,应届毕业生可根据自身情况自主选择七种落户方式的任一种办理。七种落户方式包括:本人配偶家庭户、本人或亲友的房产立户、挂靠亲友家庭户、本人单位集体户、配偶单位集体户、代理机构集体户、选择任一派出所人才专户(集体户)。此工作方案试运行时间为2018611日至24日,正式启动时间是2018625日。

深圳入户条件大大放宽,虽然不是针对房地产行业制定的政策,但是依然会对深圳楼市未来需求的扩充起到一定影响,深户相比于非深户最大优势在于可以直接购房,没有任何购房条件限制。

4、深圳拟出台城中村总体规划:整治区内不能拆,或可纳入保障房

115日,深圳市规划国土委发布了关于《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)公示的通告。这份《总体规划》针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。范围内用地在2018-2025年内不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。此外,文件还提到将引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

规划征求意见稿提出,深圳全市综合整治分区划定对象总规模约为99平方公里,规划期内综合整治分区用地规模为55平方公里,占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%,其余各区不低于54%

近年来,以城中村改造为代表的城市更新,已经成为深圳住房用地供应的主要来源。深圳拟出台城中村总体规划可以看出,这意味着未来七年深圳新增供应商品房将下降,供应减少,价值升高,对已经立项的项目而言将是一大利好。

5、个税起征点提高

201911日起,新修改的《个人所得税法》(简称“新个税法”)将正式实施。新个税法规定,此次个税改革将采取“一次修法、两步实施”的方式,第一阶段将在2018101日至1231日执行减除费用调高、税率表调整两项规定;第二阶段从201911日起,将全面实行综合申报、专项附加扣除、预扣预缴、汇算清缴制度等新税法全部内容。 为了让纳税人尽早享受减税红利,从2018101日起,工资、薪金所得新的基本减除费用标准,也就是我们通常说的“起征点”将先行施行,并适用新税率表。

此次个税改革,关键点在于降低中低收入人群的税收负担,中等收入群体迎来大利好,可以增加相应人群的税后收入,拉动消费。对刚性首套购房者而言,这也是一种适当的减负。以首套住房贷款利息专项附加扣除为例,目前商业银行贷款月均利息约1025元到1189元,征求意见稿规定每月1000元的扣除标准,与此较为接近,一定程度上减轻了刚需购房者的压力。

6、深圳拟发布地价测算新政!

1217日,深圳市规划和国土资源委员会发布关于公开征求《深圳市地价测算规则》(征求意见稿),面向社会公开征求意见。征求意见稿提出,深圳将统一全市地价管理体系,同时新增公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准,加大对人才和保障性住房等民生领域的支持。

一、产业用地地价将大幅降低

针对不同产权限制的用地,《测算规则》(试行)中已有部分规定,本次《测算规则》(修订稿)对试行稿中产权限制的各类情形进行了系统的归纳,能够大幅降低不得转让性质产业用地地价水平,充分体现对实体经济的政策支持。

二、今后买保障房将更加便宜了

为落实中央关于“房住不炒”的定位,结合我市2017年出台关于全面深化住房制度改革、建立健全住房保障和供应体系的“1+N”政策文件,此次规则修订中,新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准,并专门设置了“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”产权调节系数,进一步降低保障性住房的地价水平

三、地下空间也要降了

结合我市当前土地集约节约,市政管廊,地下轨道,地下经营性空间等不同功能土地立体利用的强烈要求,针对一般性的地下空间也将调节系数从0.5降低到0.3,加大对立体空间开发利用的支持,鼓励土地的集约节约利用。







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