“正中·风临洲”唯论
半求
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导读：
■前言
■项目劣势
【宝安大道是主要的噪音源】
【小区规模偏小】
■项目优势
【车位户数比：15万建面以下小区第一】
【片区中户型小区空档】
【1#地铁、宝安大道：与特区立体衔接】
【宝安中心区唯一卫生间全侧排楼盘】
【宝安中心区唯一下沉式挑高内庭】
■发展商优势
【深圳资产积存速度之冠：8个月15亿】
【风临洲创造宝安中心区成交均价新高】
【经营均衡为5年历史内民营房企之冠】
正文：
■前言
要了解一个楼盘，半求认为应该从横向、纵向上来分析，单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色。并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断，半求称之为个性研究或者说“唯一性研究”（半求简称其为“唯论”）。
为了给大家有个全面的了解，半求将《“正中·风临洲”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”两个部分。
■项目劣势
【宝安大道是主要的噪音源】
“正中·风临洲”东北为双向六车道的宝安大道，宝安大道绿化风格与深南大道保持一致，道路两边及道路中间都有较宽的绿化带，中间绿化隔离带与深南大道不同的是，这里的中间绿化隔离带不但种植了草坪，而且还种植了很多乔木。
宝安大道目前车流量不是很大，但与深南大道对接以后未来车流量将比较大，将是小区主要的噪音源。
宝安大道与风临洲项目楼体约有40米的距离，目前道路与风临洲之间为绿化带，较高大的绿化连成一排，较为茂密的高大乔木，减少了些宝安大道所带来的噪音影响，另外还要依赖风临洲LOW-E中空玻璃的隔音效果了。
【小区规模偏小】
小区占地面积12873.95平方米．总建筑面积57706.76平方米，容积率为3.66，共计420户。这个规模偏小，不过由于项目位于体育中心、行政中心等公共建筑旁边，在很大程度上缓解了本身规模小的弊端，另外，对于中户型社区，我们也不能以豪宅的标准去要求。
■项目优势
【车位户数比：15万建面以下小区第一】
占地面积12873.95平方米．总建筑面积57706.76平方米，容积率为3.66，小区绿化率为45%，共计420户。风临洲车位355个，车位户数比0.84：1 车位百平米比为：0.61：1。
而宝安中心区车位户数比排列的顺序为：
01、鸿荣源·尚都1.29：1
02、深业·新岸线1.19：1
03、金泓·凯旋城1.13：1
04、金成时代1.05：1
05、天悦龙庭1.02：1
06、风临洲0.84：1
07、新锦安雅园0.82：1
08、幸福海岸0.74：1
09、御景湾0.71：1
10、丽晶国际0.63：1
11、西岸观邸0.6：1
12、高发·第五大道0.56：1
13、菁英趣庭0.5：1
对比就可以发现，风临洲0.84：1的车位户数比，总体上恰恰小于建筑面积15万以上的大户型，而在建筑面积15万以下的小区中，风临洲车位户数比则处于第一位，甚至高于占地83329平米、建筑面积257660平米的高发·第五大道。
这就说明风临洲车位配比在同级别楼盘中位于第一位置，在私家车越来越多的社会背景下，车位户数比将是一个越来越重要的指标。
【片区中户型小区空档】
风临洲主力户型为75~100平米，属于中户型社区。这个户型，在片区大户供应较多、小户供应不缺的背景下，确实是一个空档。
A1户型：A、B、C栋奇数层，建面约76.47平米（两房）。主卧有八平方露台，客厅有四平方露台。
A2户型：A、B、C栋偶数层，建面约76.47平米（两房）。客厅有12平方大露台。
B1户型：A、B、C栋奇数层，建面约100.53平米。客厅有大露台。
B2户型：A、B、C栋偶数层，建面约100.53平米（三房）。露台在主卧与客厅之间。
C1户型：A、B、C栋奇数层，建面约100.05平米。
C2户型：A、B、C栋偶数层，建面约100.05平米（三房）。露台在主卧不同方位。
【1#地铁、宝安大道：与特区立体衔接】
1#地铁在项目大约400米处、天悦龙庭南侧有行政中心站，按照500米即是地铁直接辐射的设计标准衡量，风临洲属于1#地铁的直接辐射项目。
而宝安大道是宝安区向东依次跨平南铁路、港湾大道、前海路，最后与深南大道衔接的一条主干道，也是连接深圳和宝安的一条重要路线。
这样一来，风临洲就通过1#地铁、宝安大道实现与特区的立体衔接。
【宝安中心区唯一卫生间全侧排楼盘】
半求在现场看到，风临洲的卫生间采用了全侧排污水系统设计。除非降板厨房则采用下排方式。
全侧排是什么意思呢？也就是说，卫生间的排水一般都是穿越楼板实现上下的连通。但是本项目则设计成全侧排，也就是所有的污水全部先通过侧面墙到室外以后再进入集中排水管。
侧排有什么好处呢？大概有这么几点：（1）、不穿越楼板使楼板更整体，质量更好，毕竟楼板是长期承重的。（2）、检修方便，无须进入户内干扰业主生活。（3）、防臭功能得到提高。（4）、上下邻居噪音影响减少到最低限度。（5）、万一要更新则很容易。
【宝安中心区唯一下沉式挑高内庭】
双层挑高内庭采用了下沉20公分的设计，在装修和使用时可以利用浅培土式的，对于实现空中种植花草是非常便利的。综合片区内所有楼盘信息，“正中·风临洲”是迄今为止宝安中心区唯一下沉式挑高内庭。
■发展商优势
【深圳资产积存速度之冠：8个月15亿】
风临洲是正中置业在宝安中心区的第一个项目，此前，这家公司在宝安曾经开发了豪业华庭、富通工业园、在龙岗开发了风临四季、在南山开发了清华信息港。
风临洲之后，正中置业在宝安中心区还有12万平方米的正中商业广场项目，该项目处于新湖路与新安西路交汇处地铁1号线新安西路站旁，是商业和公寓结合的综合体。另外这家房企还拥有正中科技大厦、富通混凝土公司（深圳最大的现代化优质混凝土搅拌站）等资源。
成立于2005年10月正中置业成立至今差4个月才满周岁，但是其总资产已逾15亿，等于每天要积累618万人民币的资产，如果按照每天618万人民币的资产积累速度，万科20年就应该分别拥有451亿资产，可是其目前资产在70亿以下。
半求实在找不出深圳还有哪家房企能够有这样的速度，在全国应该也不多见吧？
【风临洲创造宝安中心区成交均价新高】
但不到一周岁的正中置业参与开发了近10个房地产项目，总面积超过100万平米。如今风临洲、风临四季、正中置业商业广场、清华同方信息港、科技大厦等含苞欲放。
正中置业宝安中心区的第一个项目风临洲，目前销售价格到了7600~8000元/平米，创造了宝安中心区项目均价的新高，极大地提升了区域价值。
【经营均衡为5年历史内民营房企之冠】
除开风临洲、风临四季、豪业华庭销售以外，正中置业还类似招商地产的前期，开始积累经营资产，做到销售与经营并重，以增强企业抗风险能力、提升现金流水平。
在房地产经营方面，正中集团长线经营物业包括：位于宝安区福永镇的富通工业园；位于深圳高新区北区的清华同方信息港、南区的科技大厦等科技写字楼；位于宝安中心区的正中商业广场等。
这个经营类租赁资产的量，在成立5年以内的深圳房地产民营企业内，绝对是绝无仅有。